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Superbonus in condominio e tetti massimi di spesa: la Risoluzione n. 60/2020
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Superbonus in condominio e tetti massimi di spesa: la Risoluzione n. 60/2020

Con la risoluzione n. 60 del 28 settembre 2020 l'Agenzia delle Entrate offre un utile riepilogo in fatto di superbonus, lavori agevolati in condominio e tetti massimi di spesa.

Avv. Valentina Papanice  

Riepilogo su superbonus, lavori agevolati in condominio e tetti massimi di spesa.

Con la risoluzione n. 60 del 28 settembre 2020 l'Agenzia delle Entrate offre un utile riepilogo in fatto di superbonus, lavori agevolati in condominio e tetti massimi di spesa.

Sostanzialmente l'istante pone due quesiti: con il primo chiede la conferma dell'individuazione dei tetti di spesa per alcuni interventi che il condominio vorrebbe eseguire; il secondo riguarda l'ammissione al superbonus, come intervento trainato, della sostituzione dell'impianto di riscaldamento individuale in assenza di quello centralizzato.

La risposta offerta dall'Ade ci offre un riepilogo generale delle norme da applicare alla materia, oltre che appunto una risposta ai quesiti concreti posti dall'istante.

Superbonus in condominio e tetti massimi di spesa, i quesiti della risoluzione n. 60 del 2020

Più in particolare, il primo quesito posto dall'istante riguarda l'individuazione dei tetti massimi di spesa degli interventi che il condominio, composto da quattro unità immobiliari, intende realizzare.

La domanda è posta perché, spiega l'istante "non è chiaro se alcuni dei valori indicati nella guida dell'Agenzia delle Entrate siano riferiti "ad unità familiari o a singole unità abitative condominiali", se alcuni interventi siano tra loro alternativi, né se ci siano tetti massimi di spesa riferiti a ciascun intervento ovvero a gruppi di interventi tra loro complementari."

Con il secondo quesito si chiede, poi, se in un condominio ove è assente l'impianto di riscaldamento centralizzato, la sostituzione dell'impianto di riscaldamento della singola unità immobiliare è agevolabile con l'ecobonus al 110 per cento se effettuato congiuntamente alla realizzazione del cappotto termico condominiale.

Risoluzione 60E: Superbonus in condominio e tetti massimi di spesa, gli interventi trainanti

E dunque, il primo intervento riguarda "la posa in opera di un cappotto termico sull'involucro dell'edificio condominiale e la sostituzione delle finestre e dei portoni esterni con nuovi ad alta efficienza termica nonché la sostituzione delle soglie alle finestre e il riposizionamento in facciata delle cerniere e della ferramenta delle persiane, per compensare lo spessore del cappotto".

L'Ade risponde che, per quanto riguarda gli interventi di isolamento termico delle superfici opache su edifici in condominio, secondo la norma la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio si compone.

In particolare, se l'edificio è composto da due a otto unità immobiliari, il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus è pari a 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio; nel caso di specie dunque, dove l'edificio è composto da 4 unità immobiliari, il limite è pari a 160.000 euro.

L'istante chiede poi quale sia il tetto massimo per gli interventi di riduzione del rischio sismico e di recupero del patrimonio edilizio ipotizzando che sia di 136.000 euro per il numero di unità immobiliari dell'edificio.

In proposito la risposta dell'AdE è diversa: sappiamo che anche per il sismabonus la detrazione è stata aumentata (ipotesi previste nell'art. 16, co.1bis-septies D.L. n. 63/2013) al 110%: l'Agenzia richiama la norma di riferimento, quella contenuta nell'art. 16, co.1bis-septies D.L. n. 63/2013, ove è previsto che (ai co.bis e ter) che il limite non può superare 96.000 euro a unità immobiliare per ciascun anno; ove poi con l'intervento si ottenga il miglioramento di una o due classi di rischio, il limite è di 96.000 euro per ciascuna unità (co.quinques).

Non quindi 136.000, come prospettato dall'istante (forse l'istante ha confuso il limite previsto con gli interventi antisismici e al contempo di riqualificazione energetica previsti dall'art. 14, D.L n. 63/2013). In totale, nella specie, il tetto massimo di spesa è di euro 384.000.

La spesa andrà ripartita secondo il criterio millesimale o il diverso criterio applicabile e in corrispondenza di esso spetterà la detrazione: infatti, il tetto massimo indicato dalla legge, da moltiplicare per il numero delle unità immobiliari, è riferito al condominio nel complesso: il limite, per ciascun condomino, potrà essere superiore o inferiore a quello stabilito per ogni unità immobiliare ai fini del massimo condominiale dal Decreto Rilancio, perché rapportato al valore dell'immobile rispetto all'intero edificio e alle spese effettivamente sostenute dal condomino.

