A seguito della riforma del 2012, le attribuzioni, gli obblighi e i doveri dell'amministratore di Condominio sono state ampliati e dettagliati dal legislatore che ha così fortemente professionalizzato tale figura.
L'art. 1130 c.c., tra le attribuzioni dell'amministratore, contempla anche quella volta alla riscossione dei contributi occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni.
Una previsione a cui si accompagna contestualmente la possibilità, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., di ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, senza bisogno di autorizzazione di questa.
A seguito di opposizione al decreto ingiuntivo, il condòmino potrà effettuare le contestazioni che ritiene opportune, tuttavia la giurisprudenza ha in più occasioni fornito precisazioni e delimitato il perimetro delle questioni che possono essere fatte valere in tale sede.
Si innesta nel solco di tali pronunce la sentenza n. 352 del 19 aprile 2019 con cui il Tribunale di Rimini si è trovato a dirimere una controversia avente ad oggetto l'opposizione di un condòmino avverso un decreto ingiuntivo con il quale gli era stato ingiunto il pagamento, in favore del Condominio, degli oneri condominiali per lavori eseguiti sulle parti comuni dall'appaltatore.
La vicenda: decreto ingiuntivo per oneri condominiali
Nel caso esaminato, si discute di oneri condominiali riguardanti lavori di manutenzione straordinaria e relativi all'impianto elettrico svolti sulle parti comuni.
Il condòmino ingiunto, tuttavia, ritiene insussistente la prova del completamento dei citati lavori e lamenta l'inammissibilità del decreto opposto, poiché emesso in mancanza di prova scritta.
Ancora, egli assume che il relativo costo dovrebbe essere portato in compensazione con le penali applicabili all'appaltatore, che l'amministratore del Condominio non ha richiesto, e con il risarcimento dei danni cagionati alla sua proprietà durante l'esecuzione degli stessi di cui dovrebbe rispondere il Condominio ai sensi dell'art. 2049 del codice civile (Responsabilità dei padroni e dei committenti).
La prova della pretesa creditoria
Quanto alla mancanza di prova scritta, il Tribunale rammenta che compito del giudice dell'opposizione non è quello di limitarsi a verificare la sussistenza dei presupposti formali per la concessione del provvedimento monitorio. Il giudicante deve, invece, accertare la fondatezza nel merito della pretesa creditoria, secondo le regole del giudizio ordinario.
Nel caso di specie, si ritiene che la prova del credito sia stata fornita dal Condominio: gli oneri condominiali di cui è stato chiesto il pagamento, infatti, risultano in modo in equivoco da una serie di documenti tutti approvati da apposite delibere condominiali.
Nel dettaglio, le chiare risultanze documentali sono rappresentate: dal consuntivo con annesso stato di riparto; dal preventivo della gestione ordinaria e annesso stato di riparto; dal riparto relativo alla realizzazione dell'impianto elettrico condominiale e successivo rilascio della certificazione di conformità.
Il pagamento delle quote condominiali e il decreto ingiuntivo. La Mediazione.
Opposizione a decreto ingiuntivo e delibera assembleare
Prive di pregio sono le ulteriori doglianze con cui il condòmino lamenta il difetto di prova della prestazione eseguita dall'appaltatore e il suo inadempimento, in considerazione del ritardo nella consegna dei lavori.
Il Tribunale precisa che nel giudizio in esame non si discute del rapporto contrattuale con l'appaltatore, che non è minimamente venuto in rilievo, bensì del debito dell'opponente nei confronti del Condominio che trae origine dalla sua qualità di condomino e dalla sua conseguente soggezione al volere dell'assemblea, consacrato nella delibera.
L'eventuale inadempimento dell'appaltatore, afferma il giudicante, avrebbe semmai potuto incidere sulla validità della delibera condominale di approvazione dei lavori, ma tale profilo non può essere indagato in sede di opposizione a decreto ingiuntivo,
Sul punto, però, viene richiamato il consolidato principio secondo cui, nell'opposizione a decreto ingiuntivo per oneri condominiali, rileva esclusivamente la perdurante efficacia della delibera, non anche la sua validità, che potrà essere sindacata solo in seno al giudizio di impugnazione, soggetto agli angusti limiti codicistici (cfr. Cass. Civ., sentenza n. 17206/2005).
Compensazione esclusa
La sentenza si pronuncia anche sull'eccezione sollevata dall'opponente secondo cui il costo dei lavori andrebbe compensato con le penali applicabili all'appaltatore, mai richieste dall'amministratore del condominio, nonché con il
risarcimento dei danni cagionati alla sua proprietà durante l'esecuzione degli stessi e di cui dovrebbe rispondere il Condominio ex art. 2049 del codice civile.
Sul punto, viene richiamato e condiviso un consolidato orientamento secondo il quale non può procedersi alla compensazione tra due crediti, allorché difetti il requisito della certezza.
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite (cfr. sent. 23225/2016) ha infatti affermato che, qualora l'esistenza del controcredito opposto in compensazione sia controversa, nel medesimo giudizio instaurato dal creditore principale o in altro già pendente, il giudice non potrà pronunciare la compensazione, neppure quella giudiziale.
Quest'ultima, ex art. 1243 c.c., comma 2, "presuppone l'accertamento del controcredito da parte del giudice dinanzi al quale è fatta valere, mentre non può fondarsi su un credito la cui esistenza dipenda dall'esito di un separato giudizio in corso e prima che il relativo accertamento sia divenuto definitivo".
In tal caso, dunque, è escluso che possa disporsi la sospensione della decisione sul credito oggetto della domanda principale, ed è preclusa anche la sospensione contemplata in via generale dall'art 295 c.p.c. o dall'art. 337 c.p.c., comma due, stante la prevalenza della disciplina speciale recata dall'art. 1243 del codice civile.
Nel caso di specie, i crediti invocati dall'opponente non sono né certi né di pronta liquidazione, essendo contestati sia in giudizio, avendo questi addirittura chiesto una CTU, sia in un giudizio separato in cui è stata impugnata la delibera e rispetto al quale, tra l'altro, non sussiste alcun rapporto di pregiudizialità.
Esclusa, dunque, la compensazione invocata e accertato, sulla base delle chiare risultanze documentali raccolte in giudizio, il credito del condominio, non può che rigettarsi l'opposizione proposta.
Invalidità delibera riparto spese e opposizione a decreto ingiuntivo
