Solito dubbio su procedura da seguire a seguito diniego rinnovo alla prima scadenza

[Mgpct79]

Carissimi utenti, chiedo il vostro aiuto non occupandomi di locazioni per un quesito che non riesco a sbrogliare con certezza. Il caso riguarda il diniego rinnovo alla prima scadenza di un contratto locazione 3+2, (quindi prima scadenza terzo anno) il conduttore non ha ancora rilasciato l'immobile nonostante la scadenza del contratto sia trascorsa, a questo punto la legge impone di utilizzare come procedura di rilascio quella prevista dalla legge 392/78 articolo 30 quindi ricorso rito locatizio secondo l'art 447 bis previo esperimento della mediazione obbligatoria per cercare di risolvere la controversia e fin qui tutto chiaro, essendoci però dei canoni locazione non pagati e fra lì'altro ci sono diverse mensilità,il dubbio mi sorge su quanto ho trovato in giro e precisamente " Pregresso contratto già risolto: Il procedimento di convalida di sfratto per morosità non è utilizzabile per far valere ragioni di credito inerenti ad un pregresso rapporto locatizio, già cessato al momento della intimazione , salva l’ipotesi di sfratto per morosità intimato dopo la disdetta ove la morosità sia riferita ad un periodo antecedente la fine della locazione" Allora io presumo da ricerche effettuate che lo sfratto per morosità non possa essere promosso a contratto cessato e nel mio caso presumo sia cessato anche se l'immobile non è stato ancora liberato la scadenza è però passata, il dubbio però dal testo che ho citato appena sopra è se può essere invece utilizzato lo sfratto per morosità in questo caso ove il contratto è si scaduto ma ci sono dei canoni pregressi riferiti ad un periodo antecedente la fine della locazione. Cioè il fatto che il conduttore sia ancora li dentro nonostante la disdetta alla prima scadenza e ci sono dei canoni pregressi può portarmi ad utilizzare lo sfratto per morosità o mi è preclusa comunque questa via essendo ormai passata la scadenza del contratto e cioè i primi 3 anni di locazione e avendo dato disdetta appunto per la prima scadenza? Non so se sono stato chiaro,probabilmente non tantissimo ma aspetto vostro aiuto e nel frattempo vi porgo altra piccola domanda,qualora si dovesse procedere con ricorso rito locatizio ex art 30 legge 392/78 oltre al rilascio dell'immobile e quindi alla restituzione si possono chiedere appunto anche i canoni pregressi di locazione in subordine? Il conduttore oltre al rilascio dell'immobile può essere condannato anche al pagamento dei canoni di cui si è reso moroso? O per quelli bisognerà procedere con decreto ingiuntivo separatamente al ricorso per la restituzione immobile? 

Modificato 7 Ottobre, 2019 da Mgpct79

[cacallo]

Momento:

Canoni locatizi non pagati nella vigenza della conduzione, oppure canoni di occupazione non pagati?

Cambia l'impostazione del ricorso.

 

In ogni caso è possibilissimo lo sfratto abbinato per morosità e per fine locazione.

[Mgpct79]

Si tratta di canoni locatizi non pagati in vigenza di contratto di locazione,naturalmente a questi se non rilascia l'immobile si aggiungeranno sicuramente canoni di indennità di occupazione essendo adesso scaduto il contratto superata la prima scadenza e con immobile ancora occupato. Io ho saputo anche a seguito di informazioni prese che lo sfratto per morosità andava fatto prima della scadenza e che adesso non essendo più in essere il rapporto di locazione non è più possibile farlo, in base a ciò che ho citato nel precedente messaggio ( che mi ha fatto venire dubbi)probabilmente lo sfratto per morosità si poteva fare pur avendo dato la disdetta anche dopo la disdetta ma prima della fine della locazione....adesso a locazione finita credo non possa più intraprendersi quella strada ma solo l'azione di restituzione immobile appunto con ricorso ex art 30 legge 392/78 che è appunto la procedura prevista dall'articolo 3 legge 431/98 per la prima scadenza di un contratto di locazione.

