È responsabile in sede civile l'amministratore di condominio che non consenta al condòmino di fruire delle agevolazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio, omettendo di versare all'impresa esecutrice d'interventi di manutenzione dello stabile le somme nei modi previsti dalla legge.
Questa la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 6086 resa, mediante deposito in cancelleria, il 4 marzo 2020.
Una pronuncia interessante perché mette nero su bianco un aspetto spesso trascurato, cioè quello che corretti adempimenti fiscali connessi alla esecuzione di opere di manutenzione delle parti comuni dell'edificio. Trascurato anche perché, in termini pratici, sovente la detrazione della quale potrebbe beneficiare il condòmino ammonta a poche decine di euro diluite in un decennio.
Detrazioni fiscali e adempimenti dell'amministratore, il caso
Una condòmina proponeva un'azione risarcitoria verso l'amministratore del condominio dell'epoca in cui furono effettuati lavori di manutenzione del suo stabile.
Ragione?
Si lamentava del fatto che in conseguenza della condotta del predetto professionista, le era stata preclusa la possibilità di godere della detrazione fiscale del 36% (art. 16-bis d.p.r. n-. 917/1986) dal suo reddito correlata all'esecuzione dei lavori edili di natura straordinaria eseguiti presso l'edificio condominiale.
Detrazioni fiscali e adempimenti dell'amministratore, il dm n. 41/98
Il meccanismo per godere dei benefici fiscali per lavori di ristrutturazione in condominio è semplice.
Il condòmino paga all'amministratore, nel modo che ritiene di volta in volta più conveniente, anche in contanti, se i limiti di legge lo consentono.
Detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie e documenti da conservare
Sta all'amministratore ai sensi del d.m. n. 41/98 e successive modifiche ed integrazioni corrispondere le somme dovute all'impresa esecutrice tramite il così detto bonifico parlante.
Questa la norma di riferimento: «il pagamento delle spese detraibili è disposto mediante bonifico bancario dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato» (art. 1, terzo comma, d.m. 41/98).
Detrazioni fiscali e adempimenti dell'amministratore, la responsabilità
In effetti la norma non specifica esplicitamente che sia l'amministratore a dover pagare in questo modo e sulla base di tale genericità, l'amministratore chiamato in causa si difendeva: egli aveva certificato alla condòmina quanto versato, doveva bastare ciò e che al più era la condòmina a dover rispettare il dettame di cui al citato decreto ministeriale.
No, non è così, spiega la Cassazione nell'ordinanza n. 6086 del 4 marzo 2020.
Asfaltatura strada condominiale e detrazioni fiscali
Si legge nella sentenza che è «il soggetto che affida i lavori all'impresa appaltatrice - ossia il condominio a mezzo del suo amministratore - a dover osservare le disposizioni circa la tracciabilità dei pagamenti del compenso pattuito con il contratto d'appalto» in quanto è il condominio a dover essere considerato il committente dei lavori.
In questo contesto, precisa in maniera ineccepibile la Corte nomofilattica, «l'effettuazione dei pagamenti in modo tracciabile, secondo le norme ex DM 41/98, appare condotta ricompresa nel mandato affidato all'amministratore, posto che il singolo condominio poteva godere dei contributi, non già, in forza di situazioni soggettive potenzialmente sconosciute all'amministratore, bensì semplicemente in relazione alla tipologia dei lavori eseguiti sul bene comune amministrato.
Di conseguenza era dovere di diligenza dell'amministratore condominiale effettuare i pagamenti in modo da conservare ai singoli condomini, che intendevano usufruirne, la facoltà di godere della detrazione fiscale ex lege 449/1997, posto che trattavasi semplicemente di modalità di esecuzione di attività - pagamento del compenso all'appaltatore - comunque rientrante nella propria sfera di competenza» (Cass. 4 marzo 2020 n. 6086).
Ricordiamo che a partire dall'anno 2017 l'amministratore deve comunicare all'Agenzia delle Entrate i dati dei condòmini e le quote di detrazione di riferimento in relazione ai lavori di manutenzione di parti comuni. Ciò in ragione della così detta predisposizione della dichiarazione dei redditi precompilata.
Ai sensi del d.m. 1 dicembre 2016 e successivi provvedimenti attuativi, si tratta di adempimento gravante sull'amministratore condominiale in carica al 31 dicembre dell'anno di riferimento.
