Cosa c'entra il fallimento con il condominio? Apparentemente nulla, visto che il condominio, non essendo soggetto dotato di personalità giuridica, non può fallire. In realtà, capita spesso che a fallire sia uno dei condòmini.
Infatti, può ben essere che in un condominio alcune unità immobiliari (adibite ad esempio a uso ufficio) siano di proprietà di un soggetto "fallibile" (una società per azioni, ecc.).
È cosa nota che, in caso di fallimento (id est, di liquidazione giudiziale, come si dice ora), il tribunale nomini una persona che sia in grado di mettere a posto i conti del soggetto insolvente: si tratta del curatore fallimentare.
In casi del genere, la gestione condominiale deve fare i conti con il fallimento di uno dei condòmini e, di conseguenza, con il curatore fallimentare nominato dal tribunale. Tracciamo gli aspetti principali del rapporto tra curatore fallimentare e condominio, con speciale riguardo alla procedura di ammissione al passivo e al superbonus 110%.
Condominio: domanda di ammissione al passivo
Innanzitutto rilevano i rapporti tra l'amministratore e il curatore fallimentare. Il primo, infatti, avrà interesse a recuperare gli oneri condominiali lasciati insoluti dal condomino fallito.
Per fare ciò, l'amministratore deve proporre domanda di ammissione al passivo (art. 93, R.D. 16 marzo 1942, n. 267, ora art. 206 del nuovo codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza, D. lgs. n. 14/2019).
Si tratta del ricorso attraverso la quale i creditori di un imprenditore fallito chiedono l'ammissione del loro credito al passivo del fallimento, così da poter ottenere il soddisfacimento del proprio credito.
L'amministratore di condominio che intende recuperare i debiti condominiali del fallito dovrà agire in questa maniera: nei trenta giorni anteriori alla prima udienza fissata per l'esame dello stato passivo dinanzi al giudice fallimentare, egli dovrà sottoscrivere e presentare domanda di insinuazione al passivo.
Tale ricorso può essere presentato anche personalmente dall'amministratore, senza che sia necessario (il che ovviamente permetterebbe ai condomini di evitare la parcella del professionista) rivolgersi ad un avvocato.
Per legge, la domanda di ammissione al passivo, corredata di tutti gli allegati, è trasmessa all'indirizzo di posta elettronica certificata del curatore, così come indicato nell'avviso ai creditori che il curatore è tenuto a inviare agli stessi. L'originale del titolo di credito allegato al ricorso è depositato presso la cancelleria del tribunale.
Superbonus al 110%, per quali interventi
Ricorso ammissione al passivo: contenuto
Il ricorso per l'ammissione al passivo deve contenere, a pena d'inammissibilità:
- l'indicazione della procedura cui si intende partecipare e le generalità del creditore nonché il numero di codice fiscale e le coordinate bancarie dell'istante;
- la determinazione della somma che si intende insinuare al passivo, ovvero la descrizione del bene di cui si chiede la restituzione o la rivendicazione;
- la concisa esposizione dei fatti e degli elementi di diritto che costituiscono la ragione della domanda;
- l'eventuale indicazione di un titolo di prelazione, nonché la descrizione del bene sul quale la prelazione si esercita, se questa ha carattere speciale;
- l'indicazione dell'indirizzo di posta elettronica certificata, al quale ricevere tutte le comunicazioni relative alla procedura, le cui variazioni è onere comunicare al curatore.
Al ricorso sono allegati i documenti dimostrativi del diritto del creditore ovvero del diritto del terzo che chiede la restituzione o rivendica il bene.
Curatore fallimentare: la valutazione dei debiti condominiali
Il curatore fallimentare esamina la domanda di ammissione al passivo proposta dall'amministratore nell'interesse del condominio (nonché tutte le altre domande creditizie) e predispone elenchi separati dei creditori e dei titolari di diritti su beni mobili e immobili di proprietà o in possesso del debitore, rassegnando per ciascuno le sue motivate conclusioni.
Il curatore può eccepire i fatti estintivi (come la prescrizione o l'avvenuto pagamento), modificativi o impeditivi del diritto fatto valere, nonché l'inefficacia del titolo su cui sono fondati il credito o la prelazione, anche se è prescritta la relativa azione.
Eredità giacente e poteri dell'amministratore di condominio
Il curatore deposita il progetto di stato passivo corredato dalle relative domande nella cancelleria del tribunale almeno quindici giorni prima dell'udienza fissata per l'esame dello stato passivo e nello stesso termine lo trasmette ai creditori e ai titolari di diritti sui beni all'indirizzo indicato nella domanda di ammissione al passivo.