Modificato 7 Ottobre, 2019 da Mgpct79

[Mgpct79]

A completamento della mia riflessione sperando di trovare conforto in qualcuno più esperto di me in materia,ritengo in effetti non possibile uno sfratto per morosità per canoni pregressi a contratto locazione scaduto seppur i canoni di morosità siano appartenenti a mensilità in cui il contratto era ancora in corso, affermo questo perchè qualora il conduttore in sede di convalida sfratto per morosità sani le morosità arretrate come si concilierebbe ciò con la prosecuzione della locazione? Essendo stata data disdetta alla prima scadenza il contratto sarebbe comunque scaduto e quindi dovrebbe comunque rilasciare l'immobile. Presumo quindi che a locazione scaduta alla prima scadenza l'unica via perseguibile è ovviamente l'azione di rilascio ex art 30 legge 392/78 e non ovviamente lo sfratto per morosità benchè ci siano mesi precedenti alla scadenza non pagati. Per quanto riguarda il cumulo domande quindi in subordine all'azione di rilascio si potrebbe comunque chiedere anche di accertare la morosità ed eventualmente li si potrebbero chiedere i canoni arretrati ma sempre in subordine alla richiesta di restituzione immobile a seguito di diniego rinnovo alla prima scadenza. Attendo lumi da chi è sicuramente molto più esperto di me in materia.

[cacallo]

Come sarebbe che non è possibile? Da cosa ti risulta?

A me risulterebbe corretta la procedura che descrivi:

Mgpct79 dice:

Per quanto riguarda il cumulo domande quindi in subordine all'azione di rilascio si potrebbe comunque chiedere anche di accertare la morosità ed eventualmente li si potrebbero chiedere i canoni arretrati ma sempre in subordine alla richiesta di restituzione immobile a seguito di diniego rinnovo alla prima scadenza

Peraltro già positivamente sperimentata.

[Mgpct79]

Ok su quello che scrivi la penso come te cioè cumulare la richiesta di rilascio immobile e la richiesta dei canoni non pagati nello stesso ricorso cioè chiedere entrambe le cose ma quello che non mi risulta si possa fare è lo sfratto per morosità dopo che il contratto di locazione è già scaduto. E' possibile farlo? Parliamo di prima scadenza per intenderci in un contratto 3+2 alla fine del terzo anno. Col contratto scaduto e con il conduttore ancora dentro è davvero possibile procedere allo sfratto per morosità per i canoni pregressi non pagati? Ripeto a me risulta che lo sfratto per morosità si possa fare solo con il contratto di locazione ancora in corso non con un contratto locazione scaduto peraltro con regolare disdetta già comunicata nei termini di legge.

Modificato 7 Ottobre, 2019 da Mgpct79

[cacallo]

Scusa, oggi sono stato sfinito da un utente particolare (più di cinque pagine sempre sullo stesso argomento).

 

L'esperienza fu fine locazione e canoni di occupazione, non canoni di locazione.

Dunque locazione scaduta e conduttore che non se ne era uscito.

 

Però, ammetto che sono sfinito ed ora debbo proprio staccare, c'è qualcosa che non mi tornerebbe.

In un contratto 3+2 la disdetta dovresti averla data almeno sei mesi prima della scadenza, dunque azioni la morosità ante scadenza locazione, non post scadenza (canoni di occupazione).

 

In un (assai) vecchio corso per crediti formativi avrei trovato:

"Il procedimento di convalida di sfratto per morosità non è utilizzabile per far valere ragioni di credito inerenti ad un pregresso rapporto locatizio, già cessato al momento della intimazione , salva l’ipotesi di sfratto per morosità intimato dopo la disdetta ove la morosità sia riferita ad un periodo antecedente la fine della locazione"

 

Ora debbo proprio staccare.

Un saluto

[Mgpct79]

Scusami tu sei stato gentilissimo a rispondermi e ti ringrazio. Allora ti confermo che la disdetta alla prima scadenza è stata data con più di 6mesi di anticipo,si è preferito non fare sfratto per morosità subito benché a questo punto sarebbe stata la migliore cosa,dal tuo ultimo intervento deduco quindi che non è più possibile ovviamente a contratto scaduto fare sfratto per morosità ma che eventualmente doveva  essere fatto dopo la disdetta ma prima della scadenza,adesso non più ma si dovrà procedere con ricorso ex art 447 bis per rilascio immobile. Spero di aver interpretato bene il senso anche del tuo ultimo intervento,a meno che non debba essere interpretato nel senso che se ci sono morosità di canoni di locazione ante scadenza contratto come nel mio caso si può attivare sfratto per morosità però in quello che hai postato tu parla appunto di dopo disdetta e non dopo scadenza,oddio sono più confuso di prima😂😂😂 Certo sarebbe meglio fare sfratto per morosità ma continuo a non avere certezza assoluta. A me sembra non possa più farlo ormai. In attesa di altri riscontri ti ringrazio ancora tanto.

