Le Manovre degli ultimi anni hanno introdotto e in alcuni casi confermato importanti agevolazioni fiscali per interventi di ristrutturazione, rifacimento di edifici residenziali, nonché per opere di miglioramento dell'efficienza energetica.
In particolare, si tratta di benefici riconosciuti sotto forma di detrazioni che consentono ai soggetti che hanno sostenuto costi per specifiche tipologie di lavori, di ottenere un importante "sconto" in sede di versamento delle imposte.
In tale senso, le detrazioni comportano un vantaggio fiscale "diretto", in quanto concorrono a ridurre il carico impositivo in sede di dichiarazione dei redditi.
Al contempo, le detrazioni che originano da taluni interventi possono far conseguire un beneficio "indiretto" attraverso il meccanismo della cessione del credito di imposta.
Per cessione del credito si intende il contratto concluso tra il proprietario dell'immobile o di un avente diritto - su cui si effettuano lavori "agevolabili" che danno diritto alle detrazioni fiscali - e un cessionario, a favore del quale è trasferito il credito di imposta.
In altri termini, mediante il meccanismo della cessione del credito anziché conseguire direttamente una riduzione dell'imposta dovuta è possibile cedere un credito pari alla detrazione spettante ai fini IRES e IRPEF, ottenendo una riduzione del corrispettivo pattuito per l'esecuzione dei lavori.
Con specifico riferimento alla materia condominiale, diverse sono le detrazioni che possono essere oggetto di cessione del credito.
Sovente però accade che, al fine di individuare la scelta più corretta in termini di convenienza fra i diversi strumenti messi a disposizione per recuperare parte dei costi sostenuti, ci si imbatte in un coacervo di norme che, negli anni, hanno più volte modificato l'accesso al meccanismo della cessione del credito di imposta.
La legge di Bilancio 2020 ha provato a "riordinare" il quadro normativo, limitando sensibilmente il perimetro applicativo della cessione del credito di imposta alle sole ipotesi di opere di riqualificazione energetica c.d. qualificata e a lavori di riduzione del rischio sismico.
In quali casi è allora possibile optare per la cessione del credito?
I CASO: cessione del credito per lavori di riqualificazione energetica (ecobonus)
Come noto, la Legge 27 dicembre 2006, n. 296, ha introdotto la detrazione d'imposta ai fini IRPEF e IRES pari al 55% delle spese sostenute fino al 31 dicembre 2007 per interventi finalizzati al miglioramento e alla riqualificazione energetica degli edifici esistenti.
Si trattava di beneficio "limitato" poiché, con specifico riferimento all'ambito condominiale, era possibile portare in detrazione esclusivamente gli interventi eseguiti sulle parti comuni condominiali.
Riqualificazione energetica del condominio e cessione del credito.
A partire dal periodo di imposta 2018, l'ambito applicativo della cessione del credito è stato notevolmente ampliato sino a comprendere la possibilità di cedere il beneficio fiscale sia nel caso di interventi eseguiti sulle unità immobiliari (scadenza al 31 dicembre 2020), sia nelle ipotesi di opere effettuate sulle parti comuni degli edifici condominiali ( scadenza al 31 dicembre 2021).
A oggi è possibile cedere il credito di imposta derivante da interventi di efficientamento energetico:
- sull'involucro dell'edificio e in caso di sostituzione di impianto di riscaldamento (detrazione pari al 65%);
- sull'involucro dell'edificio "con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo" (detrazione pari al 70%);
- atti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva in maniera tale da conseguire almeno la qualità media definita dal DM 26 giugno 2015 del Ministero dello Sviluppo economico (detrazione pari al 75%).
II CASO: cessione del credito per interventi antisismici (sismabonus)
È possibile optare per la cessione del credito di imposta anche per gli interventi antisismici eseguiti sulle parti comuni condominiali fino al 31 dicembre 2021.
Gli interventi dai quali origina un credito cedibile devono essere volti alla riduzione del rischio sismico sino a determinare il passaggio a una classe di rischio inferiore (detrazione pari al 75%) o a due classi di rischio inferiore (detrazione pari al 85%).
=> Interventi di riqualificazione energetica e adeguamento antisismico sulle parti comuni di edifici.
III CASO: cessione del credito ecobonus e sismabonus
Da ultimo è possibile cedere il credito di imposta derivante da interventi su parti comuni di edifici condominiali delle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica.
Si tratta di una detrazione introdotta dall'art. 14, comma 2 quarter, D.L. n. 63 /2013, volta a incentivare ulteriormente interventi più complessi e dispendiosi, attraverso la previsione di percentuali di detraibilità della spesa più elevate, poiché pari all'80% o all'85%.
La detrazione deve ritenersi alternativa rispetto alle agevolazioni previste per i soli interventi antisismici sulle parti condominiali e a quelle riconosciute per la riqualificazione energetica degli edifici condominiali.
A chi è possibile cedere il credito di imposta?
Con riferimento al soggetto a cui è possibile cedere il credito di imposta corrispondente alla detrazione prevista per i lavori di ristrutturazione edilizia, non si segnalano rilevanti differenze.
Il condominio, sulla base della delibera assembleare, può decidere di cedere il credito di imposta da detrazione a:
- fornitori di beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi;
- altri soggetti privati (persone fisiche, anche se esercitano attività di lavoro autonomo o d'impresa, società ed enti, nonché singoli condòmini).
Con esclusivo riferimento ai c.d. soggetti incapienti è prevista la possibilità di optare per la cessione del credito anche nei confronti di istituti di credito o intermediari finanziari (art.14, comma 2 ter D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito con modificazioni dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, come modificato dalla Legge di Bilancio 2018 e dal Provvedimento Agenzia delle Entrate 28 agosto 2017).
Deve invece ritenersi esclusa la possibilità di cedere il credito di imposta nei confronti delle Amministrazioni Pubbliche di cui al d.lgs. n. 165/2001 (art. 14, comma 2 sexies, D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90; Legge di Bilancio 2018; Provvedimento Agenzia delle Entrate 28 agosto 2017).
In che modo è possibile cedere il credito di imposta?
Il procedimento per usufruire della cessione del credito di imposta si articola in più fasi e coinvolge sostanzialmente tre soggetti: il condominio, il cessionario e l'Agenzia delle Entrate.
In primis il condominio deve comunicare all'amministratore l'avvenuta cessione del credito effettuata sulla "piattaforma cessione credito" messa a disposizione sul sito dell'Agenzia delle Entrate, nonché la relativa accettazione da parte del cessionario.
L'amministratore è tenuto a comunicare annualmente all'Agenzia delle Entrate l'accettazione da parte del cessionario del credito ceduto dal condomino e l'ammontare delle spese sostenute dal condomino entro il 31 dicembre dell'anno precedente.
Il credito di imposta ceduto dal condominio e accettato dal cessionario, è reso visibile dall'Agenzia nel cassetto fiscale di quest'ultimo.
Il credito di imposta non può essere immediatamente utilizzabile, ma deve essere, in primis, accettato dal cessionario, al quale è concessa la facoltà di cedere a sua volta il credito ad esempio a un proprio fornitore previa comunicazione dall'Agenzia.
L'ecobonus può essere ceduto ad un altro condomino?
