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Una nuova proposta di legge per incentivare la riqualificazione energetica e il rinnovo edilizio.
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Una nuova proposta di legge per incentivare la riqualificazione energetica e il rinnovo edilizio.

Una nuova proposta di legge per l'efficientamento energetico indirizzato principalmente al "già costruito"

Angelo Pesce 

L'onorevole Vallascas del Movimento 5 Stelle, lancia una proposta di legge per l'efficientamento energetico degli immobili e il rinnovo edilizio attraverso la demolizione e la ricostruzione di un edificio di nuova concezione, introducendo detrazioni fiscali fino al 65%, l'adozione dei "certificati bianchi" e l'istituzione di un Fondo per le spese di demolizione.

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Lo stato attuale del patrimonio edilizio nazionale e gli ostacoli all'ammodernamento - Partendo dall'analisi del patrimonio edilizio nazionale che, ad oggi, si compone di circa 12 milioni di edifici (all'incirca 63 milioni di unità abitative fra residenziali e non, di cui circa 16 milioni costruita fra il 1946 e il 1980), causa del 40% del consumo energetico finale e del 36% delle emissioni di gas serra (per una spesa annua dei consumi energetici e termici che si aggira intorno ai 45 miliardi di euro), il proponente on.

Vallascas, sottolineando l'importanza delle questioni connesse all'efficientamento energetico in edilizia, indirizzato principalmente al "già costruito", sottoscrive una proposta di legge legge (C. 4391) titolata "Interventi in materia di riqualificazione energetica in edilizia e rinnovo del patrimonio immobiliare italiano".

La priorità della proposta, presentata il 28 marzo 2017, è quella di favorire interventi sull'intero edificio al fine di ammodernare la quasi totalità del parco immobiliare nazionale e superare quegli ostacoli che ad oggi frenano il processo di riqualificazione energetica: la frammentazione della proprietà immobiliare infatti, comporta anche il frazionamento degli interventi che spesso si limitano alle singole unità abitative o a singole parti dell'edificio.

La riconversione degli immobili datati attraverso tecniche costruttive innovative e poco impattanti che potranno comportare anche la radicale demolizione e ricostruzione del complesso edilizio e la riqualificazione energetica del preesistente, consentiranno di puntare in maniera diretta al risparmio e alla sostenibilità, favorendone la loro attuazione con formule fiscali incentivanti e il trasferimento dei residenti in altri edifici laddove fosse oggetto di intervento l'intero stabile.

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La proposta - Il progetto di legge (che si compone di 9 articoli), prevede due tipologie di intervento edilizio e relative misure di natura finanziaria per promuoverle (viene rimodulato il sistema degli incentivi e dei titoli di efficienza energetica):

  • riqualificazione energetica, volta a migliorare le performance energetiche e il comfort ambientale delle abitazioni, senza la necessità di demolire l'edificio nella sua totalità (in tal caso è possibile intervenire sull'immobile con o senza il trasferimento degli inquilini, a seconda dell'invasività degli lavori); questi interventi potranno usufruire delle detrazioni fiscali del 65% (D.L. 63/2013) con possibilità di cessione a terzi del credito d'imposta;
  • rinnovo edilizio, che prevede la demolizione del preesistente e la ricostruzione di un edificio di nuova concezione; questi interventi potranno usufruire sia degli incentivi fiscali (calcolati sul preventivo dei lavori che si sarebbero dovuti realizzare per conseguire la migliore classe con la sola riqualificazione energetica) [1] , sia dei "Certificati Bianchi" (calcolati sulla base del risparmio addizionale ottenuto, a partire dalla migliore classe energetica conseguibile con la sola riqualificazione, moltiplicato per una previsione di vita dell'edificio pari a 50 anni).

    Per sostenere le spese di demolizione relative all'intervento di rinnovo edilizio, è prevista anche l'istituzione di un Fondo ad hoc, quantificabile in 50 milioni di euro all'anno (per il triennio 2018-2020) al quale possono accedere le imprese di costruzioni, le ESCo (Energy Service Company) o i soggetti titolari del progetto per un massimo di spesa pari a 60.000 euro (subordinato al riciclo di almeno il 15% del materiale di risulta riveniente dalla demolizione).

Le tipologie degli edifici e le premialità - Il testo della proposta specifica che gli interventi di riqualificazione/rinnovo non potranno riguardare in nessun caso singole unità abitative, né singole partizioni o pertinenze di uno stesso immobile, né tanto meno edifici di pregio storico, artistico e architettonico. Gli unici immobili oggetto di intervento dovranno rispondere a precisi requisiti:

  • rientrare nell'ambito del Piano Regolatore Generale (o equivalente) nelle zone B;
  • essere di classe energetica G;
  • prevalentemente residenziali (almeno il 70% della volumetria);
  • essere costituiti da almeno 4 unità immobiliari (tutte insistenti nello stesso edificio);
  • essere su due o più livelli ovvero di altezza minima di 6 mt.

Relativamente agli interventi di rinnovo edilizio, ove è prevista la demolizione, la relativa ricostruzione potrà eseguirsi con un premio volumetrico pari al 5% della volumetria preesistente (suppletiva a quella già prevista dal D.Lgs. 102/2014), laddove vengano realizzate opere per il superamento delle barriere architettoniche (rampe, ascensori, ecc.).

=> Sembra prevalere la volontà di circoscrivere l'ambito degli interventi ammissibili alla detrazione del 65%.

Il ruolo delle ESCo - Come già accennato relativamente agli interventi di rinnovo edilizio, un ruolo predominante viene concesso alle ESCo: queste vengono individuate quale soggetto autorizzato nella gestione dei processi sia di riconversione che di riqualificazione.

