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Riqualificazione energetica degli edifici. Ecco perché l'eco-bonus non piace ai condomini
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Riqualificazione energetica degli edifici. Ecco perché l'eco-bonus non piace ai condomini

L'incapienza rende poco attraente la detrazione fiscale a favore dei condomini

Dott.ssa Marta Jerovante 

L'eco-bonus non piace ai condomini. Il Governo corre ai ripari. Nuove soluzioni in arrivo per bypassare il problema dell'incapienza.

Com'è noto, per gli interventi destinati ad aumentare il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti – di tutte le categorie catastali (anche rurali) compresi quelli strumentali –, è riconosciuta una detrazione, pari al 65%, delle relative spese, sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2017.

=> Riqualificazione energetica su parti comuni.Le modalità tecniche dell'invio delle comunicazioni.

Le spese detraibili La detrazione spetta per le spese sostenute, e rimaste a carico del contribuente (ad esempio, non incentivate dal Comune), per:

· interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, volti a ridurre il fabbisogno di energia primaria annuo per la climatizzazione invernale dell'immobile medesimo (valore massimo della detrazione pari a 100.000 euro);

· interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari, riguardanti strutture opache verticali, strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), finestre comprensive di infissi (fino a un valore massimo della detrazione di 60.000 euro);

· installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università (valore massimo della detrazione di 60.000 euro);

· interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione (detrazione fino a un valore massimo di 30.000 euro);

· sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia (limite massimo della detrazione pari a 30.000 euro);

· interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria (limite massimo della detrazione pari a 30.000 euro).

=> Ristrutturazioni edilizie, come recuperare le detrazioni fiscali dimenticate

La detrazione del 65% si applica anche alle spese documentate e rimaste a carico del contribuente:

· per l'acquisto e la posa in opera delle schermature solari di cui all'allegato M al Dlgs 311/2006, sostenute dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2017, fino a un valore massimo della detrazione di 60.000 euro;

· per l'acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, sostenute dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2017, fino a un valore massimo della detrazione di 30.000 euro;

· per l'acquisto, l'installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento o produzione di acqua calda o di climatizzazione delle unità abitative, volti ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento efficiente degli impianti, sostenute dal 1° gennaio 2016.

La detrazione per gli interventi in condominio La detrazione del 65% si applica anche alle spese documentate e rimaste a carico del contribuente per interventi relativi a parti comuni degli edifici condominiali o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio, sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2021.

=> Detrazioni fiscali anche per i condomini minimi

In questo caso la detrazione sale:

· al 70% per gli interventi sull'involucro con un'incidenza superiore al 25% della superficie dell'edificio;

· al 75% per miglioramento della prestazione energetica invernale e estiva, e si applica su un importo complessivo di spesa non superiore a 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio.

La sussistenza di tali condizioni deve essere asseverata da professionisti abilitati.

Si rammenta inoltre che, dal 1° gennaio 2017, possono usufruire della detrazione anche gli istituti autonomi di case popolari comunque denominati.

La cessione del credito al fornitore per i contribuenti della no-tax area Con riferimento alle spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici, il comma 74 dell'art. 1 della legge di stabilità 2016 consente ai contribuenti che si trovano nella condizioni di incapienza – ai sensi dell'art. 11, comma 2, e dell'art. 13, comma 1, lettera a), e comma 5, lettera a), del TUIR – di cedere a fornitori un credito pari alla detrazione spettante.

I predetti contribuenti, possessori di redditi esclusi dalla imposizione ai fini dell'IRPEF o per espressa previsione o perché l'imposta lorda è assorbita dalle detrazioni di cui all'art. 13 del TUIR, non potrebbero infatti fruire in concreto della detrazione spettante per interventi di riqualificazione energetica, dal momento che essa spetta fino a concorrenza dell'imposta lorda: la legge di stabilità 2016 ha così introdotto, in alternativa alla detrazione, la possibilità per i contribuenti che si trovano appunto nella “no tax area” (nel 2016 fissata a 7.750 euro per gli under 75 e a 8.000 euro per chi ha più di 75 anni, dal 2017 fissata a 8.125 euro per tutti i pensionati, anche di età inferiore ai 75 anni) della cessione del credito ai fornitori che hanno eseguito i lavori; questi ultimi, in tal modo, ricevono il credito a titolo di pagamento della quota di spese a loro carico.

=> Condominio e detrazioni: la scadenza del 28 febbraio è troppo stretta

In materia di modalità di cessione del credito, il direttore dell'Agenzia delle entrate aveva poi chiarito (con Provvedimento del 22 marzo 2016, n. 43434) che:

  • la volontà dei contribuenti di cedere il credito deve risultare dalla delibera assembleare che approva gli interventi di riqualificazione energetica o da specifica comunicazione inviata al condomìnio, il quale deve provvedere a comunicarla ai fornitori;
  • i fornitori, a loro volta, comunicano in forma scritta al condomìnio di accettare la cessione del credito a titolo di pagamento di parte del corrispettivo per i beni ceduti o i servizi prestati (si rammenta al riguardo che il credito è utilizzato esclusivamente in compensazione, e che il modello F24 deve essere presentato esclusivamente tramite il servizio telematico Entratel o Fisconline, pena il rifiuto dell'operazione di versamento).

