#1 Inviato 25 Luglio, 2014 Ho acquisito un piccolo condominio dove c'erano situazioni di morosità pregresse. In particolare ho il caso di una ui dove il nuovo proprietario ha provveduto al pagamento delle spese dell'anno in corso e di quelle precedente. Il restante della morosità va quindi ribltato sul condominio e qui sono dubbiosa e vorrei conferma o meno di aver seguito la procedura corretta. Uso Danea. Quindi io ho fatto così: 1 - ho creato un movimento personale di cassa (entrata) a nome dell'ex proprietario, per altro deceduto, e per l'intero importo della morosità, azzerando quindi il debito. 2 - ho creato una voce di bilancio per l'esatto importo della morosità residua, 3 - ho azzerato questa voce di bilancio con un movimento di cassa in uscita per pari importo. I conti tornano tutti, al centesimo, le descrizioni sono come dovrebbero essere e io non vedo altra soluzione. Ho agito correttamente?
#2 Inviato 25 Luglio, 2014 Tralascio la questione "software" (che non mi sembra corretta visto che non vi può essere stato alcun movimento di cassa...e magari l' importo eccede le norme)...ma riguardo all' addebito a tutto il Condominio per il pregresso devi dare maggiori dettagli: -Parli di ex proprietario deceduto...ma suppongo esistano eredi. Era di fatto impossibile recuperare il dovuto?
#3 Inviato 25 Luglio, 2014 Tralascio la questione "software" (che non mi sembra corretta visto che non vi può essere stato alcun movimento di cassa...e magari l' importo eccede le norme)...ma riguardo all' addebito a tutto il Condominio per il pregresso devi dare maggiori dettagli: -Parli di ex proprietario deceduto...ma suppongo esistano eredi. Era di fatto impossibile recuperare il dovuto? No no, la cosa è già definita così, l'immobile è andato all'asta e i condomini hanno approvato di farsi carica della morosità residua. Ora anche a me la cosa non fila appunto perchè non vi è stato alcun movimento di cassa .... ma come faccio?
#4 Inviato 25 Luglio, 2014 NOn conosco il software e le possibilità che offra...quindi prendilo solo come discorso in generale. Devi rilevare contabilmente l' esistenza di un credito complessivo del Condominio nei confornti del deceduto, detrai le quote versate dal subentrato...e la differenza la ripartisci portandola a debito di tutti gli altri (sempre in quota millesimale). La cassa/banca non deve essere interessata se non limitatamente a quanto è stato saldato dal nuovo proprietario.
#5 Inviato 28 Luglio, 2014 NOn conosco il software e le possibilità che offra...quindi prendilo solo come discorso in generale. Devi rilevare contabilmente l' esistenza di un credito complessivo del Condominio nei confornti del deceduto, detrai le quote versate dal subentrato...e la differenza la ripartisci portandola a debito di tutti gli altri (sempre in quota millesimale). La cassa/banca non deve essere interessata se non limitatamente a quanto è stato saldato dal nuovo proprietario. Sinceramente neanche io conosco il software (ancora per poco nel breve inizierò ad usarlo) ma a livello di contabilità, quanto detto da Diego è l'unica soluzione corretta........l'unica cosa che mi lascia stranito se l'immobile non è ancora stato venduto come fate a sapere che la vendita non copre le morosità, l'immobile era già stato aggredito da altri?
#6 Inviato 28 Luglio, 2014 Ho detto nel primo post che il nuovo proprietario si è fatto carico delle morosità dell'anno in corso e di quello precedente come da legge. Rimangono quindi le morosità precedenti che il condominio ha già accettato a carico in assemblea, Ma questo non c'entra con la domanda. Che verte appunto su come gestire queste cose nella contabilità condominiale.
