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Ristrutturazione edilizia e gravi difetti dell'edificio
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Ristrutturazione edilizia e gravi difetti dell'edificio

Gravi difetti nella ristrutturazione e responsabilità dell'appaltatore

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di gravi difetti di un edificio, la cattiva esecuzione di interventi di ristrutturazione edilizia può portare all'affermazione di responsabilità per gravi difetti di cui all'art. 1669 c.c. anche se la situazione preesistente era già compromessa.

Questa, in breve sintesi, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 14290 pubblicata, mediante deposito in cancelleria, il 4 giugno 2018.

Una pronuncia importante ed utile vista la sempre più frequente fattispecie che vede imprese edili acquistare vecchi edifici, demolirli solo parzialmente, per poi ricostruirli e rivenderli.

Il principio in sostanza è il seguente: chi compie questo genere di operazioni risponde dei gravi difetti, sulle parti dell'edificio oggetto di ristrutturazione edilizia, come se si trattasse di una nuova costruzione, poiché l'attività di ristrutturazione - di per sé invasiva e rilevante - deve essere eseguita a regole d'arte.

L'aspetto che merita di essere affrontato prima di entrare nel merito della vicenda, quindi, è la nozione di ristrutturazione edilizia.

Ristrutturazione edilizia

La definizione tecnica di questo genere d'interventi è contenuta nel testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.

Il riferimento è alla lettera d) del primo comma dell'art. 3, a mente del quale per interventi di ristrutturazione edilizia s'intendono «gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria [e sagoma] di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente»

Come si ha modo di comprendere leggendo il dettagliato articolato della norma, si tratta di una vasta gamma d'interventi, molti dei quali considerabili vere e proprie nuove costruzioni.

Il caso: ristrutturazione edilizia di un lastrico

Nel caso risolto dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 14290 in commento, il proprietario di un appartamento faceva causa all'impresa edile che aveva demolito e ricostruito parte di un edificio vendendone, poi, le unità immobiliari.

In sintesi e al di là delle questioni preliminari afferenti alla proprietà di questa parte dell'edificio (secondo l'impresa edile non sua e comunque non oggetto di ristrutturazione, tesi smentita), l'attore richiedeva la condanna dell'impresa per gravi difetti del lastrico solare.

=> Una breve panoramica sul lastrico solare.

Ricordiamo che l'azione di responsabilità per gravi difetti - ai sensi dell'art. 1669 c.c. - è azione di natura extracontrattuale (come tale esperibile anche da chi non ha acquistato direttamente dal costruttore/venditore) per i difetti comparsi entro dieci anni dalla consegna del bene, purché ne sia fatta denuncia al costruttore entro un anno dalla scoperta e l'azione sia iniziata entro un anno da questa.

Gravi difetti nella ristrutturazione e responsabilità dell'appaltatore

La Corte di Cassazione ha dato ragione al proprietario dell'appartamento.

Si legge nell'ordinanza che «il venditore che, sotto la propria direzione e controllo, abbia fatto eseguire sull'immobile successivamente alienato opere di ristrutturazione edilizia ovvero interventi manutentivi o modificativi di lunga durata, che rovinino o presentino gravi difetti, ne risponde nei confronti dell'acquirente ai sensi dell'art. 1669 c.c.» (Cass. n. 18891/2017; conf. S.U. n. 7556/2017)» (Cass. 4 giugno 2018 n. 14290).

Un elemento, in chiusura, merita attenzione. La Corte di Cassazione, avallando il ragionamento svolto dalla Corte di appello nella sentenza impugnata, ha ribadito che l'eventuale presenza di difetti di una parte dell'edificio già prima degli interventi di ristrutturazione non fa venire meno l'obbligo dell'appaltatore che ha eseguito la citata ristrutturazione di agire secondo le regole dell'arte.

=> Costruzione o ristrutturazione con materiale scadente

Si legge nell'ordinanza che pur essendo emerso nel corso della causa che «la terrazza fosse originariamente difettosa, ha riconosciuto [la Corte d'appello n.d.A.] che ciò non attenuava la responsabilità della società, che non aveva eseguito gli interventi che la situazione avrebbe richiesto».

Come dire: se una cosa è difettosa bisogna fare di tutto per eliminare o quanto meno ridurre al minimo il rischio che il difetto si ripresenti.

Scarica Ord. Civile Sez. 2 n. 14290 del 04/06/2018

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