Cosa succede se il condominio moroso muore lasciando alcuni oneri condominiali insoluti? Nella normalità dei casi, gli eredi che subentrano nell'asse ereditario devono far fronte alle obbligazioni sopravvissute alla dipartita del de cuius, anche a quelle di origine condominiale. Cosa accade, però, se nessuno decide di accettare l'eredità, oppure se non vi sono eredi?
È qui che entra in gioco il ruolo dell'amministratore, il quale è chiamato a due adempimenti fondamentali: proporre l'actio interrogatoria affinché il giudice assegni un termine ai chiamati per accettare l'eredità; proporre ricorso per la nomina di un curatore dell'eredità giacente che assolva ai debiti condominiali contenuti nell'asse.
Dunque, in casi del genere diventa fondamentale conoscere quali sono i poteri dell'amministratore di condominio in relazione all'eredità di uno dei condòmini.
Eredità giacente: cos'è?
Il legislatore, nel prevedere l'istituto dell'eredità giacente, non ne definisce il concetto, ma si limita a disporne la disciplina, prevedendo la nomina di un curatore dell'eredità quando il chiamato non ha accettato l'eredità e non è nel possesso di beni ereditari (art. 528 c.c.), e statuendo poi la cessazione della curatela dell'eredità giacente quando l'eredità è stata accettata (art. 532 c.c.).
L'eredità giacente, che individua la situazione in cui l'eredità viene a trovarsi nel tempo di vacatio che intercorre tra la morte del de cuius e l'accettazione dell'eredità da parte del chiamato, è considerata e disciplinata dal legislatore non già in sé, quale condizione giuridica del patrimonio ereditario nell'intervallo tra delazione ed accettazione, bensì quale situazione meritevole di tutela quando ricorrano determinati presupposti, e, per l'appunto, allorquando manchi il chiamato accettante l'eredità o il chiamato nel possesso di beni ereditari, che possano essi stessi avere cura effettiva del patrimonio ereditario in attesa della sua definitiva devoluzione: il primo in quanto con l'accettazione ha acquistato l'eredità, assumendo la qualità di erede (art. 459 c. c.), il secondo perché dotato di poteri di amministrazione del patrimonio ereditario e di rappresentanza della eredità (artt. 485 e 486 c.c.).
Ove ricorrano gli anzidetti presupposti, la legge prevede che si dia luogo ad un particolare sistema di amministrazione per ufficio pubblico (del curatore) dell'eredità, così realizzando una funzione tipicamente transitoria e strumentale di gestione del patrimonio ereditario altrimenti privo di tutela, che, in quanto tale, investe l'intero patrimonio, non già una sua parte.
La giacenza pro quota
Tale funzione dell'eredità giacente contribuisce a chiarire la discussa applicabilità dell'istituto per l'ipotesi di giacenza dell'eredità pro quota.
Ed invero, se funzione dell'eredità giacente è quella innanzi descritta di conservazione ed amministrazione del patrimonio ereditario nel suo complesso (e non in una parte) in attesa di sua devoluzione definitiva a chi ne abbia titolo, e se tale istituto non opera quando il chiamato abbia accettato l'eredità ovvero abbia il possesso di beni ereditari, non può che conseguire la preclusione di un'eredità giacente pro quota, al limitato fine di amministrazione parziale del patrimonio ereditario, per la parte eventualmente spettante al mero e concorrente chiamato all'eredità (Cassazione civile, II Sezione, 22 febbraio 2001, n. 2611).
Il risultato di negazione dell'eredità giacente pro quota è coerente con lo stato di erede, che, indipendentemente dalla quota d'eredità attribuitagli, succede pur sempre nell'universum ius del de cuius, e che, soprattutto, avendo diritto di amministrare la sua quota indivisa dell'eredità, non può non coinvolgere nell'esercizio di tale diritto anche la quota degli altri coeredi o di eventuale spettanza di chi sia solo chiamato non accettante, per il quale ultimo neppure si pone un problema di comunione ereditaria, insorgendo essa comunione soltanto tra i coeredi e non tra i meri chiamati (Cass., sent. n. 5443 del 6.6.1994).
Resta in tal modo evidenziato che, nel concorso di più chiamati all'eredità, alcuni accettanti ed altri non ancora, non sia configurabile un'eredità giacente pro quota, che giustifichi la nomina di un curatore, ai sensi e per gli effetti degli artt. 528-532 c.c.
