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paradox0987

Problema compravendita: richiesta di silenzio assenso in forma esplicita

Salve a tutti,

 

Vi sottopongo un problema relativo alla vendita di un ex cespite C/2 trasformato in A/2. Il preliminare di vendita è stato siglato, il notaio ritiene che la documentazione sia in regola ma si è impuntato sulla legittimità dell'agibilità acquisita per silenzio assenso.

 

Per ció che concerne l'agibilità abbiamo consegnato allo studio notarile la richiesta protocollata dall’ufficio tecnico (comune di Roma) e dichiarato che, poiché tale ufficio non è intervenuto né ha mosso qualsivoglia obiezione (l’abbiamo presentata alcuni anni fa), l’agibilità si ritiene acquisita per silenzio assenso.

 

Qui accade qualcosa che (in quasi vent’anni di compravendite) non ci era mai capitata: il notaio ritiene che il "silenzio assenso" non sia sufficiente e chiede che sia presentata una “richiesta di silenzio assenso in forma esplicita” a cui l’ufficio tecnico dovrà replicare asseverando che il cespite è effettivamente dotato del certificato di agibilità.

 

Ora, poiché al comune di Roma cominciano a cavillare anche per una virgola, chiedo:

 

Posto che l’art. 20, comma 1, legge 241/90 , modificata dalla legge n. 15/2005 e succ. dalla legge n. 80/2005 e art. 25 comma 4 D.P.R.380/2000 statuisce che se l’ufficio tecnico a cui è presentata una richiesta di agibilità non interviene/obietta entro 90 giorni essa si ritiene acquisita per silenzio assenso, è davvero mio obbligo presentare una richiesta “in forma esplicita”?

 

Grazie a chi vorrà rispondere.

Dando per scontato si parli di immobili non abusivi, forse il notaio teme non trattarsi di effettivo silenzio assenso formatosi, bensì di pratica ancora ferma per mancanza nulla osta ASL sotto qualsiasi forma. Oppure per altri impedimenti.

 

In effetti, il notaio non ha modo di determinare se la documentazione nel fascicolo sia sufficiente alla formazione del s.a. e l'unico modo mi pare quello che indica.

Grazie per la risposta. Ha la copia protocollata della richiesta di agibilità e la garanzia al rogito che l'ufficio tecnico non ha sollevato qualsivoglia eccezione. Gli abbiamo anche firmato una copia per l'accesso agli atti affinché potesse controllare l'intero carteggio.

Ma cos'è la garanzia al rogito? Forse gli avete firmato una delega. Se ancora deve vedere il fascicolo, allora non capisco perchè richiede il documento del silenzio esplicito.

Forse ha solo anticipato di averne necessità in caso il fascicolo sia incompleto.

E’ proprio questo il punto. Gli abbiamo fornito l’intera documentazione. Il cambio di destinazione d’uso è completamente in regola (Dia, pagamenti, chiusura lavori ecc). Dopo aver visionato i documenti ha chiesto che gli firmassimo una delega per l’accesso agli atti (voleva controllare direttamente al comune). Gli abbiamo firmato anche questa delega. Ora ci dice “ i documenti sono in regola ma il silenzio assenso sulla richiesta di agibilità non mi basta, chiedo che presentiate domanda per una richiesta di silenzio assenso in forma esplicita”.

 

Noi valutiamo quanto segue: ma se l’agibilità è già stata acquisita ex lege (il comune non si è opposto, non ha sollevato obiezioni ecc), per quale motivo dobbiamo andare ad infognarci in una richiesta che causerebbe la revisione dell’intero incartamento da parte dell’ufficio tecnico? I documenti sono in regola ma negli uffici capitolini di solito basta una minuzia a far scattare arzigogoli e cavilli.

 

Per “Garanzia al rogito” mi riferisco semplicemente alla responsabilità che il venditore si assume al rogito dichiarando la regolarità del cespite (ove non fosse così sarebbe ovviamente passibile di richiesta di risarcimento danni ecc).

Sì, ma come fai a distinguere una pratica su cui il comune è in attesa di documenti o integrazioni dall'utente da quella su cui il silenzio assenso si è correttamente formato? Non è sempre scontato che ciò sia accaduto, specialmente se si perdono le raccomandate con cui il comune chiedeva integrazioni.

Efisio,

 

Chiedo: Se il comune ha bisogno di ulteriori documenti/integrazioni avrei dovuto ricevere una raccomandata; se non ho ricevuto nulla non è lecito ritenere che il silenzio assenso sia valido? Nel caso sarà poi il comune a dover spiegare perché non ha chiesto integrazioni o ad assumersi la responsabilità di una raccomandata non consegnata. (?)

Sì, ma il notaio non è tenuto a credere a te che dici che non l'hai ricevuta. In ogni caso, se ha detto che le carte sono in regola, vuol dire che non c'erano blocchi nell'istruttoria amministrativa. La formazione del silenzio assenso è probabile, ma non certa. Che sia certa lo può certificare solo l'ente (certificare = dichiarare ciò che è certo), non lo puoi fare tu e nemmeno il notaio.

Io pure cambierei notaio se l'acquirente ne conviene e ne trovate uno cui sta bene la situazione attuale.

Mi è stato consigliato di sottoscrivere un documento di responsabilità in cui dichiaro che non ho ricevuto comunicazioni/obiezioni da parte del comune (pena la restituzione del prezzo di acquisto maggiorata del 20%). Poiché effettivamente non ho ricevuto comunicazioni, sto valutando di sottoscrivere tale documento.

