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Pierpa69

Lavori urgenti e ripartizione spese

Buongiorno,

Vi sottopongo una questione piuttosto articolata ma che spero di riassumere in maniera esaustiva.

 

Abito in uno stabile suddiviso da cinque scale con accesso autonomo e indipendente sia fronte strada che tramite terrazza.

 

A seguito di avverse condizioni meteo l'amministratore lo scorso settembre 2017 invió una lettera ai condomini comunicando di aver riscontrato, in seguito ad alcune  segnalazioni, alcune infiltrazioni all'interno dei cd "torrini" (che contengono le soffitte di proprietà) di 2 delle 5 scale dell'immobile, e che necessitavano di intervento urgente.

Convocó l'assemblea straordinaria per decidere al riguardo: una andó deserta, nella successiva i presenti, non trovando univoco accordo, delegarono la stessa amministratice nella ricerca del direttore di cantiere e della ditta a cui conferire incarico.

Dopo circa 4 mesi (!?) di silenzio, nel febbraio di quest'anno, l'amministratrice inaspettatamente invia a tutti i condomini, nell'ordine:

 

- capitolato dei lavori con appalto già assegnato;

- preventivo di spesa;

- ripartizione della spesa (fra tutti i condomini)

- bollettino con prima rata lavori da pagare.

 

I lavori iniziarono, a causa di avverse condizioni meteo, solo nell'aprile successivo (2018) e siccome la gran parte dei condomini non era d'accordo su diversi aspetti della questione nell'assemblea dello scorso luglio all' ODG inserì anche una discussione sul tema.

 

In quell'occasione il sottoscritto ha contestato all'amministratrice, nell'ordine;

* mancato rispetto del dettame art.1135 sull'operato di urgenza in assenza di subitaneo intervento;

* errata procedura di assegnazione dei lavori;

* errata ripartizione delle spese.

 

A quel punto presumendo, credo, di essere in difetto e giocando sulla discordanza fra condomini sull'esatta procedura da seguire nella ripartizione delle spese ha rimandato a settembre p.v.

 

Mi scuso per la prolissità ma spero di essere stato chiaro e chiedo un conforto o eventuale correzione circa la mia interpretazione della vicenda.

Pierpa69 dice:

 

 

Convocó l'assemblea straordinaria per decidere al riguardo: una andó deserta, nella successiva i presenti, non trovando univoco accordo, delegarono la stessa amministratice nella ricerca del direttore di cantiere e della ditta a cui conferire incarico.

E' da chiarire il punto evidenziato: è stata solo una delega alla ricerca di direttore lavori e ditta? In sostanza doveva solo farsi fare un preventivo?

Quel giorno ero assente ma i condomini presenti delegarono solo la ricerca del direttore dei Lavori e della Ditta, certamente non il capitolato e quanto meno la suddivisione delle spese.

Pierpa69 dice:

I lavori iniziarono, a causa di avverse condizioni meteo, solo nell'aprile successivo (2018) e siccome la gran parte dei condomini non era d'accordo su diversi aspetti della questione nell'assemblea dello scorso luglio all' ODG inserì anche una discussione sul tema.

Beh, i lavori sono cominciati ad aprile ma pare che nessuno si sia opposto.

Da quanto racconti e salvo verificare bene quanto è stato deliberato, sembrerebbe che non c'è stata nessuna assemblea di approvazione preventivo di spesa e relativo riparto in quote.

Dici che la gran parte dei condòmini non era d'accordo.

Se la maggioranza dei condòmini (ed almeno 500 millesimi) vuole contestare, consiglio di rivolgersi ad un avvocato condominialista portando copia della documentazione in vostro possesso per valutare se c'è stata una responsabilità professionale ed, eventualmente, un danno nei confronti dei condòmini (se siete in tanti, anche il costo della consulenza non sarà eccessivo perchè ve lo riparirete).

 

Se ritieni che la maggioranza dei condòmini ratificherà l'operato dell'amministratore, pur avendo agito in maniera scorretta, ti consiglio di lasciar perdere perchè, a mio avviso, con la ratifica assembleare la tua sarà una guerra persa.

Pierpa69 dice:

Quel giorno ero assente ma i condomini presenti delegarono solo la ricerca del direttore dei Lavori e della Ditta, certamente non il capitolato e quanto meno la suddivisione delle spese.

