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john.colombo

Villetta a schiera o casa singola? Quali regole?

Buongiorno,

 

non so se sia la sezione giusta per il mio quesito... eventualmente ditemi dove spostarlo.

La situazione per la quale chiedo un vostro parere, è questa: proprietari di una villetta a schiera, in un complesso composto da 9 unità disposte su due file: una da 3 e una da 6 casette. Le casette di ogni fila sono attaccate una all'altra, delle vere e proprie villette a schiera. In comune ci sono il corsello per accedere alle singole proprietà, la rampa e area sotterranea per accedere ai garage (direttamente collegati internamente a ogni singola casa), oltre alle utenze della luce per queste aree e l'acqua, che ha un contatore unico per tutte le case (ogni casa ha anche il suo, per una corretta ripartizione dei consumi, ma il contatore a cui è allacciato il contratto è unico per tutti). Esiste un regolamento condominiale e un amministratore di condominio da sempre, ovvero dal 1980, anno di costruzione. Ai garage sono state recentemente apportate le modifiche di sicurezza imposte dalla legge, con impianto elettrico dei garage in comune a tutte le proprietà e staccato dalle singole unità abitative, sebbene i garage siano parte integrante della casa.

Fino ad oggi nessuno ha mai messo in dubbio la situazione.

Ora è arrivato un nuovo proprietario, che ha deciso di praticamente rifare tutta la sua villetta a schiera internamente, ma di modificarla anche esternamente, chiudendo il portico dell'ingresso principale con una veranda. Tutti i condomini si sono inalberati, perché nessuno aveva chiesto autorizzazione al condominio, come invece era sempre stato fatto per mettere, per esempio, le tende da sole, uguali per tutti, in modo da rispettare l'aspetto del complesso residenziale.

Ma da questo guaio si è scoperto che in realtà al catasto risultano villette a schiera, mentre in comune risultano essere tutte case singole.

Ora sorgono diversi quesiti, ma la prima domanda ovvia è:

- ma è possibile che una stessa unità immobiliare abbia due definizioni diverse a seconda dell'ufficio a cui ci si rivolge? è normale o è una situazione che va risolta?

- se è corretto, la veranda, una volta avuto l'ok dal comune, può essere costruita senza avere il permesso del condominio? I condomini non hanno voce in capitolo?

 

Ne avrei altre di domande, ma le principali sono quelle due. Poi a seconda di come eventualmente qualcuno mi possa dare delucidazioni, proseguirò.

 

Grazie mille per l'attenzione!

Da quello che descrivi si deduce che la realtà di fatto come realizzato è che le proprietà sono aderenti l'una all'altra, quindi si tratta di tipologie a Schiera e non case singole.

 

E mi sembra al quanto bizzarro che [/color]ossia il catasto enuncia la vera realtà di fatto.

Mentre in Comune il progetto architettonico della concessione edilizia rappresenta delle case singole ?

 

Trattandosi di unità edilizie a tipologie a Schiera ossia le u. e. costituiscono un unico prospetto continuo, la veranda esterna sarebbe " potenzialmente lesiva " del decoro architettonico ma questa stessa lesione è a discrezione del, eventuale, giudice di merito.

Va anche detto che la veranda non lede il diritto degli altri condomini di fare parimenti e a tal proposito giova a suo favore l'art. 1102 del CC.

Quindi la veranda se leggittimata dalle opportune autorizzazioni comunali si potrà realizzare anche in assenza di parere del condominio, salvo la contestazione del decoro arch.

Grazie Marcanto per le prime delucidazioni. Sì, le proprietà sono aderenti l'una all'altra. Anche a noi sembra strano, ma è così: in Comune sono considerate case singole, al catasto no. Non abbiamo visto il progetto architettonico della concessione edilizia, risalente al 1980. Ma sarebbe il caso di chiedere di vederla? Si potrebbe, cioè, cambiare questa situazione? O bisogna accettarla senza poter nemmeno prendersela con il Comune?

