Gravi difetti della costruzione
L'art. 1669 c.c., è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo. Cass. 27 marzo 2017 n. 7756
L'operatività della garanzia ex art. 1669 c.c., non è limitata ai gravi difetti della costruzione relativi al bene principale, come gli appartamenti costruiti, dovendo essa ricomprendere ogni deficienza o alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità che la normale utilizzazione dell'opera (Cass. n. 20644/2013), come ad esempio l'eccessiva pendenza della rampa di accesso ai garage. Cass. 18 gennaio 2017 n. 1208
L'azione ex art. 1669 c.c., può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera (Cass. n. 2238/2012; Cass. 29-3-2002 n. 4622; Cass. 16-2-2012 n. 2238). Cass. 29 novembre 2016 n. 24249
L'amministratore di condominio è legittimato a promuovere l'azione di cui all'art. 1669 cod. civ., a tutela indifferenziata dell'edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivino da vizi afferenti le parti comuni dell'immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini (ex plurimis Cass., sez. 2, sentenza n. 22656 del 2010). Cass. 27 aprile 2015 n. 8512
L'inquadramento dell'art. 1669 c.c. nell'ambito della responsabilità extracontrattuale ha l'effetto di far ritenere tale disposizione applicabile oltre all'appaltatore anche al direttore dei lavori.
Del resto non c'è ragione per cui al medesimo titolo la suddetta responsabilità non debba estendersi a quanti abbiano collaborato alla costruzione sia nella fase ideativa con redazione del progetto che in quella attuativa mediante l'elaborazione dei calcoli per il cemento armato e cioè tutte le volte che si dimostri che i vizi si siano verificati in dipendenza e a causa di errori commessi nella progettazione ovvero nei calcoli o in entrambe le fasi non potendosi negare quindi, quanto alla legittimazione passiva, la sussistenza di essa in soggetti che a ragione dell'opera prestata debbono essere considerati quali costruttori al pari dell'appaltatore.
L'obbligazione del direttore dei lavori consiste in un'opera di controllo e verifica per conto del committente della regolarità e del buon andamento dell'opera posta in essere dal costruttore.
Per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte essa costituisce un'obbligazione di mezzi e non di risultato in quanto ha per oggetto la prestazione di un'opera intellettuale che non si estrinseca in un risultato di cui si possa cogliere tangibilmente la consistenza (Cass. n.3264/1995). Trib. Teramo 6 agosto 2014 n. 1123
Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti della costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 cod. civ. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti.
L'accertamento del momento nel quale detta conoscenza sia stata acquisita, involgendo un apprezzamento di fatto, è riservato al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se sorretto, come nel caso in esame, da motivazione congrua ed esente da vizi logici o da errori di diritto. Cass. 9 dicembre 2013 n. 27433
Rappresentano tra gli altri gravi difetti ai sensi dell'art. 1669 c.c. fessurazioni e crepe nella pavimentazione (Cass. civ., 29 aprile 2008, n. 10857), distacco di intonaco (Trib. Savona, 3 luglio 2004; Cass. civ., 10 aprile 1996, n. 3301), manifestazione di efflorescenze ed infiltrazioni (Trib. Cagliari, 14 novembre 2006, n. 2786; Cass. civ., 4 novembre 2005, n. 21351).Trib. Monza 20 marzo 2012
Ai fini della responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 c.c., costituiscono gravi difetti dell'edificio non solo quelli che incidono in misura sensibile sugli elementi essenziali delle strutture dell'opera ma anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori (impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti ecc.) purché tali da compromettere la funzionalità dell'opera stessa, e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria e cioè con "opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici" o con "opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti" (Cass. sez. 2^, 8 maggio 2007 n. 10533; cfr. anche, tra le altre, le sentenze 28 aprile 2004 n. 8140; 26 maggio 2000 n. 6997; 14 febbraio 2000 n. 1608; 7 gennaio 2000 n. 81; 22 dicembre 1999 n. 14449; 12 maggio 1999 n. 4692). App. Ancona 14 febbraio 2012 n. 116
Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, essendo obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde in base all'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili ai vizi edificatori dello stabile comportanti la concorrente responsabilità del costruttore - venditore (ex art. 1669 c.c.), non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità dell'art. 2051 (Cass., nn. 6507 del 1986, 3405 del 1988, 3209 del 1991; la seconda e la terza in fattispecie di formazione di "condensa" nell'appartamento di un condomino). Cass. 20 agosto 2003 n. 12211
La umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali ben può integrare, ove sia compromessa l'abitabilità ed il godimento del bene, grave difetto dell'edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c. (cfr. cass. Sez. II 28.2.1984 n. 1427, rv 433520). Cass. 15 aprile 1999 n. 3753
L'azione di garanzia per gravi difetti può essere fatta valere anche contro il costruttore-venditore