L'Agenzia poi riguardo all'espressione utilizzata dall'istante di "riduzione del rischio sismico e di recupero del patrimonio edilizio" specifica che per effetto del rinvio, nelle norme sul sismabonus al citato art. 16 D.L. n. 63/2013, all'art. 16-bis, co.1, lett. i), del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), cioè al D.P.R. n. 917/1986, gli interventi ammessi al sismabonus sono quelli descritti nel detto art. 16-bis, del TUIR che deve intendersi quale norma di riferimento generale.

Inoltre, l'AdE sottolinea che sempre per effetto del predetto rinvio, gli interventi ammessi al sismabonus non possono fruire di un autonomo limite di spesa in quanto "non costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili".

Risoluzione 60E: Superbonus in condominio e tetti massimi di spesa: gli interventi trainati

Il Decreto Rilancio prevede poi gli interventi trainati tra cui rientrano molti degli interventi previsti dal condominio dell'istante.

Quanto alla "la sostituzione delle finestre e delle strutture accessorie che hanno effetto sulla dispersione di calore (ad esempio, scuri o persiane) o che risultino strutturalmente accorpate al manufatto come, ad esempio, i cassonetti incorporati nel telaio dell'infisso nonché dei portoni esterni che delimitino l'involucro riscaldato dell'edificio verso l'esterno o verso locali non riscaldati".

Per tali interventi, risponde l'AdE, la detrazione massima spettante è pari a 60.000 euro per ciascun immobile, cioè quella riportata da ultimo dalla Circolare n. 19/E del 2020.

Ancora, per l'installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici, la detrazione massima spettante è pari a 60.000 euro per ciascun immobile, cioè anche qui quella riportata da ultimo dalla Circolare n. 19/E del 2020.

Quanto all'installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all'art. 16-ter D.L. n. 63 del 2013, secondo il Decreto Rilancio, il Superbonus si applica alle spese sostenute su un ammontare massimo delle spese stesse pari a 3.000 euro, per l'installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici degli edifici e per i costi legati all'aumento di potenza impegnata del contatore dell'energia elettrica, fino ad un massimo di 7 kW.

Il limite di spesa ammesso alla detrazione di 3.000 euro, è annuale ed è riferito a ciascun intervento di acquisto e posa in opera delle infrastrutture di ricarica.

Se la spesa è sostenuta da più contribuenti va ripartita tra gli aventi diritto in base al costo sostenuto da ognuno.

Il limite è, inoltre, riferito al contribuente e costituisce, pertanto, l'ammontare massimo di spesa ammesso alla detrazione anche nell'ipotesi in cui, in uno stesso anno, questi abbia sostenuto spese per l'acquisto e la posa in opera di più infrastrutture di ricarica (anche qui l'Agenzia richiama la Circ. n. 19/E del 2020).

La maggiore aliquota del 110%, sottolinea l'AdE, si applica solo se gli interventi "trainati" sono eseguiti in abbinamento con un intervento finalizzato all'efficienza energetica "trainante" e assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica (A.P.E.) e a condizione che gli interventi siano effettivamente conclusi.

Ci sono poi gli interventi trainati (anche dagli interventi antisismici) e cioè gli impianti fotovoltaici e l'installazione di sistemi di accumulo.

Precisamente l'ammontare complessivo delle spese non dev'essere superiore a euro 48.000 per singola unità immobiliare e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico; per l'installazione, contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati, nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh.

La norma stabilisce che l'applicazione della maggiore aliquota è subordinata alla:

  • condizione che l'installazione degli impianti sia eseguita congiuntamente ad uno degli interventi "trainanti" di efficienza energetica nonché di adozione di misure antisismiche;
  • cessione in favore del Gestore dei servizi energetici (GSE) Spa, dell'energia non auto-consumata in sito ovvero non condivisa per l'autoconsumo.

La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 48.000 euro e, comunque, nel limite di spesa di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico.

La detrazione è riconosciuta anche in caso di installazione, contestuale o successiva, di sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti solari fotovoltaici ammessi al Superbonus, alle stesse condizioni, negli stessi limiti di importo e ammontare complessivo previsti per gli interventi di installazione di impianti solari e, comunque, nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo dei predetti sistemi.

In merito ai limiti di spesa ammessi al Superbonus, nella Circ. n. 24/E del 2020 si è affermato che il limite di spesa di 48.000 euro è stabilito cumulativamente per l'installazione degli impianti solari fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti; ma tale soluzione è superata, dice la stessa AdE, a seguito del parere del Ministero dello Sviluppo economico secondo cui il limite di spesa di 48.000 euro va distintamente riferito agli interventi di installazione degli impianti solari fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti.

