In caso di morte del condomino, grava sugli eredi l'obbligo di comunicarne il decesso. In difetto, l'amministratore dovrà attivarsi per conoscere i soggetti che subentrano al defunto sia per la corretta gestione dell'anagrafe condominiale che per l'invio dell'avviso di comunicazione dell'assemblea. Inoltre, gravano su di essi le spese condominiali del defunto.
In caso di mancanza di eredi o di rinuncia all'eredità, occorrerà provvedere all'instaurazione di un giudizio per la nomina del curatore dell'eredità giacente.
Morte del condomino. In linea generale, gli oneri condominiali inevasi da parte del proprietario defunto restano a carico dei suoi eredi.
Si considerano tali i soggetti espressamente indicati dal de cuiusnelle disposizioni di ultima volontà; oppure, in mancanza di testamento, sono eredi i successori legittimi.
Ai sensi dell'art. 565 c.c., rientrano nella categoria dei successibili: il coniuge, i discendenti, gli ascendenti, i collaterali e gli altri parenti sino al sesto grado.
Comunicazione del decesso all'amministratore. A seguito della morte del condomino, è onere dei suoi eredi darne comunicazione all'amministratore; egli, infatti, deve aggiornare il registro dell'anagrafe condominiale, anche per avere la possibilità di conoscere i soggetti a cui indirizzare l'avviso di convocazione dell'assemblea.
Si ricorda, infatti, che in caso di incompleta convocazione degli aventi diritto, la delibera è annullabile su istanza degli interessati (art. 66 c. 3 disp. att. c.c.).
Appartamento in affitto e morte del locatore, come comportarsi
Omessa comunicazione del decesso all'amministratore. Nel caso in cui gli eredi non forniscano notizia della morte del condomino e del loro subentro, in passato si riteneva che l'amministratore non fosse tenuto ad inviare l'avviso di convocazione agli eredi [1], anzi che egli potesse inoltrare il suddetto avviso presso l'ultimo domicilio conosciuto del condomino deceduto [2].
Invero, secondo la giurisprudenza più recente, «l'amministratore che abbia cognizione della successione nel diritto di proprietà di un immobile sito all'interno dello stabile condominiale non può attendere passivamente che gli venga comunicato il nome del nuovo condominio ma deve attivarsi – specie quando ciò sia possibile facilmente – per reperire i dati identificativi del nuovo proprietario» (Trib. Roma n. 5599/2016).
Preme sottolineare come sull'amministratore gravi l'obbligo di comportarsi con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.) [3].
Per le suesposte ragioni, egli è tenuto ad avvisare anche coloro che abitualmente non vivono nell'edificio, e soprattutto deve inviare la convocazione al proprietario dell'unità immobiliare e non già al condomino cosiddetto apparente [4].
A maggior ragione, dunque, l'amministratore deve attivarsi nel caso di decesso di un condomino.
Appartamento in affitto e morte del locatore, come comportarsi
Anagrafe condominiale(art. 1130 c. 1 n. 6 c.c.). L'amministratore, tra le sue molteplici attribuzioni, ha l'obbligo di curare un registro contenente le generalità dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali (si pensi all'usufruttuario), dei titolari dei diritti personali di godimento (un conduttore o un comodatario).
Devono essere noti: il codice fiscale, la residenza (o il domicilio), i dati castali delle rispettive unità immobiliari. Qualsiasi variazione degli elementi suindicati va comunicata, prima fra tutte la morte di un condomino.
In caso di omessa comunicazione, l'amministratore ha titolo per sollecitare l'invio delle informazioni mancanti e per attivarsi al fine di acquisire i dati carenti, ponendo le eventuali spese a carico dei responsabili.
Convocazione dell'assemblea in caso di decesso di un condomino. Come si accennava poco sopra, l'incompleta convocazione dei condomini rappresenta una causa di annullabilità della delibera assembleare.
Pertanto, è importante che l'avviso di comunicazione sia inviato a tutti gli aventi diritto.
Inoltre, ai sensi dell'art. 1136 c.6, l'assemblea non può deliberare se non sono stati regolarmente convocati tutti i condomini.
Ne consegue che l'amministratore sia tenuto ad effettuare le ricerche necessarie ai fini dell'individuazione degli eredi (art. 1130 c. 1 n. 6 c.c.).
In termini più pragmatici, per accertare chi sia titolare del bene a seguito del decesso, è consigliabile effettuare una visura presso la conservatoria dei registri immobiliari; infatti, l'accettazione della eredità che comporti l'acquisto di un diritto reale deve essere trascritta (art. 2648 c.c.), pertanto dovrà risultare dai pubblici registri.
