Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
112182 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Amministratore adempimenti fiscali Superbonus
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Amministratore adempimenti fiscali Superbonus

I principali adempimenti a cui è tenuto l'amministratore di condominio per l'accesso ai benefici del Superbonus.

Avv. Mariano Acquaviva  

Il Superbonus previsto dal cosiddetto Decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020, convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77) si pone come fondamentale strumento per dare impulso all'economia italiana e, al contempo, per favorire il rinnovamento di strutture spesso fatiscenti e non rispettose della normativa più recente sulla sicurezza e il risparmio energetico.

Com'è noto, il Superbonus consente di accedere alle nuove detrazioni fiscali del 110% per l'efficienza energetica (Ecobonus), riduzione del rischio sismico (Sismabonus), installazione di impianti fotovoltaici e di colonnine di ricarica di veicoli elettrici.

Superbonus per le villette a schiera

Il Superbonus è accessibile anche ai condomìni, i quali possono avvantaggiarsene per lavori inerenti le parti comuni dell'edificio. È chiaro che, qualora l'assemblea decidesse di procedere in tal senso, la maggior parte degli oneri ricadrebbe sull'amministratore, il quale sarebbe chiamato a dimostrare il possesso di tutti i requisiti previsti dalla legge, nonché a fornire ogni documentazione necessaria.

Vediamo dunque quali sono i principali adempimenti fiscali a cui dovrebbe essere tenuto l'amministratore per poter accedere al Superbonus per i condomìni. Il condizionale è d'obbligo, vista la neonata normativa e l'attesa di tutti i decreti attuativi che possano spiegare più nel dettaglio la disciplina.

Superbonus e compiti dell'amministratore, l'invio telematico della comunicazione delle spese

L'art. 1130, comma primo, numero 5, del codice civile stabilisce chiaramente che l'amministratore deve eseguire gli adempimenti fiscali inerenti al condominio.

Pertanto, gli competeranno anche quelli riguardanti il Superbonus, cioè l'accesso alla detrazione al 110% per gli interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

Come previsto per la generalità delle spese relative agli interventi su parti comuni condominiali, anche per gli eventuali lavori (trainanti e trainati) previsti dal Decreto Rilancio per il Superbonus, l'amministratore di condominio sarà tenuto all'invio telematico della comunicazione delle spese, al fine di consentire al condominio di poter fruire della detrazione fiscale, ai fini della determinazione dell'imposta dovuta in sede di dichiarazione annuale dei redditi.

L'invio telematico delle spese sostenute dai condòmini è uno degli adempimenti degli amministratori di condominio che, come altri professionisti ed imprese, devono trasmettere le informazioni utili per la predisposizione della dichiarazione dei redditi precompilata.

Cumulo superbonus e altre detrazioni

Si tratta peraltro di un adempimento cui erano già tenuti gli amministratori: dal 2017, in tutti i condomini in cui sono stati realizzati interventi di riqualificazione e risparmio energetico, è previsto l'obbligo a carico dell'amministratore di inviare telematicamente all'Agenzia delle Entrate i dati relativi ai lavori effettuati.

Al riguardo, si segnala che per granitica giurisprudenza, l'amministratore risponde per eventuali perdite del beneficio fiscale non fruito, qualora sia acclarata la propria responsabilità (ex multis, Cass., 26 settembre 2017, n. 22343; Cass., 14 maggio 2013, n. 11548).

Superbonus e compiti dell'amministratore per sconto in fattura o cessione del credito

Com'è senz'altro noto, tra le novità introdotte dal Decreto Rilancio v'è la possibilità, al posto della fruizione diretta della detrazione, di optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto dai fornitori dei beni o servizi o, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.

In questo caso si dovrà inviare dal 15 ottobre 2020 una comunicazione per esercitare l'opzione con le modalità attuative dell'art. 121 del Decreto Rilancio specificate dall'Agenzia delle Entrate con provvedimento dell'8 agosto 2020.

Tale provvedimento ha approvato il modello di comunicazione da inviare all'Agenzia dal 15 ottobre 2020 ed entro il 16 marzo dell'anno successivo a quello in cui si sostiene la spesa, per fruire dello sconto sul corrispettivo o della cessione del credito di imposta corrispondente alla detrazione spettante.

