Tra i contratti più importanti che il condominio è chiamato a concludere con i terzi rientra, di sicuro, quello stipulato con le imprese esecutrici dei lavori di risanamento e ristrutturazione delle parti comuni.
In particolare, tale contratto, cosiddetto di appalto, consiste nell'affidare ad un'impresa l'esecuzione di opere edili alle quali la stessa impresa, ai sensi dell'art. 1655 c.c., dovrà provvedere, con propria organizzazione di mezzi e gestione a proprio rischio, in cambio di un corrispettivo in danaro.
La predisposizione del contratto d'appalto condominiale è demandata alla libertà negoziale delle parti e comporta non pochi problemi per il condominio, che potrebbe trovarsi ad approvare clausole contrattuali potenzialmente pregiudizievoli per gli interessi dei condòmini.
Nell'ambito delle clausole pregiudizievoli, senz'altro può essere annoverata quella che consente all'impresa appaltatrice di cedere il credito vantato nei confronti del condominio ad un altro soggetto.
Sotto il profilo normativo tale cessione è disciplinata dall'art. 1260 c.c., che consente al creditore di cedere il credito a titolo oneroso o gratuito, anche senza il consenso del debitore, a condizione che l'accordo in questione, ai sensi dell'art. 1264 c.c., venga notificato allo stesso debitore.
Nello specifico, la cessione dei crediti pecuniari è regolamentata anche dalla legge 52/1991, che prevede la stessa cessione nel caso di crediti che sorgano da contratti stipulati dal cedente nell'esercizio dell'impresa.
Nella prassi condominiale l'operazione più diffusa riferita alla cessione del credito si realizza quando la ditta appaltatrice, per ottenere immediatamente capitali, cede alla banca il credito vantato nei confronti del condominio. In questo caso si registra la presenza di tre soggetti: la ditta creditrice "cedente", il condominio debitore "ceduto" e la banca, terzo "cessionario" del credito.
Nell'ipotesi di cessione del credito regolarmente notificata al condominio (debitore), l'amministratore pro-tempore non potrebbe più effettuare il pagamento alla ditta appaltatrice (cedente), perché qualora lo facesse, non potrebbe ritenersi libero nei confronti del terzo (cessionario), che dal canto suo potrebbe dimostrare come lo stesso condominio fosse stato già messo a conoscenza dell'avvenuta cessione.
Nel caso di specie, però, il pagamento effettuato dall'amministratore al cessionario e non al cedente, di fatto, configura un pregiudizio per i condòmini.
Difatti, per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici condominiali è noto che le spese bonificate dall'amministratore alla ditta appaltatrice siano soggette ad agevolazioni fiscali per i condòmini, che possono detrarre dall'Irpef gli importi pagati pro quota, in base ai millesimi applicati nel riparto approvato dall'assemblea di condominio.
In particolare deve trattarsi di lavori di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, effettuati sulle parti comuni degli immobili residenziali condominiali.
In pratica la clausola contrattuale che consente alla ditta appaltatrice di cedere il credito ad un terzo, di fatto, arreca un danno fiscale ai condòmini, per il venir meno dei presupposti stabiliti dall'Agenzia delle Entrate nell'ambito delle detrazioni fiscali. Attenzione, comunque, a non confondere la cessione del credito da parte della ditta appaltatrice con la cessione del credito di imposta Irpef da parte dei condòmini incipienti, che avendo un reddito imponibile insufficiente a sfruttare tali agevolazioni, possono legittimamente cedere tale credito a banche, organismi associativi, compresi consorzi e società consortili di cui agli artt. 2602 e ss. c.c., società per la fornitura di servizi energetici (ESCO) e società di servizi energetici (SSE).
Cessione del credito corrispondente alla detrazione. Alcuni chiarimenti
In ogni caso, quando la ditta appaltatrice sceglie di cedere il credito vantato nei confronti del condominio ad un altro soggetto, tipo una banca, è di tutta evidenza che i condòmini rischierebbero di perdere il benefico fiscale delle detrazioni Irpef riferite alle spese pagate in relazione al contratto d'appalto sottoscritto. È noto che, ai fini delle detrazioni fiscali, l'amministratore di condominio è tenuto ad effettuare i cosiddetti bonifici "parlanti" alla ditta appaltatrice, comprensivi della causale del versamento, con indicazione degli estremi della legge agevolativa, codice fiscale del condominio e dello stesso amministratore, numero di partita Iva/codice fiscale dell'impresa a favore della quale il bonifico è stato effettuato.
Inoltre, ai fini delle detrazioni citate l'amministratore è tenuto a conservare anche le abilitazioni amministrative richieste dalle norme edilizie vigenti in relazione alla tipologia di lavori da realizzare, tipo la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (C.I.L.A.) o la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.), oltre alla delibera assembleare di approvazione dei lavori. Di conseguenza, nel caso in cui il pagamento non venisse eseguito tramite bonifico oppure venisse effettuato con un bonifico mancante delle indicazioni suddette, tipo quello effettuato ad un soggetto diverso dall'impresa appaltatrice indicata nell'abilitazione amministrativa, l'Agenzia delle Entrate avvisa che le agevolazioni si possono perdere. In proposito l'Agenzia delle Entrate ha avuto modo di precisare in tutte le sue guide per le agevolazioni fiscali, da ultimo in quella di marzo 2019, che nel caso in cui, a seguito di verifica, l'amministratore di condominio non dovesse esibire la ricevuta del bonifico "parlante" effettuato, la detrazione fiscale non verrebbe riconosciuta e l'importo eventualmente fruito dai condòmini potrebbe essere recuperato dagli uffici.
Peraltro, ai fini del buon esito della verifica, i dati relativi alla ditta indicata nella ricevuta del bonifico parlante devono combaciare con quelli della ditta indicata nell'autorizzazione amministrativa presentata all'ufficio urbanistica - settore edilizia privata del Comune.
Per tali ragioni è consigliabile sempre che il condominio inserisca nel contratto d'appalto una clausola con la quale vieti la cessione del credito da parte della ditta appaltatrice ad altro soggetto.
Avv. Michele Orefice
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