Dopo l'accettazione dell'eredità, i condòmini rispondono dei debiti condominiali
Amministratore: può chiedere la nomina di un curatore dell'eredità giacente?
Il periodo di vacatio tipico della giacenza dell'eredità potrebbe divenire intollerabile per alcune persone, in primis per i creditori, i quali hanno invece interesse a soddisfare quanto prima le proprie pretese.
L'amministratore di condominio, interessato al recupero dei debiti condominiali del de cuius, può adire l'autorità giudiziaria per chiedere la nomina di un curatore dell'eredità giacente che, una volta assunte le proprie funzioni, possa poi pagare i debiti?
Secondo il codice civile (art. 528), quando il chiamato non ha accettato l'eredità e non è nel possesso di beni ereditari, il tribunale del circondario in cui si è aperta la successione, su istanza delle persone interessate o anche d'ufficio, nomina un curatore dell'eredità.
La norma non sembra porre un limite definito a coloro che possono invocare il giudice affinché nomini un curatore dell'eredità giacente. Per dottrina e giurisprudenza pacifica, tra le persone interessate di cui parla la legge rientrano senza dubbio i creditori, interessatissimi affinché l'asse ereditario trovi un titolare.
Se ciò è vero, allora si deve ammettere che anche all'amministratore del condominio creditore sia concessa tale facoltà, cioè la possibilità di ricorrere al giudice per la nomina di un curatore. In questo modo, il soggetto designato dal tribunale potrà saldare i debiti presenti nell'asse e, tra questi, anche quelli condominiali.
Le eventuali richieste di pagamento degli oneri condominiali, quindi, devono essere rivolte al curatore così nominato, il quale impiegherà le somme risultanti dall'asse ereditario per tacitare i debiti.
Gli eredi devono pagare i debiti condominiali del caro estinto
Il ricorso al tribunale per la nomina di un curatore dell'eredità giacente può essere esperito dall'amministratore senza il previo consenso dell'assemblea: e infatti, grava sull'amministratore l'obbligo di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dall'obbligato, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo dispensa dell'assemblea (art. 1129 c. 9 c.c.).
Alla luce di ciò, si può perfino concludere affermando che l'amministratore di condominio, data la vacatio dell'eredità, è tenuto a chiedere la nomina di un curatore dell'eredità giacente.
L'actio interrogatoria
Propedeutica alla nomina di un curatore dell'eredità giacenza può essere il ricorso al giudice per chiedere la fissazione di un termine per l'accettazione dell'eredità (cosiddetta actio interrogatoria), ai sensi dell'art. 481 c.c.
Secondo il codice civile, chiunque vi ha interesse può chiedere che l'autorità giudiziaria fissi un termine entro il quale il chiamato dichiari se accetta o rinunzia all'eredità. Trascorso questo termine senza che abbia fatto la dichiarazione, il chiamato perde il diritto di accettare.
L'actio interrogatoria diviene fondamentale laddove vi siano dei chiamati ma questi tardino ad accettare l'eredità. Poiché l'accettazione si prescrive nell'ordinario termine decennale, ben potrebbero esserci delle persone interessate a una conclusione più celere della vicenda (si pensi ai creditori e, per l'appunto, al condominio creditore).
Dunque, l'azione di fissazione di un termine per l'accettazione potrebbe essere esperita ancor prima (e in alternativa) di quella volta a ottenere la nomina di un curatore dell'eredità giacente. L'amministratore è legittimato a proporre l'actio interrogatoria?
Come per il ricorso per la nomina del curatore, anche per la fissazione di un termine per l'accettazione la norma parla genericamente di "chiunque vi ha interesse". La portata generica della disposizione lascia pensare che anche l'amministratore di condominio, al fine di recuperare i crediti condominiali nei confronti del de cuius, possa esperire tale azione.
Dati i tempi lungi di accettazione dell'eredità, l'amministratore inerte rischia la prescrizione del credito: il rimedio è rivolgersi al tribunale proponendo un'actio interrogatoria che miri ad accelerare i tempi di accettazione o di rifiuto dell'eredità.
Ciò che è certo è che tra i legittimati vi è anche l'eventuale curatore dell'eredità giacente già nominato. Di conseguenza, di fronte alla morte del condomino debitore, l'amministratore potrebbe:
- esperire l'actio interrogatoria;
- chiedere la nomina di un curatore dell'eredità giacente, lasciando a quest'ultimo il compito di promuovere l'azione per la fissazione di un termine per l'accettazione.
