Il fatto. Una Fondazione si opponeva al decreto ingiuntivo con il quale le era stato ingiunto di pagare circa 9.500 euro a favore del Condominio per oneri condominiali non corrisposti.
Pur non contestando l'esistenza del debito - se non per una minima parte - la Fondazione sosteneva di essere stata unica proprietaria dello stabile condominiale fino a quanto, nell'ambito della dismissione del proprio patrimonio immobiliare, aveva alienato la maggior parte dei lotti. Nonostante la stipula del contratto di compravendita, la Fondazione aveva continuato a sostenere, nell'interesse dell'ormai costituito Condominio, spese per complessivi 16.600 euro circa, sebbene gli atti di acquisto stipulati prevedessero espressamente che, dalla data di trasferimento delle unità immobiliari, tutti gli oneri fossero a carico dei condomini e del Condominio.
Compensazione dei crediti condominiali. Alcune precisazioni
Al netto delle quote condominiali di propria spettanza, dunque, la Fondazione dichiarava di vantare un credito nei confronti del condominio di circa 9.700 euro. Chiedeva pertanto la parziale compensazione tra il proprio credito e quello del Condominio.
Compensazione legale e giudiziale, quanto si può chiedere? L'art. 1243, primo comma, del codice civile prescrive i requisiti per la compensazione legale, cioè quella che scatta ex legge senza che sia necessario l'intervento del giudice.
Tali requisiti sono: l'omogeneità dei debiti, la liquidità, l'esigibilità e la certezza. Gli stessi requisiti devono sussistere necessariamente anche la compensazione giudiziale. Il secondo comma dell'art.1243 del codice civile, infatti, si limita a consentire al giudice del credito principale di liquidare il controcredito opposto in compensazione soltanto se il suo ammontare è facilmente e prontamente liquidabile in base al titolo.
Niente compensazione se il controcredito è controverso. Affinché il giudice possa esercitare questo potere discrezionale e dichiarare la compensazione giudiziale, dunque, il controcredito deve essere certo nella sua esistenza, e cioè non controverso dell'an. Se il controcredito è contestato, allora non è certo, e quindi non è idoneo ad operare come compensativo sul piano sostanziale, e l'eccezione di compensazione va respinta (Cass. n. 10352/1993).
Il giudice del credito principale - spiega il Tribunale di Roma -«ha la possibilità o di dichiarare la compensazione per la parte di controcredito già liquida, o di sospendere, eccezionalmente, la condanna del credito principale fino alla liquidazione di tutto il credito principale fino all'accertamento dell'esistenza certa di quello opposto in compensazione; altrimenti sarebbe pleonastico il sintagma "di pronta e facile liquidazione" richiesto dalla norma».
I crediti condominiali non si compensano
