I muri esterni delimitano tutto il complesso residenziale nel quale sono inserite le villette e, pertanto, vanno considerate parti comuni del “condominio orizzontale”.
I muri esterni delle villette ubicate alle due estremità del complesso residenziale “a schiera”, anche se non portanti, vanno ricompresi tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., in quanto segnano il perimetro dell'edificio condominiale e ne delimitano la misura in altezza e in lunghezza. Di conseguenza, tutti devono partecipare alle spese per i lavori di manutenzione delle stesse.
A sancirlo è la sentenza della Corte d'Appello di Campobasso con la sentenza n. 318/2014, che ha disposto la ripartizione tra tutti i condomini delle spese necessarie per eseguire i lavori di ristrutturazione delle facciate dei muri esterni delle due villette, poste ai due lati opposti del complesso residenziale composto da 17 unità immobiliari, per evitare ulteriori infiltrazioni d'acqua.
I condomini proprietari delle altre villette non interessate dalle infiltrazioni si erano rifiutati di partecipare alle spese sostenendo che i muri in questione, per le loro caratteristiche strutturali, servivano soltanto all'uso e al godimento dei singoli proprietari delle due villette poste all'estremità della schiera di villette che forma il complesso residenziale, sicché non potevano considerarsi beni comuni.
La Corte d'Appello, nel confermare la decisione di primo grado, osserva che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., in assenza di diverse disposizioni risultanti dal titolo o dal regolamento, i muri esterni che seguono il perimetro dell'edificio condominiale e ne delimitano la misura sia in altezza che in larghezza rientrano tra le parti comuni del codominio.
Quali spese spettano all'inquilino e quali al proprietario?
Tale principio generale si applica anche al c.d. “condominio orizzontale”, nel caso di specie composto da una serie di villette a schiera, ubicate una accanto all'altra. I muri esterni in questione, infatti, delimitano in sostanza tutto il fabbricato nel quale sono inserite le villette e, pertanto, sono compresi tra gli accessori di proprietà condominiale; secondo la corte territoriale, infatti, hanno caratteristiche loro proprie rispetto ai muri di proprietà singola, anche dal punto di vista dell'estetica della facciata condominiale, costituendone, sia a livello strutturale che superficiale, la connotazione.
A sostegno di tale impostazione, la sentenza in commento richiama la giurisprudenza della Corte di Cassazione, secondo cui: “la facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell'ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell'art. 1117 c.c, n. 1, ricade necessariamente tra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà” (Cass. civ. n. 945/1998).
Non si può negare, dunque, che i muri esterni costituiscano parte organica ed integrale dell'intero immobile, a prescindere che siano o no muri portanti in tutto o in parte.
I giudici d'appello fanno proprio anche il paragone formulato dalla Cassazione (sentenza n. 27773/1992) che considera “uno scheletro vuoto privo di qualsiasi utilità” un immobile che fosse privo di detti muri esterni.