Per la veranda, se non ho capito male, quindi, possono farla senza il parere del condomino, dato che, aggiornamento dell'ultimo minuto, il Comune ha dato l'OK. A meno che il condominio non faccia causa al proprietario e quindi andrebbe tutto a discrezione del giudice. Non capisco invece il riferimento all'art. 1102 del CC. Sta a significare che se la fanno loro, possono farla anche gli altri senza chiedere al condominio? E a questo punto, siamo nella situazione assurda per cui pur essendo villette a schiera, ognuno può fare come vuole, anche modificare l'architettura della casa, con il benestare del Comune... boh, mi sembra assurdo... cosa ne pensate?

Non avete visto il progetto architettonico della concessione edilizia ?

ma allora perchè dici come fai ad asserirlo se non hai visionato i grafici di progetto ?

 

Per il resto hai inteso bene.

La mia sola contrarietà è in questo:

credo che a casa propria si possa fare ciò che si vuole, il condominio può sindacare e intervenire solo sulle parti comuni come le facciate/prospetti.

Ma ora dirai tu .....ma la veranda incide sulla facciata comune! si ok ma non lede la tua possibilità di farla sulla tua parte di proprietà e potrai far ricorso, come hai capito, solo per la parte del decoro....e qui è il giudice che decide a chi dar ragione.

 

Quando scrivi esse sono di due tipi:

- esterne > queste sono quelle appena descritte.

- interne > come variazioni degli ambienti interni,spostare tramezzature ecc. ecc. questi sono interventi che il proprietario esclusivo potrà fare senza alcun consenso,dovrà solo dare comunicazione all'amministratore. Tali interventi sono consentiti senza alterazione o manomissione delle strutture portanti ossia senza alterare la statica dell'edificio.

 

Per chiarirti il concetto di case a schiera, queste sono delle unità abitative autonome ed indipendenti con ingresso proprio (non condiviso da altri) e con scala sempre propria (non condivisa con gli altri), quindi il condominio si instaura nelle sole ( poche ) parti comuni.

Anche l'erogazione dei servizi essenziali acqua, luce e scarico fognario potrà essere autonomo.

Per questi motivi (vantaggi) la tipologia edilizia a schiera nella dinamica del condomunio si collocano in una posizione intermedia tra il condominio classico (edificio con singola scala e singolo ingresso) e le case/ville singole

Buonasera Marcanto,

 

mi scuso per il lunghissimo vuoto, ma le cose sono andate avanti molto in fretta e poi ci sono state le festività... l'ultimo aggiornamento è che nell'atto di acquisto, fatto da mio padre nel 1980, non c'era scritto che si trattava di un condominio, sebbene venisse richiesta la firma per accettazione del regolamento condominiale. Le villette a schiera, che sono tali a tutti gli effetti nel mondo reale, sulla carta sono considerate come case singole dal Comune e, a quanto pare, dal catasto. Quindi, ognuno può fare come vuole! Il nuovo proprietario ha fatto la sua veranda (che francamente non crea problemi a nessuno) e ha addirittura costruito una piscina interna, nella taverna della villetta, scavando per un metro e mezzo nelle fondamenta a ridosso di casa dei miei, che immagino possa risentirne in quanto ad essa collegata, senza bisogno di presentare in Comune altro che una dichiarazione di inizio attività, o roba del genere. Boh, sembra davvero incredibile, ma dopo 35 anni tutti i 9 proprietari delle villette a schiera hanno scoperto di non essere considerati condominio ma case singole. A questo punto mi chiedo anche se il compenso dell'amministratore sia da rivalutare, dato che amministra solo un corsello di accesso alle singole proprietà, l'accesso ai garage e legge il contatore dell'acqua... chi ci capisce più qualcosa! Grazie mille per l'aiuto e il suo ultimo commento mi aveva chiarito molto la situazione.

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