Ricorda l'AdE che gli interventi trainati devono considerarsi tali se "le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell'intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti".

Altre indicazioni su come calcolare il tetto massimo del superbonus in condominio

Come chiarito dalla Circ. n. 24E del 2020, l'importo massimo di detrazione spettante, riferito ai singoli interventi agevolabili, va suddiviso tra i soggetti detentori o possessori dell'immobile che partecipano alla spesa in ragione dell'onere da ciascuno effettivamente sostenuto e documentato.

Nella medesima circolare n. 24/E del 2020 è anche precisato che se sullo stesso immobile vengono eseguiti più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è dato dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati.

Quindi, ove siano realizzati sull'edificio in condominio, come prospettato nell'istanza di interpello, la posa in opera del cappotto termico sull'involucro dell'edificio condominiale e interventi di riduzione del rischio sismico - interventi "trainanti" - e la sostituzione dei portoni esterni con nuovi ad alta efficienza termica e l'installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica e sistemi di accumulo e di infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici - interventi "trainati" - il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus sarà dato dalla somma degli importi previsti per ciascuno di tali interventi.

E' però possibile fruire della corrispondente detrazione a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi - non essendo possibile fruire per le medesime spese di più agevolazioni - e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

Nei detti limiti, il Superbonus spetta anche per i costi strettamente collegati alla realizzazione e al completamento dei suddetti interventi come quelli, indicati nella specie dall'istante, effettuati per la sostituzione delle soglie alle finestre e il riposizionamento in facciata delle cerniere e della serramenta delle persiane, che si rendono necessarie a seguito della posa del cappotto termico.

Ciascun condomino, come detto, potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del Codice civile.

Per i condomini, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione sarà quindi dato dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati sulle proprie unità immobiliari a condizione, tuttavia, che, come già precisato, siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

Al predetto limite si aggiunge, come già precisato, quello riferito agli interventi realizzati sulle parti comuni dell'edificio in condominio.

Inoltre, ai sensi del decreto Rilancio in caso di interventi "trainati" finalizzati al risparmio energetico realizzati sulle singole unità immobiliari, il Superbonus spetta per le spese sostenute per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari; è invece possibile fruire del Superbonus per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulle parti comuni del condominio che danno diritto alla predetta agevolazione con riferimento ai costi imputati a ciascun condomino, a prescindere dal numero delle unità immobiliari possedute all'interno del condominio.

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Secondo quesito: la sostituzione dell'impianto individuale di riscaldamento può valere come intervento trainato?

Agli interventi trainanti effettuati sulle parti comuni i condomini possono abbinare interventi trainati (varie FAQ della guida sul superbonus dell'Agenzia lo hanno affermato) e tra questi ultimi possono rientrare, dice l'AdE, anche quelli, di sostituzione degli infissi e del generatore di calore dell'impianto di climatizzazione autonomo esistente, a cui l'istante è interessato, anche col secondo quesito.

Per la sostituzione dell'impianto di climatizzazione autonomo esistente individuale, dice inoltre l'Agenzia, la detrazione massima è pari a 30.000 euro: è cioè quella prevista dall'ecobonus per gli interventi di sostituzione integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale. Anche qui vi è un riferimento è alla Circ. 19E del 2020.

Bonus facciata: no il superbonus, sì l'opzione cessione/sconto

Un altro intervento riguarda invece il bonus facciate, ma questo non rientra nel superbonus; in ogni caso è corretto quanto dice l'istante circa l'assenza di un tetto di spesa.

Il bonus facciate è però, lo ricordiamo, ammesso alla opzione cessione/sconto, alternativa alla fruizione diretta e disciplinata sempre, come il superbonus, dal Decreto Rilancio (all'art. 121). Si tratta di un "contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest'ultimo recuperato sotto forma di credito d'imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura)" oppure della scelta della "cessione di un credito d'imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione".

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Greg Berchielli
Greg Berchielli 02-10-2020 21:59:41

Buongiorno, io vorrei sapere se la percentuale del 2/3 % sull'importo dei lavori da riconoscere all'amministratore condominiale può rientrare nel super bonus o se sarà effettivamente a carico dei condomini.Grazie.

rispondi
Lucilla Barletta
Lucilla Barletta 10-12-2020 19:20:08

Signor Greg dunque se l’amministratore e’ anche direttore lavori e possibile detrarre la % richiesta. Se al contrario svolge solo attività di amministratore non rientra in cessione perché fa parte del diciamo ‘ pacchetto ‘ dei lavori inerenti il suo incarico .
La % non è dovuta se non ha parte attiva nelle operazioni di cantiere .

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Greg Berchielli
Greg Berchielli 11-12-2020 19:23:02

Grazie per la risposta esaustiva.

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