A mio avviso il notai si sta complicando inutilmente l'esistenza, e in questo modo la complica anche agli altri.

E' atteso, ed è giusto, che ogni immobile sia dotato di agibilità.

 

La recente giurisprudenza, di contro, in merito ai certificati di agibilità ha sancito che NON sono nulli gli atti di compravendita (rogito) in assenza di certificato agibilità.

Quindi in pratica il notaio potrebbe rogare anche in assenza di tale certificato, e senza compromettere la validità dell'atto.

La sola condizione è che la controparte acquirente DEVE essere informata di tale circostanza.

 

Quindi non comprendo perché il notaio si impunta su tali aspetti .....

Mi è stato consigliato di sottoscrivere un documento di responsabilità in cui dichiaro che non ho ricevuto comunicazioni/obiezioni da parte del comune (pena la restituzione del prezzo di acquisto maggiorata del 20%). Poiché effettivamente non ho ricevuto comunicazioni, sto valutando di sottoscrivere tale documento.

Infatti, te l'avevo scritto al post n. 7. Vedi tu. Se sei sicuro lo dichiari.

Marcanto,

 

Il notaio non si rifiuta di rogitare, eccepisce che non ha la sicurezza che l'agibilità per silenzio assenso sia valida (pratica bloccata per mancanza di documenti ecc); noi abbiamo risposto che se ci fosse stato un problema con la pratica avremmo almeno dovuto ricevere una comunicazione con cui l' UT richiedeva una integrazione documentale. Forse l'unica via di uscita è firmare questo benedetto foglio di responsabilità (in effetti non ho ricevuto alcuna comunicazione, ergo non vedo che rischi potrei correre).

Vai in Comune, presenti una richiesta di copia documentale della dichiarazione di agibilità con tutti gli atti connessi. Il Comune ti produrrà copia autentica, timbrata, di tutta la documentazione corrispondente, incluse eventuali richieste di integrazione, ecc..

Porti il tutto al notaio (troppo scrupoloso per me...) e sei a posto.

 

Ciao

Se voi se dovreste acquistare un immobile, vorreste avere la quasi certezza che la proprietà non abbia complicazioni, oppure basta il "famo a fidasse"?

Perché "famo a fidasse"? Ha la richiesta protocollata dall'ufficio tecnico, la dichiarazione della parte alienante che non essendo state ricevute comunicazioni dagli parte degli uffici competenti il certificato è acquisito per silenzio-assenso (in caso contrario farebbe causa " aliud pro alio" e la vincerebbe), la relazione asseverata di un tecnico che dichiara le conformità igienico-sanitarie ecc. Non mi pare nulla...

Non scherziamo: la parte alienante non può dichiarare che il certificato è acquisito per silenzio assenso sostituendosi alla pubblica amministrazione. Inoltre, in base al DPR 445/2000, nel caso della dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà come quella citata, il privato non è tenuto ad accettarla, come invece la pubblica amministrazione.

Se prevista, tale certificazione la deve fare il comune. Se la legge ha previsto la modalità SA per il certificato di agibilità, è dubbio se possa esserci un regime diverso per chi ha seguito il canale ordinario. Come mai costoro hanno un cartaceo con nr e protocollo e col SA no?

Pertanto, io chiederei lo stesso certificato, se sono certo della formazione del SA.

Grazie per la risposta.

 

“la parte alienante non può dichiarare che il certificato è acquisito per silenzio assenso sostituendosi alla pubblica amministrazione”

 

Non dico questo. La parte alienante dichiara che ha presentato regolare domanda per il rilascio di tale certificato e non ha ricevuto obiezioni in merito. Leggo da due rogiti di appartamenti che abbiamo venduto in passato:

 

“La parte alienante dichiara la regolare presentazione della domanda di rilascio agibilità, e la formazione del silenzio assenso per decorrenza del relativo termine”.

 

In altre parole, abbiamo un cartaceo con la richiesta di agibilità regolarmente protocollata dal comune. Gli uffici preposti non hanno sollevato obiezioni o sono intervenute in alcun modo ergo riteniamo (riterremmo) che tale cartaceo abbia valore di certificato di agibilità ex art. 20, comma 1, legge 241/90 , modificata dalla legge n. 15/2005 e succ. dalla legge n. 80/2005 e art. 25 comma 4 D.P.R.380/2000. Ovviamente la parte acquirente non è tenuta ad accettare tale tesi (in quel caso non avremmo problemi a restituire la caparra e considerare la trattativa chiusa).

 

Dove sbagliamo?

Prego, di nulla.

Secondo me sbagliate a supporre un'equipollenza tra l'istanza e il certificato rilasciato.

I tempi sono un po' cambiati. Anche per alcune sentenze tipo quella sul prezzo di cessione in PDZ.

In passato era normale vendere con la sola istanza e oneri e reversali pagate, oggi lo è meno. Specialmente in caso di variazione di destinazione d'uso o piano casa.

Ma la cautela non è solo dovuta a eccessivo scrupolo degli addetti ai lavori, ma anche per alcuni episodi, tipo gli sbadati che han dichiarato millesimi inferiori al reale.

Che fare? Riprodurre il fascicolo in modo da rendere evidente ma non certo il SA, provare a chiedere all' ufficio preposto se rilascia un nulla osta, provare a rivolgersi al RUP e se la 241/90 lo prevede chiedergli per iscritto se vi sia qualcosa che osta alla conclusione del procedimento, cambiare notaio o rivolgersi al TAR.

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