Potranno farsi carico dei servizi di diagnosi energetica, finanziamento, progettazione, realizzazione e manutenzione delle opere e degli oneri che ne deriveranno, ma potranno recuperare i costi dell'investimento con il risparmio energetico conseguito dall'immobile.

Le ESCo, per facilitare il processo di dismissione degli immobili da sottoporre a interventi di rinnovo edilizio, potranno usufruire del fondo di garanzia per il reperimento di edifici liberi ricadenti in classe A1 o superiori da proporre in compravendita o permuta agli inquilini che dovranno abbandonare le unità abitative oggetto di demolizione e ricostruzione.

La proposta di legge in sintesi.

Art. 1

La legge si pone l'obiettivo di migliorare l'efficientamento energetico degli immobili e di favorire il rinnovo edilizio del patrimonio edilizio italiano attraverso interventi agevolati dal punto di vista fiscale e della certificazione (Certificati Bianchi); si introducono anche misure volte a promuovere il trasferimento (temporaneo o permanente) degli inquilini di immobili di classe G soggetti a rinnovo edilizio comportante la demolizione, in altri di classe energetica A1.

Art. 2

si intende per qualificazione energetica l'insieme degli interventi volti a migliorare le prestazioni energetiche e il comfort ambientale (senza la demolizione completa dell'edificio preesistente);

si intende per rinnovo edilizio l'insieme degli interventi che comportano la demolizione dell'immobile preesistente e la conseguente ricostruzione di un nuovo edificio di classe energetica A1 o superiori.

Entrambe le tipologie di interventi dovranno eseguirsi nelle stesse aree e mantenendo le stesse volumetrie nel rispetto della pianificazione urbanistica comunale.

Art. 3

Gli immobili oggetto di intervento dovranno rispondere a precisi requisiti:

rientrare nelle zone classificate B (parti di territorio parzialmente o totalmente edificate, diverse dalle zone A);

rientrare in classe energetica G;

il 70% delle volumetrie dovrà risultare costituito da unità abitative residenziali;

dovranno risultare almeno 4 unità immobiliari nello stesso immobile;

dovranno risultare realizzati su due o più livelli (avere altezza minima di 6 mt.);

non dovranno risultare di pregio storico, artistico e architettonico;

Inoltre, gli interventi non dovranno riguardare singole unità abitative, né singole ripartizioni o pertinenze di uno stesso edificio.

Art. 4

Per gli interventi di rinnovo edilizio, è ammesso un bonus volumetrico pari al 5% della volumetria preesistente (in aggiunta alla premialità già prevista dal D.Lgs. 102/2014), purchè comportino la realizzazione di opere per il superamento delle barriere architettoniche (rampe, ascensori, montascale, ecc.).

Art. 5

Si istituisce il Fondo di rinnovo urbano per coprire parzialmente i costi di demolizione integrale degli edifici oggetto di rinnovo: 50 milioni di euro per il triennio 2018-2020;

possono accedervi le imprese di costruzione, le ESCo, i soggetti titolari di progetto di demolizione e relativa ricostruzione, previa presentazione di relazione tecnica sulle quantità, qualità e tipologia dei materiali di scarto e sul loro riciclo pari almeno al 15%, con successiva trasformazione e reimpiego;

l'importo massimo finanziabile per la demolizione è di 60.000 euro, rimborsabile solo al completamento dell'intervento di ricostruzione.

Art. 6

Gli interventi di rinnovo edilizio sono ammessi al procedimento finalizzato al rilascio dei titoli di Efficienza Energetica; in tal senso, i Certificati Bianchi sono rilasciati in numero corrispondente al risparmio energetico addizionale ottenuto (calcolato quale differenza fra la classe di prestazione energetica raggiunta dopo l'intervento di rinnovo e quella che si sarebbe potuta conseguire unicamente con la riqualificazione energetica, partendo dalla classe e dallo stato iniziale dell'immobile), moltiplicato per una previsione di vita dell'edificio pari a 50 anni.

Art. 7

Gli interventi di riqualificazione energetica usufruiscono della detrazione fiscale fino al 65% (come già previsto dal D.L. 63/2013), con facoltà di cessione successiva del credito a soggetti terzi.

Art. 8

Al fine di calcolare il risparmio massimo conseguibile con la sola riqualificazione energetica l'APE (prodotta da professionisti abilitati e iscritti nell'elenco istituito da ENEA), dovrà riportare:

classe energetica raggiungibile (partendo dallo stato, anzianità e classe energetica iniziale dell'immobile);

descrizione degli interventi fattibili per raggiungere la migliore classe energetica.

Art. 9

I processi di riconversione e riqualificazione possono essere affidati alle ESCo (Energy Service Company) che:

si faranno carico delle fasi di diagnosi, finanziamento, progettazione, realizzazione e manutenzione delle opere e dei costi relativi;

i costi potranno essere recuperati in proporzione al risparmio energetico conseguito;

potranno accedere agli incentivi per l'efficientamento e alle procedure per il rilascio dei Certificati Bianchi;

per facilitare i processi di dismissione degli immobili soggetti a rinnovo edilizio, potranno accedere al Fondo di garanzia per l'acquisto di immobili di classe A1 o superiori da porre in compravendita o permuta.

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[1] In tal caso viene preliminarmente predisposto l'APE che dovrà stimare il "risparmio massimo conseguibile"; l'APE dovrà riportare: l'indicazione della classe energetica raggiungibile in base allo stato, all'anzianità e alla classe energetica iniziale dell'immobile; l'elenco degli interventi eseguibili per il raggiungimento della migliore classe energetica; il relativo preventivo dei lavori con la sola riqualificazione energetica.

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