Infine, l'Agenzia delle entrate ha messo a disposizione un'applicazione gratuita attraverso la quale i condomìni dovranno trasmettere, per le spese sostenute nel 2016 per detti interventi di riqualificazione energetica delle parti comuni degli edifici, la cessione del credito dei condòmini ai fornitoripena l'inefficacia della cessione medesima.

La comunicazione potrà avvenire direttamente oppure tramite gli intermediari, e dovrà essere trasmessa entro il 31 marzo prossimo.

Le soluzioni allo studio del Governo L'introduzione della cessione del credito ai fornitori che avessero realizzato interventi di efficientamento energetico sulle parti comuni degli edifici aveva invero suscitato più di una polemica.

I contrasti erano in particolar modo emersi in relazione al seguente profilo: se un fornitore avesse anticipato in un'unica soluzione un prestito per le spese di interventi di riqualificazione energetica sui condomini, avrebbe poi recuperato in 10 anni il credito maturato, nell'ipotesi in cui avesse accettato la detrazione dell'eco-bonus in qualità di credito fiscale (si ricorda infatti che il credito ceduto è fruibile dal fornitore in 10 quote annuali di pari importo, a partire dal 10 aprile 2017; la quota del credito che non è fruita nell'anno è utilizzabile negli anni successivi e non può essere chiesta a rimborso).

Confartigianato aveva duramente criticato la norma, dichiarando in una nota che «È evidente che nessuna impresa può permettersi di incassare i due terzi del corrispettivo relativo al proprio lavoro in 10 anni. Le imprese non sono banche».

L'Agenzia delle entrate, con la Circolare 20/E del 18 maggio 2016, aveva però subito precisato che le imprese fornitrici non sono obbligate ad accettare la cessione del credito al posto del pagamento loro dovuto.

Che la situazione di incapienza, da un lato, e le comprensibili resistenze delle imprese che eseguono i lavori, dall'altro, abbiano comunque contribuito ad ostacolare gli interventi nei condomini, proprio per una scarsa appetibilità dello strumento della detrazione/cessione del credito, è stato confermato nel corso di un convegno organizzato dall'ANAIP (Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari Professionisti) in Senato.

Durante l'evento è, tra gli altri, intervenuto il Vice Ministro dell'Economia e delle Finanze Enrico Morando, il quale ha confermato che il maggior numero degli interventi di riqualificazione energetica avviene su «case unifamiliari, bifamiliari, al massimo condomini composti da quattro appartamenti.

Dove, invece, ci sarebbe più bisogno di intervenire, cioè nei grandi condomini dalle venti unità immobiliari in su costruiti tra gli anni '50 e '70, gli investimenti in efficienza energetica non ci sono».

=> Riqualificazione energetica del condominio e cessione del credito.

E ha individuato tre ordini di ragioni:

  1. la difficoltà dei processi decisionali in sede assembleare;
  2. la durata della misura di agevolazione fiscale, una questione parzialmente risolta con la previsione della Legge di stabilità 2017 che ne ha allungato la vigenza a 5 anni;
  3. il meccanismo stesso della detrazione – motivo indicato come il più rilevante: come si è anticipato, può detrarre soltanto chi paga l'IRPEF, e allora risulta evidente come una famiglia, proprietaria dell'immobile, incapiente oppure che versa un'imposta molto contenuta, non potendo detrarre la spesa e non potendo trarre alcun vantaggio economico (ulteriore) dall'intervento, sarà indotta ad opporsi ai lavori in condomino. «E questo – precisa ancora il Vice ministro –, a differenza delle famiglie capienti, che si vedrebbero restituire più di 1 euro su 2 di investimento».

Per ovviare a questa difficoltà si era così introdotto lo strumento della cessione del credito d'imposta al fornitore, ma neppure tale meccanismo ha funzionato: «il soggetto realizzatore dell'opera […], in sostanza, assume l'incapienza della famiglia, rischiando, però, di avere problemi di liquidità e trovandosi verosimilmente nella condizione di dover chiedere dei prestiti alle banche».

Per superare definitivamente il problema dell'incapienza fiscale, il Governo ha quindi predisposto un testo di legge, concordato largamente anche in sede europea, che introduce un'interessante innovazione: «la costituzione di un complesso di soggetti, all'interno dei quali vi siano anche gli istituti di credito, che diventino titolari dell'intervento su incarico dell'assemblea condominiale.

Attraverso il ruolo di questo soggetto realizzatore verrà bypassato il problema dell'incapienza e lo Stato riconoscerà l'ecobonus del 65% al soggetto attuatore dell'intervento».

=> Secondo la proposta di legge, i lavori dovranno partire entro cinque anni dalla costituzione del fondo.

Il Vice ministro ha infine dichiarato che il provvedimento è pronto, dispone sia delle coperture finanziarie che delle relazioni tecniche; sarà inserito nella prossima correzione di bilancio, nell'ambito di un complesso di misure volte al rilancio della crescita, e al Parlamento verrà chiesto di trasformarlo in legge.

Dott.ssa Marta Jerovante

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