Be', a questo punto, se il mandato era solo "esplorativo" è chiaro che, in assenza di urgenza (che non posso certo valutare), l'amministratrice non ha operato in modo corretto, in quanto spetta all'assemblea approvare entità dei lavori, scegliere ditta e direttore lavori ecc. ecc.

Se non capisco male ora vorreste principalmente contestare dei vizi che avete riscontrato nei lavori eseguiti e, contestualmente, aggiungere la disapprovazione per l'operato dell'amministratrice.

Se ci sono vizi, sono sicuramente da valutare ed eventualmente opporre alla ditta; per l'operato dell'amministratrice, avreste dovuto intervenire immediatamente nel momento in cui vi sono stati presentati i conti da pagare. Se la maggioranza (anzi direi tutti) non l'ha fatto, evidentemente ha tacitamente approvato l'operato dell'amministratrice, contestarlo ora mi sembra quantomai tardi.

 

Leonardo53 dice:

Beh, i lavori sono cominciati ad aprile ma pare che nessuno si sia opposto.

Da quanto racconti e salvo verificare bene quanto è stato deliberato, sembrerebbe che non c'è stata nessuna assemblea di approvazione preventivo di spesa e relativo riparto in quote.

 

.. E su questo punto ti ringrazio per la risposta.

 

E in merito al fatto che le spese sarebero a carico dell'intero condominio e no solo limitatamente alle scale interessate?....non interverrebbe in questo caso il dettame dell'art. 1124?

Grazie

Pierpa69 dice:

.. E su questo punto ti ringrazio per la risposta.

 

E in merito al fatto che le spese sarebero a carico dell'intero condominio e no solo limitatamente alle scale interessate?....non interverrebbe in questo caso il dettame dell'art. 1124?

Grazie

Se parli del torrino scale (il lastrico sulla tromba delle scale), secondo giurisprudenza maggioritaria  si applica l'art. 1124 c.c.

però dici che sotto il torrino ci sono mansarde di proprietà per cui non riesco ad inquadrare la situazione.

resta il fatto che se sono più torrini scale, che sia l'art. 1123 piuttosto che l'art. 1124, alla spesa partecipano solo quelli che traggono utilità da quella scala (condominio parziale), salvo che un eventuale regolamento contrattuale disponga diversamente circa il riparto delle spese comuni.

Leonardo53 dice:

 

resta il fatto che se sono più torrini scale, che sia l'art. 1123 piuttosto che l'art. 1124, alla spesa partecipano solo quelli che traggono utilità da quella scala (condominio parziale), salvo che un eventuale regolamento contrattuale disponga diversamente circa il riparto delle spese comuni.

Ogni Torrino è di pertinenza della Scala sottostante essendo il nostro un condominio parziale.

 

Tale tesi è avvalorata dal Regolamento di condominio che nella determinazione dei millesimi di competenza in merito ai torrini cita solo il corridoio di accesso agli stessi quale parte comune  ma tra i condomini proprietari.

Pierpa69 dice:

Ogni Torrino è di pertinenza della Scala sottostante essendo il nostro un condominio parziale.

 

Tale tesi è avvalorata dal Regolamento di condominio che nella determinazione dei millesimi di competenza in merito ai torrini cita solo il corridoio di accesso agli stessi quale parte comune  ma tra i condomini proprietari.

Se ci sono più torrini scale ed il regolamento non specifica che TUTTI i condomini devono partecipare alle spese di TUTTI i torrini, non c'è dubbio che alle spese di ciascun torrino debba partecipare il condominio parziale che ne fa uso, come disposto dal 3° comma dell'art. 1123 che recita:

 

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Pierpa69 dice:

Convocó l'assemblea straordinaria per decidere al riguardo: una andó deserta, nella successiva i presenti, non trovando univoco accordo, delegarono la stessa amministratice nella ricerca del direttore di cantiere e della ditta a cui conferire incarico.

ciao

da quanto posto sembrerebbe che, vista l'urgenza dopo la prima assemblea deserta, e la seconda dove è stato riconosciuta tale urgenza, tanto che per non gfare una nuova assemblea e risolvere rapidamente il problema, l'assemblea ha dato mandato all'amministratore di conferire l'incarico.  Cosa vuol dire se non una approvazione a scatola chiusa ?      Per la ripartizione, dici che l'infiltrazione è necessario capire se i torrini sono i danneggiati o se sono causa del danneggiamento, verificando nel primo caso se il tetto è unico con detti affiornati.

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