Superbonus 110 e cessione credito

La comunicazione deve essere inviata esclusivamente in via telematica, anche avvalendosi degli intermediari (Caf, ecc.), dal beneficiario della detrazione (per quanto riguarda gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari) o dall'amministratore di condominio (per gli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici).

Nel caso in cui, ai sensi dell'articolo 1129 del codice civile, non vi è obbligo di nominare l'amministratore del condominio e i condòmini non vi abbiano provveduto, la comunicazione per esercitare l'opzione è inviata da uno dei condòmini a tal fine incaricato.

Il provvedimento dell'Agenzia delle Entrate dell'8 agosto 2020 specifica altresì che, per gli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici, il condomino beneficiario della detrazione che cede il credito, se i dati della cessione non sono già indicati nella delibera condominiale, deve comunicare tempestivamente all'amministratore del condominio l'avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando, oltre al proprio codice fiscale, l'ammontare del credito ceduto e il codice fiscale del cessionario.

Nei casi di cessione del credito da parte del condòmino per interventi sulle parti comuni condominiali, precisa il provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate, l'invio telematico è obbligatoriamente eseguito da chi rilascia il visto di conformità.

Nel caso in cui, ai sensi dell'articolo 1129 del codice civile, non vi è obbligo di nominare l'amministratore del condominio e i condòmini non vi abbiano provveduto, i suddetti dati sono comunicati al condomino incaricato di inviare la comunicazione per l'esercizio dell'opzione all'Agenzia delle entrate.

Superbonus: interventi trainanti e interventi trainati

Amministratore di condominio e versamenti per gli interventi del Superbonus

Tra i doveri dell'amministratore v'è senza dubbio anche quello di curare i pagamenti da effettuare a favore delle imprese incaricate di realizzare gli interventi rientranti nel Superbonus.

Si tratta di un aspetto delicatissimo e fondamentale, in quanto il mancato rispetto delle condizioni e delle scadenze comporterebbe la perdita del beneficio fiscale.

Anche in tali casi, poiché il condominio affida all'amministratore il mandato di pagamento all'impresa che realizza i lavori, ricade sull'amministratore non solo l'onere di effettuare in concreto il versamento ma anche di eseguirlo nel più rigoroso rispetto delle modalità previste dalla normativa in materia di agevolazioni fiscali per gli interventi di recupero degli immobili (cfr. Cass., ord. 4 marzo 2020, n. 6086).

La certificazione necessaria per accedere al Superbonus

Non può essere dimenticata la parte inerente alla certificazione che l'amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, dovrà fornire per poter accedere ai benefici del Superbonus, soprattutto qualora si opti per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.

Per la precisione, ai fini dell'opzione per la cessione o lo sconto riferiti al Superbonus, l'amministratore dovrà richiedere il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d'imposta.

Il visto di conformità è rilasciato dai soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai responsabili dell'assistenza fiscale dei Caf. Il soggetto che rilascia il visto di conformità verifica la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati.

Superbonus e cessione del credito, come funziona?

È necessario, inoltre, richiedere, sia ai fini dell'utilizzo diretto in dichiarazione del Superbonus che dell'opzione per la cessione o lo sconto:

  • per gli interventi di efficientamento energetico, l'asseverazione da parte di un tecnico abilitato, che consente di dimostrare che l'intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

Per le concrete modalità di trasmissione della suddetta asseverazione e le relative modalità attuative, si è ancora in attesa del decreto del Ministro dello sviluppo economico;

  • per gli interventi antisismici, l'asseverazione da parte dei professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza, dell'efficacia degli interventi.

I professionisti incaricati devono attestare anche la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

L'asseverazione è rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori e attesta i requisiti tecnici sulla base del progetto e della effettiva realizzazione.