I creditori, i titolari di diritti sui beni ed il debitore possono esaminare il progetto e presentare al curatore, sempre mediante pec, osservazioni scritte e documenti integrativi fino a cinque giorni prima dell'udienza.
All'udienza fissata per l'esame dello stato passivo, il giudice delegato decide su ciascuna domanda, nei limiti delle conclusioni formulate e avuto riguardo alle eccezioni del curatore, a quelle rilevabili d'ufficio ed a quelle formulate dagli altri interessati.
Domanda tardiva di ammissione al passivo
Nel caso in cui il curatore non comunichi al condominio la presenza di crediti condominiali (in pratica, in caso di assenza di avviso ai creditori), l'amministratore potrà proporre domanda tardiva, ma ci si dovrà necessariamente avvalere delle prestazioni di un avvocato, non essendo possibile per la parte provvedervi personalmente.
Tali spese non potranno (non essendo ancora note) essere richieste con la domanda di insinuazione al passivo. La loro ammissione e il relativo pagamento verrà disposto dal giudice direttamente su istanza del curatore, al quale l'amministratore di condominio (o l'avvocato qualora vi si sia fatto ricorso) comunicherà i vari riparti approvati dall'assemblea.
Il curatore nella vita condominiale
Prima di comprendere come possa incidere un curatore fallimentare all'interno della procedura per ottenere il Superbonus 110%, è bene chiarire un aspetto fondamentale: la sentenza dichiarativa di fallimento fa sì che il curatore subentri al condomino fallito nell'esercizio dei diritti e doveri inerenti alla proprietà dell'immobile condominiale.
Pertanto sarà il curatore a dover essere convocato in assemblea (dove avrà diritto di voto nelle delibere) al pari degli altri condòmini e aventi diritto; il curatore, così come ogni altro condomino, potrà impugnare le delibere assembleari e sarà tenuto al pagamento della sua quota di spese di gestione successiva alla dichiarazione di fallimento.
Curatore fallimentare e Superbonus 110%
Il curatore fallimentare si insinua quindi nella vita condominiale, prendendone parte a tutti gli effetti, anche relativamente alle decisioni riguardanti il Superbonus 110%.
Com'è noto praticamente a tutti, il Superbonus consente di accedere alle nuove detrazioni fiscali del 110% per l'efficienza energetica (Ecobonus), riduzione del rischio sismico (Sismabonus), installazione di impianti fotovoltaici e di colonnine di ricarica di veicoli elettrici.
Il Superbonus è accessibile anche ai condomìni, i quali possono avvantaggiarsene per lavori inerenti le parti comuni dell'edificio. Ovviamente, questi interventi vengono decisi dall'assemblea, alla quale dovrà partecipare anche il curatore, in sostituzione del condomino fallito.
Il punto è che il curatore non può decidere autonomamente. Secondo la legge (art. 133, D. lgs. n. 14/2019) il curatore ha l'amministrazione del patrimonio compreso nella liquidazione giudiziale e compie tutte le operazioni della procedura rientranti nell'ambito delle sue funzioni sotto la vigilanza del giudice delegato e del comitato dei creditori.
Il consenso del curatore è dunque subordinato al parere favorevole del comitato dei creditori e del giudice delegato della procedura.
Orbene, se il curatore ottiene l'assenso del comitato dei creditore e del giudice, egli potrà aderire alla proposta assembleare di lavori che possano ottenere il Superbonus al 110%, evidentemente nell'interesse della gestione del patrimonio del condomino fallito.
Per legge, sia per i lavori che per la cessione del credito, le deliberazioni sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno un terzo del valore dell'edificio (maggioranza semplificata prevista per tutte le deliberazioni assembleari ordinarie in seconda convocazione, così come stabilito dall'art. 63 del d.l. n. 104/2020, cosiddetto decreto Agosto).
Dunque, il curatore del condominio fallito potrà prendere parte all'assemblea che intende deliberare sui lavori per ottenere il Superbonus, attenendosi alle direttive del comitato dei creditori e del giudice delegato.
Orbene, se i lavori verranno approvati, il curatore sarà tenuto a partecipare alle spese, visto che la delibera è vincolante per tutti.
Se il fallimento non è in grado di pagare, nei confronti del terzo appaltatore sono tenuti gli altri condomini, i quali, tramite l'amministratore, potranno poi rivalersi nel fallimento, chiedendo in prededuzione (art. 30, l. n. 220/2012) il pagamento della quota a carico dello stesso.