In ogni caso, qualora ogni ricerca risultasse vana, si consiglia, come valida alternativa, l'invio della convocazione assembleare a tutti gli eredi impersonalmente nell'ultimo domicilio noto del defunto.
Individuazione degli eredi.È onere dell'amministratore attivarsi per individuare chi siano gli eredi del defunto, non solo per ragioni di validità della delibera assembleare, ma anche perché essi sono titolari dell'obbligazione di pagamento delle spese condominiali.
Tuttavia, una volta trovati gli eredi, occorre accertare se questi abbiano accettato puramente e semplicemente (art. 470 c.c.) o con beneficio d'inventario (art. 494 c.c.).
Nel primo caso essi risponderanno delle obbligazioni condominiali con tutto il loro patrimonio, nel secondo solo nei limiti di quanto ereditato. Tale distinzione rileva in caso di riscossione forzosa delle spese condominiali.
Si ricorda, infatti, che a seguito della riforma del condominio, grava sull'amministratore l'obbligo di agire esecutivamente per riscuotere le somme dovute dall'obbligato, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo dispensa dell'assemblea (art. 1129 c. 9 c.c.).
Pagamento delle spese condominiali da parte di più eredi. Nel caso in cui gli eredi siano più di uno, emerge l'ulteriore problematica di stabilire come vadano suddivisi gli onori condominiali arretrati.
La questione trova soluzione nell'art. 752 c.c., il quale dispone che i coeredi contribuiscano tra loro al pagamento dei debiti e dei pesi ereditari in proporzione delle quote, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto. In buona sostanza, si può schematicamente affermare che:
essi rispondono pro quotaper le spese condominiali sussistenti al momento della morte;
invece, rispondono tra di loro in solido, con riferimento agli oneri maturati dal momento dell'accettazione di eredità(Cass. n. 8900/2013) [5].
Rinuncia all'eredità. I chiamati all'eredità possono decidere di rinunciarvi (art. 519 c.c.). In tale circostanza, non rispondono dei debiti ereditari e tantomeno delle spese condominiali.
Nel caso della rinuncia, l'asse ereditario passa ai successivi chiamati, nell'ordine indicato dall'art. 565 c.c., ossia al il coniuge, ai discendenti, agli ascendenti, ai collaterali e agli altri parenti sino al sesto grado
Se non ci sono eredi.Se il de cuius non ha istituito eredi tramite testamento, oppure non sono rinvenibili parenti entro il sesto grado, o ancora sono presenti dei chiamati ma hanno rinunciato all'eredità, è onere dell'amministratore rivolgersi al Tribunale del luogo in cui si è aperta la successione [6] al fine di proporre il ricorso per la nomina del curatore [7] dell'eredità giacente (artt. 781 e ss. c.p.c.) [8].
Si tratta di un istituto giuridico necessario nei casi in cui vi sia l'esigenza di provvedere ad atti di gestione del patrimonio del defunto [9].
Le eventuali richieste di pagamento degli oneri condominiali verranno rivolte al curatore così nominato, il quale impiegherà le somme contenute nell'asse ereditario per tacitare i debiti.
Tra le varie attribuzioni del curatore, infatti, si menziona quella di rispondere alle istanze proposte contro l'eredità (art. 529 c.c.).
La sua funzione precipua, dunque, consiste nell'attivarsi per il pagamento delle debenze, ad esempio delle spese condominiali (art. 530 c.c.).
Il curatore altro non è se non un amministratore del patrimonio del de cuius, dotato di funzioni conservative e di alcuni poteri dispositivi [10].
Natura delle spese condominiali.Perchérispondono gli eredi per le obbligazioni condominiali? Semplicemente perché le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni rappresentano un'obligatiopropter rem [11]. In buona sostanza, si tratta di obbligazioni che “seguono” il bene e non la persona.
Pertanto, nelle suddette obbligazioni, il debitore viene individuato in base alla titolarità di un diritto reale su di una determinata res [12].
Quindi, nel caso di decesso del titolare effettivo dell'immobile, la relativa obbligazione graverà sui soggetti che ne diverranno proprietari, ossia sugli eredi.
Ecco spiegata la ragione per la quale occorre individuare gli eredi del defunto, i quali saranno obbligati alla corresponsione delle spese condominiali.
