(Cassazione civile, sezione II, sentenza 13 giugno 2013, n. 14898 )
La clausola contrattuale contenuta nel regolamento di condominio e negli atti di compravendita delle singole unità immobiliari, con cui si vieta di apportare modifiche che possano contrastare in modo visibile con l'estetica del complesso condominiale, da origine a servitù prediali reciproche, consistenti nell'assoggettare al peso della immodificabilità tutti i piani o le porzioni di piano in proprietà esclusiva, a vantaggio di tutte le altre unità immobiliari.
I diritti scaturenti da tale servitù possono essere fatti valere in giudizio non solo dall'amministratore, ma da ciascun condomino.
Questo il principio di diritto affermato nella sentenza della Corte di Cassazione n. 14898 del 13 giugno 2013, in cui gli Ermellini tornano ad occuparsi di clausole contrattuali inserite nel regolamento di condominio, con particolare riferimento alle clausole con cui i singoli condomini si obbligano reciprocamente a non modificare l'aspetto architettonico delle facciate ponendo, in questo modo, dei limiti al proprio diritto di godere e disporre del bene.
Il caso di specie
La decisione della suprema Corte origina dall'iniziativa di un condominio, il quale citava in giudizio gli altri partecipanti di un complesso residenziale in regime di supercondominio per la declaratoria di illegittimità delle opere realizzate sulle facciate degli edifici.
Secondo l'attore, ciascuno dei condomini, con l'aggiunta di una qualche struttura esterna, aveva violato l'obbligo di astenersi dall'apportare agli immobili qualsiasi modifica, sancito dalle clausole inserite in tre distinti atti negoziali: i rispettivi rogiti d'acquisto, i regolamenti condominiali periferici e il regolamento di supercondominio.
In entrambi i gradi del giudizio di merito, i giudici, in accoglimento delle eccezioni mosse dai convenuti, rigettavano tutte le pretese della parte attrice ritenendo che la finalità delle clausole era esclusivamente quella di preservare il decoro architettonico del complesso residenziale e che le opere in essere, pur modificando l'aspetto architettonico, non avevano inciso negativamente sul decoro dell'edificio e, pertanto, erano da considerarsi pienamente legittime. Avverso la sentenza di merito, l'attrice proponeva ricorso in cassazione.
Il bene giuridico protetto
La sentenza in commento ruota intorno all'esatta individuazione del bene giuridico tutelato dalle norme regolamentari e contrattuali in esame.
L'attrice individua il bene predetto nella immodificabilità della facciata dell'edificio. Il divieto in questione configurerebbe una vera e propria servitù, con la quale i singoli acquirenti si sono impegnati reciprocamente a non realizzare opere visibili di qualsiasi tipo, idonee a modifiche la facciata del fabbricato.
Secondo la tesi opposta, avallata dalla sentenza di merito impugnata, le clausole in esame mirano invece alla tutela del decoro architettonico del fabbricato, da valutare caso per caso, secondo le caratteristiche delle opere realizzate, c on la conseguenza che non tutte le opere che modificano la facciata sono illegittime, ma soltanto quelle che, di fatto, pregiudica no il decoro architettonico.
La scelta tra le due diverse soluzione comporta rilevanti effetti pratici. Infatti, nel caso in cui si ritenga che le norme contrattuali mirino a tutelare il decoro architettonico, la rimozione delle eventuali opere sarebbe subordinata ad un accertamento, caso per caso, diretto a stabilire se effettivamente l'opera realizzata sia idonea a ledere il decoro architettonico dell'edificio e, dunque, sia o meno illegittima.
Seguendo l'impostazione contraria, si avrebbe invece una servitù reciproca che impone un divieto assoluto di realizzare opere idonee a modificare la facciata, indipendentemente dall'incidenza delle stesse sul decoro architettonico.
Servitù prediale reciproca
La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione di merito, accogliendo l'impostazione della ricorrente da ultimo richiamata.
Secondo i giudici di legittimità, l'impegno di non apportare modifiche alle proprie unità abitative, contenuto in regolamenti di natura contrattuale, come quelli di specie, riportato pedissequamente nei singoli rogiti d'acquisto poi ritualmente trascritti, da origine a una servitù prediale reciproca, consistente nell'assoggettare al peso della immodificabilità tutti i piani o le porzioni di piano in proprietà esclusiva, a vantaggio di tutte le altre unità immobiliari.
Dette servitù reciproche, precisa la Corte, pur costituendo vincoli obbligatori tendenzialmente perpetui sul diritto di proprietà, non sono nulle ma perfettamente valide, poiché, trattandosi di servitù, la loro connotazione è proprio quella di apportare, con il carattere della perpetuità, determinati persi al fondo altrui e, quindi, delle limitazioni alle facoltà ed ai poteri del proprietario di esso.
Efficacia della servitù
Le clausole suddette non hanno effetto soltanto tra il venditore e ciascuno degli acquirenti nel caso, come quello di specie, in cui il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico immobiliari, in virtù del carattere convenzionale, vincoli tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l'uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quello che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca.
Sostituzione delle zanzariere e decoro architettonico
Divieto assoluto di modificate l'aspetto architettonico
Individuata l'esatta natura giuridica delle clausole in esame (servitù prediali reciproche), l'ambito di applicazione delle stesse (tutti i partecipanti al condominio) e il bene giuridico tutelato (immodificabilità della facciata), la Cassazione ritiene che l'accertata violazione del divieto di apportare modifiche strutturali, funzionali ed estetiche, contenuto nei singoli atti d'acquisto, rende superfluo l'esame circa il rispetto o no del decoro architettonico dell'edificio: le opere realizzate in violazione di tale divieto sono illegittime e, pertanto, va ripristinato lo status quo ante della facciate interessate dagli interventi di modifica.
Tutti i condomini sono legittimati ad agire in giudizio
Dall'applicazione delle norme in tema di servitù discende un'ulteriore importante conseguenza: ciascun condomino può agire in giudizio per la tutela del proprio diritto contrattuale a non veder modificato l'aspetto architettonico del fabbricato.
La legittimazione ad agire, dunque, non spetta esclusivamente all'amministratore di condominio, ma a tutti i singoli proprietari.
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