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Il regolamento contrattuale può vietare ogni minima trasformazione del decoro architettonico
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Il regolamento contrattuale può vietare ogni minima trasformazione del decoro architettonico

Il regolamento contrattuale e le modifiche del decoro architettonico dell'edificio.

Avv. Alessandro Gallucci  

Il regolamento condominiale, lo sappiamo anche perché ne parliamo spesso, può essere di due tipi:

a) assembleare, quando è adottato dall'assemblea con le maggioranze indicate dall'art. 1138 c.c., ossia con il voto (minimo) favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi;

b) contrattuale, quando è predisposto dall'originario unico proprietario e sottoscritto da tutti i condomini al momento dell'acquisto delle unità immobiliari, oppure quando i condomini, successivamente all'acquisto, decidono di firmarne uno.

Il regolamento assembleare può solamente contenere clausole destinate alla gestione, utilizzazione e salvaguardia delle parti comuni.

Lo statuto contrattuale può anche contenere disposizioni limitative del diritto dei singoli sulle parti di proprietà comune e/o esclusiva.

Può ma non deve: insomma un regolamento sottoscritto da tutti può contenere anche solamente le stesse clausole di uno statuto regolamentare. In questo caso le modifiche potranno essere apportate con le stesse maggioranze necessarie all'approvazione e revisione del regolamento assembleare.

Chiariti questi aspetti di carattere generale, è bene specificare fino a che punto il regolamento contrattuale può comprimere il diritto dei singoli.

=> Regolamento di condominio e clausole vessatorie, istruzioni per l'uso

Parliamo del decoro architettonico.

Con questa locazione, per definizione dottrinario giurisprudenziale, "deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità" (Cass. 851 del 2007).

Nel regolamento assembleare possono essere previste norme a tutela del decoro dello stabile; tali tutele, però, non possono mai comprimere il diritto dei singoli sulle parti comuni o su quelle di proprietà esclusiva.

Un esempio: il regolamento assembleare può vietare di deturpare il decoro della facciata ma non può vietare l'appoggio sulla stessa di cose (es. canna fumaria) se sono usati accorgimenti tali da non peggiorare l'estetica dell'edificio.

=> Il decoro architettonico del condominio. I casi da non sottovalutare

Il regolamento contrattuale può andare oltre.

Si legge in una recente sentenza della Cassazione, che ricalca precedenti pronunciamenti, che "in materia di condominio di edifici, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell'interesse comune, ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l'esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni.

Ne discende che legittimamente le norme di un regolamento di condominio - aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini - possono derogare od integrare la disciplina legale ed in particolare possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'art. 1120 cod. civ., estendendo il divieto di immutazione sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva" (Cass., 6 ottobre 1999, n. 11121; ma anche Cass., 29 aprile 2005, n. 8883; Cass., 14 dicembre 2007, n. 26468)" (Cass. 24 gennaio 2013, n. 1748).

In definitiva, il regolamento contrattuale può sancire l'immodificabilità del decoro architettonico dell'edificio.

=> Radici invadenti, distanze legali e decoro architettonico.

=> Via la canna fumaria se lede il decoro architettonico dell'edificio

Cerca: regolamento contrattuale decoro

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Massimo
Massimo mercoledì 24 gennaio 2018 alle ore 16:21

Può una palese violazione del regolamento condominiale contrattuale, (come la chiusura di un poggiolo per ricavarne un ambiente), cadere in prescrizione perché sono trascorsi 15 anni e senza per questo pagare neanche i millesimi in più originati dall'aumento della superficie abitabile prima non esistente ?
Come si deve comportare un amministratore corretto?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci giovedì 25 gennaio 2018 alle ore 18:22

@Massimo: non credo, specie se si tratta anche di abuso edilizio. Il tutto andrebbe valutato carte alla mano e laddove vi fossero gli estremi l'amministratore dovrebbe agire per ripristinare il rispetto del regolamento.

Luca
Luca domenica 13 maggio 2018 alle ore 08:22

nel mio regolamento condominiale, viene riportato che "non si possono apportare modifiche che alterino l'estetica e la statica dell'efidicio". Una tale dicitura può considerarsi come una semplificazione di quanto riportato nell'art.1120 c.c. oppure, in particolare per quanto riguarda il decoro architettonico, è una restizione ad una eventuale trasformazione/modifica dell'edificio? grazie

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