Modificato 7 Ottobre, 2019 da Mgpct79

[Mgpct79]

Aggiungo che potrebbe essere interpretata così disdetta=scadenza cioè con la disdetta il contratto è già risolto e se c’erano canoni antecedenti non pagati fino alla scadenza poteva azionarsi sfratto morosità dopo non più,nel mio caso i canoni non pagati sarebbero tutti quelli dei mesi successivi alla disdetta ripeto data con più di 6 mesi,continuo ad essere dubbioso ma convinto che lo sfratto per morosità andava fatto prima e non a contratto scaduto. 

[cacallo]

Guarda, io sono finito anche di prima mattina dato che due utenti particolari letteralmente mi sfibrano, tuttavia a me risulta che puoi abbinare le due azioni, morosità e finita locazione, solo per i canoni impagati ante scadenza contrattuale, dunque compresi quelli intercorrenti fra la disdetta e la fine contrattuale della locazione.

 

A me non risulta proprio che sia interpretabile disdetta=scadenza perché sono due momenti temporali e contrattuali diversi, ed entrambi normati dallo stesso contratto sottoscritto dalle parti.

Io sono un pensionato, e da parecchio, tuttavia è tuttora ricorrente che il disdettato non paghi i canoni a seguire dalla disdetta perché sa che comunque vada a finire, comunque la locazione terminerà; non è assolutamente concepibile però che quei canoni, così come gli accessori della locazione se previsti contrattualmente, vadano persi trattandosi peraltro di "pagamenti periodici" dunque termine a 5 anni, dunque azionabili ora.

 

In questo stesso sito dovresti trovare un saggio dell'avvocato Giuliana Bartiromo sulla sentenza n. 132/2019 r.g. Tribunale di Enna, pubblicata in data 29.3.2019 dunque recente, però la mia impostazione mi sembrerebbe confermata pure dalla Giurisprudenza, come appunto citata dalla suddetta sentenza:

"in tema di adempimento di un obbligazione, il creditore che agisce in giudizio per l'adempimento (così come per la risoluzione del contratto o per il risarcimento del danno), deve solo provare la fonte, negoziale o legale, del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'adempimento (Cassazione Sezioni Unite 30.10.2001 n.13533; Cassazione Sez. III 28.01.2002 n. 982)".

 

In sostanza devi obbligatoriamente tenere separati i due periodi: obbligazioni ante scadenza contrattuale da quelle post scadenza, perché le prime sono diverse dagli illeciti extra contrattuali, e pure il rito è diverso (speciale per le prime, normale (quale risarcimento danni da illecito) per le seconde).

 

Ti dispiacerebbe spiegarmi concretamente, magari cercando anche nel tuo massimario, da cosa risulterebbe che per le obbligazioni normate dal medesimo contratto, sorte entrambe nel periodo contrattuale ed azionabili nello stesso rito processuale speciale, l'azione per una escluda l'azione per l'altra?

 

Non capirei però i contorni attuali della vicenda; che fine ha fatto il deposito cauzionale versato dal conduttore?

Il locatore l'ha incamerato a fronte del mancato pagamento dei canoni, oppure l'ha restituito ed è rimasto in braghe di tela?

Di più; se non ha pagato i canoni di locazione dalla disdetta alla scadenza, starebbe forse ora pagando canoni di occupazione?