#7 Inviato 28 Luglio, 2014 Ho detto nel primo post che il nuovo proprietario si è fatto carico delle morosità dell'anno in corso e di quello precedente come da legge. Rimangono quindi le morosità precedenti che il condominio ha già accettato a carico in assemblea, Ma questo non c'entra con la domanda. Che verte appunto su come gestire queste cose nella contabilità condominiale. La mia domanda è in virtù del fatto che essendo che mi parli di morosità pregressa che supera l'annualità di spese in quanto come hai detto il nuovo acquirente si è fatto carico delle morosità dell'anno in corso e di quello precedente, non capivo come potessero esserci delle morosità da ripartire se l'immobile è venduto all'asta........riguardando il tuo primo post ho visto che l'hai appena acquisito quindi può significare che il precedente amministratore non ha agito, in ogni caso il decreto ingiuntivo verso i condomini morosi è immediatamente esecutivo e tra il tempo che il tribunale dispone dell'inventario dei beni del defunto e che vengano messi all'asta vi era tutto il tempo per attaccare l'immobile.....comunque hai ragione la mia era solo una domanda non pertinente con quanto da te richiesto.
#8 Inviato 28 Luglio, 2014 La mia domanda è in virtù del fatto..... Suvvia..avevo fatto la stessa domanda e Miluna aveva precisato al post n° 3...forse ti era sfuggito. Giocofacile che il precedente non avesse nemmeno tentato di aggredire l' immobile....correvano il rischio di spendere in avvocati e rimetterci pure i compensi. Non sò quanta esperienza tu abbia accumulato...ma quando una casa va all' asta significa che non c'è più nulla da rodere. Come Condominio o come qualunque fornitore ti trovi ultima ruota del carro...i "creditori privilegiati" tirano la corda quando non c'è più speranza.
#9 Inviato 28 Luglio, 2014 La mia domanda è in virtù del fatto che essendo che mi parli di morosità pregressa che supera l'annualità di spese in quanto come hai detto il nuovo acquirente si è fatto carico delle morosità dell'anno in corso e di quello precedente, non capivo come potessero esserci delle morosità da ripartire se l'immobile è venduto all'asta........riguardando il tuo primo post ho visto che l'hai appena acquisito quindi può significare che il precedente amministratore non ha agito, in ogni caso il decreto ingiuntivo verso i condomini morosi è immediatamente esecutivo e tra il tempo che il tribunale dispone dell'inventario dei beni del defunto e che vengano messi all'asta vi era tutto il tempo per attaccare l'immobile.....comunque hai ragione la mia era solo una domanda non pertinente con quanto da te richiesto. Magari. In realtà attualmente sono in attesa di 4 decreti ingiuntivi depositati da circa 5 mesi e ancora non ho visto nulla. Quello dell'asta può essere sorpendente e problematico in quanto la morosità pregressa è stata causata proprio dal tribunale che non ha concesso il pagamento delle spese condominiali. La motivazione è stata che il debito era ingente e nessuna spesa poteva essere essere deviata dalla copertura del debito (principalmente verso l'ADE). A quel punto rimanevano due strade da percorrere, e cioè fare un decreto ingiuntivo accodandosi agli altri creditori privilegiati, ma era chiaro che il condominio non avrebbe mai avuto soddisfazione visto che il debito era di almeno 4 volte il valore dell'immobile. Oppure lasciar correre evitando di aggiungere alla morosità anche le spese legali per accodarsi. Ovviamente è stata scelta la seconda strada. L'immobile era occupato da un inquilino senza titolo che non pagava le spese condominili. Insomma, una vera trappola!
#10 Inviato 28 Luglio, 2014 Suvvia..avevo fatto la stessa domanda e Miluna aveva precisato al post n° 3...forse ti era sfuggito. Giocofacile che il precedente non avesse nemmeno tentato di aggredire l' immobile....correvano il rischio di spendere in avvocati e rimetterci pure i compensi. Non sò quanta esperienza tu abbia accumulato...ma quando una casa va all' asta significa che non c'è più nulla da rodere. Come Condominio o come qualunque fornitore ti trovi ultima ruota del carro...i "creditori privilegiati" tirano la corda quando non c'è più speranza. Esattamente. Diciamo però che mi aspettavo almeno di riuscire a farmi pagare le spese quali riscaldamento e consumo acqua visto che l'inquilino senza titolo versava una quota al tribunale per l'occupazione dell'immobile. Passi per quelle generali, ma quelle a cosumo ... invece nulla, nemmeno quello. E meno male che l'inquilino aveva pagato fino a quando ha scoperto che se non pagava nessuno riusciva a fargli nulla. Così è rimasto scoperto un solo anno.
