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Compensazione quote condomino e transazione
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Compensazione quote condomino e transazione

Il condòmino che ritiene di vantare un credito verso il condominio può portarlo in compensazione non pagando le spese condominiali

Avv. Alessandro Gallucci 

Le quote che un condòmino deve corrispondere al condominio possono essere oggetto di compensazione con le somme che il condominio deve corrispondere al condòmino medesimo.

L'affermazione trova conforto nelle disposizioni di legge riguardanti le obbligazioni .

Tale compensazione può avvenire anche per via transattiva?

È questa la domanda postaci da un nostro lettore, che scrive: «Ciao amici di Condominioweb! Nel condominio in cui vivo il condòmino che abita all'ultimo piano ha subito infiltrazioni dal lastrico condominiale.

Il danno subito, che ha quantificato tramite una ditta di sua fiducia, dice essere pari ad € 800,00. A noi sembra un po' alto, ma lui è irremovibile è ha detto che visto l'importo lo sconterà sulla prossima annualità ordinaria. L'importo da lui dovuto è un po' più alto, ma ha detto che verserà la differenza.

L'amministratore gli ha intimato di pagare regolarmente, salvo poi vedere di trovare un accordo. Il mio vicino non pagherà e ha detto che se gli si faranno gli atti porterà in compensazione il suo credito.

Mi domando: possiamo proporre una transazione, facendo una proposta in compensazione? Oppure l'assemblea non ha alcun potere in merito?»

=> Condominio e compensazione dei crediti tra le parti

Compensazione dei crediti, cos'è?

La compensazione è una modalità di estinzione dei reciproci rapporti di debito e credito tra due persone.

La compensazione è regolata dagli art. 1241-1252 c.c. La prima di queste norme, spiega per l'appunto che quando due persone sono obbligate l'una verso l'altra, i due debiti si estinguono per le quantità corrispondenti secondo le disposizioni del codice.

Tre i tipi di compensazione previsti dal codice civile:

  • legale;
  • giudiziale;
  • volontaria.

La compensazione legale, dice il primo comma dell'art. 1241 c.c., «si verifica solo tra due debiti che hanno per oggetto una somma di danaro o una quantità di cose fungibili dello stesso genere e che sono ugualmente liquidi ed esigibili».

=> I crediti condominiali non si compensano

Tizio è conduttore di Caio e gli deve una mensilità di canone; a sua volta Caio è cliente di Tizio e gli deve del denaro, in una misura concordata, per una prestazione professionale. In questo caso, essendo entrambi i crediti liquidi ed esigibili, opera la compensazione: pagherà la differenza, se ce n'è, solo chi ha il debito maggiore.

La compensazione può anche avvenire per via giudiziale, ponendo il secondo comma dell'art. 1243 c.c. un potere in tal senso in capo al giudice adito per dirimere una controversia.

Ai sensi dell'art. 1252 c.c., infine, la compensazione può avvenire, fuori dai casi previsti specificamente dalla legge, anche su base volontaria. A tal fine, specifica il secondo comma della norma le parti possono preventivamente stabilire le condizioni di tale compensazione.

Transazione delle liti condominiali

Concludere una transazione vuol dire concludere un contratto che, ai sensi dell'art. 1965 c.c., mediante reciproche concessioni ha lo scopo di porre fine a una lite già incominciata o prevenire una lite che può sorgere tra due o più parti.

Tizio dice di aver subito un danno di € 1000,00, Caio nega alcuna responsabilità. Per evitare la lite le parti decidono di venire a patti e così Caio accorda a Tizio un pagamento di € 400,00.

L'assemblea condominiale, quale organismo rappresentativo della volontà del condominio, ha certamente il potere di deliberare in merito alla transazione di una lite.

In tal senso è chiara la giurisprudenza che, quando è stata chiamata a pronunciarsi sull'argomento, ha affermato che «secondo i principi generali espressi dall'art. 1135 c.c. ha il potere di deliberare su tutto ciò che riguardi le spese d'interesse comune e quindi anche eventuali atti di transazione che a dette spese afferiscono» (Cass. 16 gennaio 2014 n. 821).

La transazione può anche avere ad oggetto una compensazione , nella forma del riconoscimento di un rapporto di credito/debito su base volontaria.

Compensazione, transazione e deroghe sostanziali alla ripartizione delle spese

Nel caso sottopostoci dal nostro lettore, il condòmino dice di avere subito danni per € 800,00. Il suo credito è certo, non essendo in contestazione la responsabilità, è esigibile, essendo maturato in ragione di un'ipotesi di danno da responsabilità extracontrattuale, ma non è esigibile, poiché non è quantificato nel suo ammontare e non c'è concordia tra le parti interessate nella sua misura.

Sono certe liquide ed esigibili le quote condominiali, che il condòmino deve al condominio in ragione della sua qualità di titolare di un'unità immobiliare, nonché in conseguenza della loro approvazione da parte dell'assemblea, che le ha rese esigibili.

=> Quando il condòmino moroso non può chiedere la compensazione del suo credito

In questo contesto, è evidente che non opera sicuramente la compensazione legale, mentre potrebbero operare quella giudiziale o volontaria.

Se l'assemblea deliberasse la transazione, tuttavia, essa altro non farebbe che dire: caro condòmino, ok troviamo un accordo, e quindi in ragione di quell'accordo noi non ti domandiamo le quote condominiali e tu non pretendi la corrispondente misura del risarcimento danni.

Questa modalità di transazione della lite, tramite compensazione volontaria, comporta una conseguenza: le spese non pagate del condòmino, necessariamente, dovranno gravare, pro quota sugli altri condòmini. Si tratta di una sostanziale ripartizione in deroga ai criteri di riparto della spesa. Possibile deliberarlo a maggioranza?

Si, perché in tal caso la deroga è l'effetto secondario necessitato da un accordo transattivo, sul quale l'assemblea è pienamente competente e non l'oggetto principale della delibera condominiale.

=> No alla compensazione del debito se il contro-credito è vantato nei confronti dell'amministratore e non del condominio

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