Conclusioni. In definitiva, nella circostanza in cui vi siano spese condominiali arretrate, facenti capo al defunto proprietario dell'appartamento ubicato in condominio, è onere dell'amministratore accertare l'esistenza di eventuali eredi.
In tal guisa, verrà aggiornata l'anagrafe condominiale e si provvederà alla corretta convocazione di tutti i condomini.
Tuttavia, nell'ipotesi in cui non vi siano chiamati all'eredità o sia intervenuta una rinuncia, al fine di recuperare le somme dovute ex art. 1129 c. 9 c.c., l'amministratore dovrà attivarsi per la nomina del curatore dell'eredità giacente.
La richiesta di pagamento delle spese condominiali, a questo punto, sarà rivolta direttamente a quest'ultimo, il quale risponderà nei limiti dell'attivo ereditario.
Avvocato del Foro di Savona
[1] Vedasi Corte Cass. 22 marzo 2007 n. 6926
[2] In tal senso, Corte Cass. 29 luglio 1978 n. 3798
[3] Si rammenta, infatti, che il rapporto tra i condomini e l'amministratore rientra nel contratto di mandato (art. 1703 c.c.) e, in particolare, del mandato con rappresentanza (art. 1704 c.c.). Pertanto, tutte le attività poste in essere dall'amministratore producono i propri effetti nella sfera giuridica dei singoli condomini.
[4] In materia condominiale, non opera il principio dell'apparenza del diritto, pertanto, deve considerarsi condomino non chi si comporti come tale, ma unicamente chi vanti la proprietà sul bene (Cass. n. 574/2011).
[5] «L'art.752 c.c., per cui i debiti e i pesi ereditari gravano sui coeredi in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia disposto diversamente, riguarda i debiti e i pesi esistenti nel patrimonio del de cuius al momento della morte e quelli sorti in conseguenza della successione ereditaria (come ad esempio le spese funerarie, quelle notarili di pubblicazione del testamento ecc.), non anche i debiti venuti ad esistenza a causa della libera condotta degli eredi, i quali non adempiano obbligazioni che, sebbene derivino i propri presupposti remoti da atti o fatti riconducibili alla sfera patrimoniale del de cuius, siano sorte successivamente alla morte di lui, conseguendone in senso non giuridico, ma soltanto occasionale.
In quest'ultima categoria rientra l'obbligazione di risarcimento del danno, succedanea a quella inadempiuta avente ad oggetto il rilascio di un bene immobile già concesso in comodato al de cuius, sorta dopo la morte di quest'ultimo allorché il comodante abbia per la prima volta chiesto la restituzione del bene agli eredi». In tal senso, Corte Cass., sez. II, 11 aprile 2013 n. 8900
[6] La successione si apre nel luogo dell'ultimo domicilio del defunto (art. 456 c.c.)
[7] Il curatore è scelto discrezionalmente dall'autorità giudiziaria
[8] Per la procedura di nomina del curatore dell'eredità giacente (artt. 781e ss. c.p.c.) è consigliabile rivolgersi ad un legale, in ogni caso, a mero scopo informativo, si segnala quanto segue.
I documenti necessari per incardinare il ricorso sono: il certificato di morte, il certificato storico anagrafico del defunto e della sua famiglia di origine attestante l'inesistenza di chiamati all'eredità entro il sesto grado.
Inoltre, occorrono l'anticipazione forfettaria di euro 27,00 ed il contributo unificato pari ad euro 98,00.
[9] In tal senso vedasi A. Torrente, P. Schlesinger, Manuale di diritto privato, Giuffrè, 2013, 1266 ss.
[10] Vedasi A. Torrente, P. Schlesinger, Manuale di diritto privato, ibidem
[11] L'obbligazione propter rem non va confusa con l'onere reale, che rappresenta un vincolo inerente ad un immobile, il quale obbliga tutti i successivi proprietari al pagamento di prestazioni periodiche. L'onere reale ha ad oggetto somme di denaro o di cose generiche da prestarsi periodicamente. Definizione tratta da C. M. BIANCA, Diritto civile. La proprietà, 6, Milano, Giuffrè, 1999, 142 ss.
[12] Un esempio scolastico di obbligazione reale è proprio quello relativo al sostenimento delle spese necessarie alla conservazione della cosa comune (Cass. n. 19893/2011); oppure l'obbligo di occuparsi delle riparazioni del muro da parte dei comproprietari (art. 882 c.c.); o, ancora, l'obbligo di consentire al vicino l'accesso al fondo (art. 843 c.c.) per permettergli di riparare il muro di sua proprietà (Cass. n. 1908/2009).