Superbonus al 110%, per quali interventi

Cerca: superbonus amministratore adempimenti fiscali

Commenta la notizia, interagisci...
EL48IO.au
EL48IO.au 25-08-2020 20:06:03

Una domanda: se un condòmino, a causa di reddito non elevato, non recupera dal rimborso IRPEF la quota da lui pagata, che fa? Fruisce solo parzialmente del beneficio? In altri termini, penso che, se la sua quota lavori è 15000 €, e lui di IRPEF paga 2000 €/anno, avrà un esborso vero e proprio di 5000 €. Giusto, od ho frainteso io qualcosa?

rispondi
Gianpy
Gianpy 27-08-2020 22:38:38

Può usufruire della cessione del credito a banche, assicurazioni, poste ossia cede la propria quota (totale o parziale) di rimborso IRPEF

rispondi
EL48IO.au
EL48IO.au 28-08-2020 10:18:51

In altri termini: se un condomino ha reddito ZERO, e la quota a suo carico per la ristrutturazione è 15000 €, lui - cedendo all'impresa il suo credito, anche se NON ha reddito - beneficia in toto dallo Stato? In questo caso non si tratta più di "cessione di credito" perchè la persona in questione non ha "credito IRPEF". Questo era il senso della mia domanda, la prego confermare, grazie

rispondi
Enrico
Enrico 31-08-2020 18:10:20

ho chiamato una ditta, mi hanno assicurato che è una persona onesta
Prima ancora di dirgli i lavori mi ha detto che non ci rientro con bonus 110 %
perché nel palazzo ci sono opere abusive, verande, balconi chiuse da vetrate, tettoie, anche se a casa mia non c'è niente, comunque sono fuorilegge perchè la casa fa parte di uno stabile con le opere abusive, uno sta proprio al piano sotto al mio.
Mi ha detto, posso anche farti i lavori, mi paghi poi ti vendi l'importo in banca, ma devi sperare che non arriva un controllo perché ti bloccano l'ecobonus e fanno una grossa multa.Quanto c'è di vero?

rispondi
Gianni Raducci
Gianni Raducci 16-09-2020 14:08:55

Risposta ad Enrico.
Prima di addentrarsi nel
Superbonus occorre avere la regolarità Urbanistica-edilizia - catastale. Ovvero avere in mano l'attestato di agibilità (con tutte le documentazioni che lo compongono). Inoltre occorre effettuare tutte le sanatorie possibili (in genere le verande o similari non sono sanabili pertanto dovrebbero essere abbattuti).
Per ultimo il tecnico deve asseverare, nell'ambito del Superbonus, le regolarità di cui sopra e dubito dell'esistenza di qualche tecnico che possa asseverare un "falso".
Pertanto alla luce della situazione di fatto mi sembra molto difficile accedere al Superbonus 110%.

rispondi
EL48IO.au
EL48IO.au 17-09-2020 16:13:39

RISPOSTA A GIANNI RADUCCI.
Mi sa che sarà dura davvero. Speriamo facciano una sanatoria, non so quanti saranno in regola al 100%. Basta una veranda....

rispondi
Temistocle Mario Pugliese
Temistocle Mario Pugliese 10-10-2020 20:49:33

in un condominio in presenza di un appartamento non completamente rifinito è possibile accedere al superbonus 110 in catasto f3

rispondi
Gianni Raducci
Gianni Raducci 10-10-2020 21:43:17

Risposta a Temistocle..
Gent.mo
la categoria F3 è rappresentato da un immobile in corso di costruzione. Probabilmente non accatastato e ancor peggio privo di agibilità. Pertanto lo stesso immobile non potrà usufruire dell'ecobonus 110% anche perchè probabilmente non possiede un impianto termico (caldaia). Dalla lettura del suo testo non si capisce se il condominio ha una centrale termica.
Ad ogni modo il condominio può deliberare le opere da effettuarsi sulle parti condominiali (come lavori trainanti) e per gli altri condomini anche sulle parti private (finestre, caldaie autonome, ecc.) sempre che si ottenga il salto di due classi energetiche.

rispondi
DINO RACCICHINI
DINO RACCICHINI 22-10-2020 09:36:30

In presenza di un condomino fallito e quindi di un curatore fallimentare premesso che sia d'accordo sulla modalità di cessione del credito di imposta si corre qualche rischio in fase di visto di conformità e controllo fiscale?

rispondi
Annulla

    in evidenza

Dello stesso argomento


Superbonus al 110%: la misura della detrazione

L'aumento della detrazione dell'imposta lorda al 110% e i limiti di spesa su cui calcolarla nel caso di interventi trainanti e trainati. Il decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (meglio noto come Decreto