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Infiltrazioni in condominio, difetto di impermeabilizzazione e responsabilità per colpa
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Infiltrazioni in condominio, difetto di impermeabilizzazione e responsabilità per colpa

Infiltrazioni, non provvedere all'impermeabilizzazione del terrazzo denota mancanza di diligenza e quindi colpa

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di danni da infiltrazioni, la giurisprudenza, ormai da anni, afferma che si verte nell'ambito di una responsabilità per danni da cose in custodia ai sensi dell'art. 2051 c.c.

Il custode è il soggetto che ha un diretto rapporto con la cosa: nel caso di unità immobiliare in locazione, la custodia resta anche in capo al proprietario per le parti dell'immobile (es. impianti incorporati nei muri) non direttamente soggetti alla signoria dell'inquilino.

Qual è la natura della responsabilità del custode del bene?

La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia ai sensi dell'art. 2051 c.c., sono sempre i giudici di legittimità a specificarlo, - ha carattere oggettivo.

Ciò vuol dire che affinché “possa configurarsi in concreto, è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia nel caso rilevante non presuppone nè implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario, e funzione della norma è, d'altro canto, quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, dovendo pertanto considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d'uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta” (così Cass. 25 luglio 2008 n. 20427).

=> Condominio e infiltrazioni d'acqua, cosa fare quando si scoprono?

Chi si lamenta del danno deve provare l'esistenza ed il nesso di causalità tra la cosa e il danno, nonché chiaramente il rapporto di custodia tra convenuto in giudizio e cosa (cfr. tra le tante Cass. n. 6753/2004).

La qualificazione giuridica di un fatto, tuttavia, spetta sempre al giudice adito per risolvere la controversia. Iura novit curia (letteralmente, il giudice conosce le leggi) è quel brocardo latino che sintetizza questo principio: così, spetta al magistrato investito della controversia decidere, ad esempio, se al fatto infiltrativo oggetto della causa si applichi l'art. 2051 c.c. o il più generale art. 2043 c.c. che si occupa del risarcimento per fatto illecito.

In tale ultimo caso, ossia nell'ipotesi di responsabilità ex art. 2043 c.c., il danneggiato che intende essere risarcito deve provare il danno, il nesso causale tra comportamento e danno e la responsabilità doloso o colposa del danneggiante.

Nel caso di richiesta di risarcimento del danno da infiltrazioni (Infiltrazioni in condominio, decide il giudice) ai sensi dell'art. 2043 c.c., quindi, il danneggiato deve provare il danno il nesso causale tra cosa e danno (ossia l'infiltrazione) e che la stessa sia avvenuta per dolo o colpa del proprietario del bene. Un significativo aggravamento dell'onere della prova.

In un caso risolto con la sentenza n. 9294, la Cassazione è tornata sul concetto di colpa, rectius di dimostrazione della responsabilità del proprietario di un terrazzo nel caso di danni da infiltrazioni per difetto di impermeabilizzazione.

La secondo grado aveva inquadrato la fattispecie nell'ambito della responsabilità per fatto illecito ai sensi dell'art. 2043 c.c. e aveva revocato la condanna inflitta in primo grado per mancanza di prova della responsabilità del proprietario del terrazzo ritenendo che la stessa non potesse essere provata implicitamente desumendola dalla carenza d'impermeabilizzazione.

Il danneggiato, originario attore, si è opposto a questa conclusione e gli ermellini gli hanno dato ragione. Si legge in sentenza che “oltre che nell'adempimento delle obbligazioni, la diligenza assume imprescindibile e decisivo rilievo, quale criterio di determinazione del modello di condotta.

Essa vale allora a distinguere sia tra comportamenti negozialmente dovuti o meno che tra comportamenti obiettivamente leciti ed illeciti (v. Cass., 20/2/2015, n. 3367).

Designando lo sforzo dal soggetto dovuto per la salvaguardia dell'interesse altrui, avuto riguardo alle circostanze concrete del caso, in entrambe le ipotesi la diligenza si pone altresì quale criterio di responsabilità (v. Cass., 20/2/2015, n. 3367)”.

In altre parole, il dolo e soprattutto la colpa possono essere dimostrati non (solamente) facendo riferimento a parametri psicologici, ma anche guardando a modelli oggettivi comportamentali che possono essere considerati doverosi in situazioni analoghe.

Non provvedere all'impermeabilizzazione del terrazzo denota mancanza di diligenza e quindi colpa ai fini della risarcibilità del connesso danno da infiltrazioni.

=> Lavori terrazza condominiale e infiltrazioni, quando l'usufruttuaria ha diritto al risarcimento dei danni

Scarica Cass. 8 maggio 2015 n. 9294

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