#11 Inviato 28 Luglio, 2014 Suvvia..avevo fatto la stessa domanda e Miluna aveva precisato al post n° 3...forse ti era sfuggito. Giocofacile che il precedente non avesse nemmeno tentato di aggredire l' immobile....correvano il rischio di spendere in avvocati e rimetterci pure i compensi. Non sò quanta esperienza tu abbia accumulato...ma quando una casa va all' asta significa che non c'è più nulla da rodere. Come Condominio o come qualunque fornitore ti trovi ultima ruota del carro...i "creditori privilegiati" tirano la corda quando non c'è più speranza. Veramente nella situazione italiana odierna dove tante persone hanno degli immobili ma si trovano impossibilitati al mantenimento degli stessi in quanto purtroppo senza lavoro, oppure persone che hanno ereditato immobili ma non possono provvedere al mantenimento degli stessi e con il mercato immobiliare fermo non riescono (o non vogliono svendere) le proprietà, ecco nelle situazione che ti ho elencato attuare un pignoramento c/o terzi con conti correnti vuoti non ha senso e anche per importi di gran lunga inferiori al valore dell'immobile ci si ritrova a dover necessariamente attaccare l'immobile......... "non so quanto esperienza tu abbia accumulato guarda sinceramente per questioni anagrafiche non avrò la tua esperienza, ma è ormai qualche anno che faccio questo mestiere e nello specifico caso gestiamo anche le pratiche di recupero del credito in quanto studio composto da avvocati e da qui a dire che se un immobile va all'asta è già stato attaccato dai vari creditori privilegiati ne passa di acqua sotto i ponti..........purtroppo l'esempio portato dall'utente Miluna è una situazione che vedo spesso, così come vedo spesso gente che ha alle spalle 30 anni di mutuo ritrovarsi senza lavoro e non sapere più come pagare le spese e non avere 1 € sul conto corrente.....così come vedo gente che eredita 5 immobili non pagare le spese condominiali in quanto a suo dire "ho la pensione minima tanto non potete farmi niente" con il conto corrente vuoto ed intanto incassa i soldi degli affitti in nero che versa nel conto del figlio......in questi casi per il recupero del credito cosa fai se non attaccare l'immobile?
#12 Inviato 28 Luglio, 2014 MiChris...attaccare una proprietà immobiliare quando sei l'unico è un conto...va sicuramente fatto...anche se prima un Uff. Giud.pignora i beni mobili. Ma...se sei gia a conoscenza che i beni sono all'asta o il fallimento è dichiarato...e fra i creditori figurano AdE, enti previdenziali e banche...tanto vale rassegnarsi. E la cosa sarebbe ancora sopportabile....imprevisti di ogni attività...ma se al danno si aggiungono le beffe di tutto un apparato parassitario...l'istinto primordiale di armarsi e "spianare" certe teste è immediato.
#13 Inviato 28 Luglio, 2014 Caro Diramaz, nel caso specifico hai ragione non ho erroneamente letto il post n°3, in ogni caso non avevo elementi così come non ne avevi neanche tu per presumere che la messa all'asta sia stata disposta da creditori privilegiati............conosco la distinzione tra creditori privilegiati e creditori chirografari così come conosco bene i tempi e le modalità di un ricorso a decreto ingiuntivo visto che ho già dato spiegazioni in merito (vedi discussione Info su Decreto Ingiuntivo). Riconosco la tua esperienza e la tua ottima conoscenza in svariate argomentazioni e sicuramente su molti argomenti sei più preparato di me (io ho 22 anni) ma da qui a venirmi a dire "Non sò quanta esperienza tu abbia accumulato...ma quando una casa va all' asta significa che non c'è più nulla da rodere" quando con la gestione di dette pratiche (non solo condominiali) ci lavoro (e studio) mi fa sorridere. Detto questo ritengo tu abbia espresso una tua opinione e non abbia in alcun modo offeso nessuno, quindi non argomenterò più la discussione,
#14 Inviato 28 Luglio, 2014 Non avevo alcun intento offensivo...e ammetto che spesso vado ad istinto. So che sei giovane ma non posso di certo supporre quanta esperienza hai...di sicuro per i 22 anni dai punti a tanti quaqquaraqua ultramaturi. Con stima assoluta.
#15 Inviato 28 Luglio, 2014 Ti ringrazio.....come da molti altri miei post direi che non c'è neanche bisogno di dirlo che la stima assoluta è ricambiata 😉