 

 

 

 

[Mgpct79]

Grazie infinite prima di tutto per la tua assistenza e gentilezza,ti spiego la situazione perché non sono stato effettivamente chiarissimo. Allora contratto locazione 3+2 disdettato alla prima scadenza del terzo anno dal locatore per uno di quei motivi tassativi previsti dalla legge art 3 legge 431/98. La disdetta è stata data con 8 mesi di anticipo,il conduttore non ha più versato canoni negli ultimi mesi ne ha versato solo uno a inizio estate da intendersi a saldo di una delle mensilità pregresse ma praticamente circa 7 mensilità di canoni locazione non sono state saldate e sono tutte dell’ultimo periodo post comunicazione di disdetta o per meglio dire di diniego rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore. Detto ciò, la caparra cauzione verrà trattenuta dal locatore ma per altre due mensilità che in passato non furono pagare dal conduttore,così si era rimasti in accordo con lo stesso conduttore. Al momento il contratto è scaduto da un pò di giorni e sicuramente adesso si aggiungerà anche indennità di occupazione non pagata. In sostanza arrivo al nocciolo del problema,al locatore interessa ovviamente libero l’immobile per poter realizzare il motivo per cui ha dato disdetta,la legge impone di utilizzare per la procedura di rilascio il ricorso secondo il rito ordinario art 30 legge 392/78 e non lo sfratto per finita locazione,lo puoi verificare leggendo l’art 3 della legge 431/98 che rimanda per la prima scadenza del contratto alla legge 392/78 e non allo sfratto per finita locazione non essendo la scadenza naturale del quinto anno ma la prima scadenza del terzo. Il dubbio però adesso che mi è venuto è il seguente: essendoci queste morosità pregresse si può utilizzare invece lo sfratto per morosità che sarebbe più snello e veloce di quella procedura prevista per il rilancio ex art 30 legge 392/78 che poi sarebbe il 447 bis? Oppure a contratto ormai cessato lo sfratto per morosità non è più possibile non essendo in essere più la locazione? Ho letto da più parti che se c’e Occupazione immobile a contratto scaduto lo sfratto per morosità non è più utilizzabile,la domanda è ciò si riferisce al fatto che non è più utilizzabile in generale o solo per mancata corresponsione di indennità di occupazione mentre invece se ci sono dei canoni arretrati di locazione di morosità come nel mio caso è possibile comunque procedere allo sfratto per morosità benché sia scaduto/cessato il contratto? Ripeto cambierebbero tempi e modalità procedura quindi per me è molto importante capire perché lo sfratto per morosità sarebbe più veloce. Ti ringrazio davvero infinitamente per aiuto,attendo responso.

[cacallo]

Bella domanda, ora mi sarebbe più chiara la situazione.

 

Secondo me è perseguibile lo sfratto per morosità che, come sai, è molto più snello dello sfratto per fine locazione e, assai probabilmente, il conduttore intimato presenzierà al procedimento ma non si costituirà, purché ti limiti ai canoni di locazione pregressi.

Basta dimostrare il contratto ed i mancati pagamenti ... (non sei obbligato ad allegare che è stata anche mandata la disdetta per fine locazione ... volutamente altra questione); astuta come impostazione, io non ci ero arrivato.

Però c'è un problema di spese dato che il conduttore non si costituirà in giudizio; al tuo cliente va bene?

[Mgpct79]

Allora per le spese nessun problema essendo una controversia che riguarda la mia sfera familiare quindi come puoi ben capire devo risolverla bene😉,non ti nascondo che spero comunque ancora che il conduttore lasci spontaneamente l’immobile a breve come ha rassicurato di fare ma ci sono molti dubbi su questo. Se agisco con sfratto per morosità anche non allegando lettera disdetta dovrei comunque dire che il contratto è scaduto ma che si agisce per canoni pregressi alla scadenza sempre se si può fare per questo famoso dubbio che ho ma tu mi stai rassicurando sul fatto che possa farsi. Per dimostrare i canoni non pagati se non sbaglio io dovrei solo dire che non sono state versate le mensilità di etc etc etc senza dire nulla o produrre nulla e deve essere il conduttore a dimostrare invece di averle pagate.  Ho quel dubbio credimi che non riesco a sbrogliare al 100% tanto da indurmi a pensare di seguire la procedura più lunga azionando il ricorso per rilascio ex art 30 legge 392/78 e magari in subordine nello stesso ricorso mettere il discorso morosità così da chiedere poi mutamento di rito qualora magari la disdetta non venga considerata valida cosa su cui però sono abbastanza tranquillo perché è stato fatto tutto nei termini s modi di legge,ad ogni modo qualora non fosse così a quel punto il contratto locativo sarebbe ancora in essere e potrei agire con sfratto per morosità tranquillamente. Quindi diciamo andare sul sicuro con richiesta restituzione immobile e quindi ricorso a seguito di cessazione contratto alla prima scadenza e in subordine chiedere morosità. Che ne pensi? Naturalmente in caso di ricorso devo esperire mediazione obbligatoria prima e magari la faccenda potrebbe chiudersi lì o prima come spero se il conduttore lascia libero l’immobile.

[cacallo]

Mgpct79 dice:

Quindi diciamo andare sul sicuro con richiesta restituzione immobile e quindi ricorso a seguito di cessazione contratto alla prima scadenza e in subordine chiedere morosità

Si può fare.

[Mgpct79]

Si in questo modo sarei più tranquillo, è chiaro che con lo sfratto per morosità avrei guadagnato in tempo e in tanto altro a livello di semplicità di procedura ma cosi sarei comunque sicuro,potrei anche nel ricorso riservarmi di chiedere i canoni pregressi con separato giudizio monitorio facendo presente appunto la morosità tanto comunque se non dovesse essere considerato per buono il diniego rinnovo alla prima scadenza a quel punto con la locazione ancora in essere andrei con sfratto per morosità ma in effetti tanto vale chiederlo direttamente a ricorso cioè chiedere come domanda principale la restituzione dell'immobile etc etc e in subordine qualora non venisse accolta domanda mutamento di rito dal rito ordinario a quello speciale chiedere sfratto per morosità, non so se è irrituale questo essendo uno introdotto con ricorso il rito locatizio e l'altro ( sfratto per morosità) con citazione intimazione a comparire,ripeto non è la mia materia non so bene se è possibile farlo,questo è altro dubbio che ho. In ogni caso penso procederò cosi: mediazione e poi ricorso ex art 30 legge 392/78 per restituzione immobile, lo sfratto per morosità mi alletta ma non vorrei rischiare di sbagliare e trovarmi a perdere solo tempo.

[cacallo]

Come noti è una discussione a due, e non andrebbe bene in un Forum.

 

Se desideri maggiori ragguagli e/o consigli, prova a mandare un messaggio in posta privata a:

SisterOfNight, Oiemma, Togato, dato che loro sono in attività; personalmente io li considero delle ottime persone e sicuramente ti aiuteranno a toglierti ogni dubbio.

 

Mgpct79 dice:

qualora non venisse accolta domanda mutamento di rito dal rito ordinario a quello speciale

Per quanto mi riguarda, sul punto specifico, io farei due ricorsi e domanda di riunione per continenza ex art. 39 e 40 c.p.c., se non ci sono problemi di costo, ovviamente il primo depositato per morosità, il secondo per fine locazione; vedi in proposito Ordinanza SS.UU. 13/7/2006, n. 15905.

Poi senti i tuoi colleghi in attività che ti ho indicato sopra.

[Mgpct79]

Grazie mille davvero, seguirò il tuo consiglio e chiederò magari ad uno di loro privatamente. Per il discorso dei due ricorsi hai pienamente ragione ma probabilmente farò solo quello per rilascio immobile come ti dicevo prima eventualmente accennerò solo al discorso morosità riservandomi di chiederle con separato giudizio,sono abbastanza sicuro sul fatto che il ricorso venga accolto a quel punto il conduttore si troverò ordinanza di rilascio da mettere in esecuzione e dovrei riuscire a liberare immobile,certo i tempi sono lunghi ma ripeto vado sul sicuro,io credo che comunque a prescindere dalla riunione si possano eventualmente chiedere entrambe le cose nello stesso ricorso però magari ripeto per non rischiare chiedo solo il rilascio immobile per il momento. Grazie mille veramente,provo a mandare mex privato ad uno degli utenti che mi hai indicato.

[cacallo]

👍

 

Io però, sarò anche taccagno, ma non gli abbonerei un canone che sia uno al conduttore.

Rispetto comunque la tua scelta.

Modificato 8 Ottobre, 2019 da cacallo

[Mgpct79]

Hai perfettamente ragione infatti eventualmente nel ricorso mi riserverò di chiedere i canoni arretrati con decreto ingiuntivo quindi con altra procedura.