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Silvio Battaglia

Lavori straordinari urgenti e condomini che non pagano

Salve a tutti,

vorrei esporre brevemente il mio problema.

Vivo in un condominio composto da ben 90 famiglie, e da circa 1 anno e mezzo l'amministratore ha deliberato dei lavori straordinari urgenti, resi necessari dal crollo di alcuni calcinacci dai balconi. Sebbene l'assemblea abbia deliberato i lavori e sebbene alcuni condomini abbiano versato le loro quote necessarie all'inizio dei lavori di ristrutturazione e messa in sicurezza, ad oggi non è iniziata alcuna opera di manutenzione. Alcuni condomini si rifiutano di pagare fino a quando non iniziano i lavori, sebbene la legge preveda che per il loro inizio sia necessaria una quota che ne permetta lo svolgimento. Per di più visti i crolli di calcinacci, l'amministratore ha recintato gli spazi sottostanti, chiudendo l'intera zona ed interdicendola al parcheggio delle auto. Io in qualità di condomino pur avendo pagato le quote straordinarie, ho perso la possibilità di parcheggiare all'intero del parco, e ciò mi ha causato grandi ed evidenti problemi, in quanto, per problemi di deambulazione, sono impossibilitato a muovermi autonomamente come facevo prima. Adesso visto che è tutto fermo per l'opposizione di alcuni condomini che non ritengono urgenti i lavori, cosa si può fare? Ricordo che la zona è transennata e sussiste un concreto pericolo di ulteriori crolli.

Vi ringrazio anticipatamente per le risposte.

1) L'amministratore non delibera nulla, ma sono in condomini che deliberano e l'amministratore esegue.

2) Forse l'amministratore ha eseguito opere di somma urgenza, causa rimozione del pericolo.

3) se è stato deliberato l'incasso delle quote i condomini sono OBBLIGATI a pagare siano o non siano iniziati i lavori.

4) SE i lavori tardano per colpa di qualcuno, manda una racc. all'amministratore in cui dici che citerai per danni il condominio per il tempo trascorso a sua volta il condominio rigirerà la colpa sugli inadempienti.

La situazione ad oggi è la seguente:

1. I lavori straordinari urgenti sono stati deliberati dall'assemblea (sono lavori che vanno necessariamente fatti, poichè c'è concreto pericolo di crollo dettagliatamente accertato dai vigili del fuoco con apposita relazione e dai vigili urbani del paese);

2. L'amministratore ha dato vita ad un conto corrente con apposito IBAN per il deposito delle somme; al momento solo il 20% delle somme sono state depositate, quindi la maggior parte dei condomini è morosa;

3. Io appartengo ai condomini virtuosi che hanno pagato e che stanno subendo il concreto danno di non parcheggiare l'auto nell'apposito spazio a me riservato.

Alla luce di ciò, io singolo condomino, visto che l'amministratore non ha agito per chiedere ai morosi le relative somme, cosa posso fare? Devo mandare una raccomandata all'amministratore in cui minaccio di citare il condominio per danni per il tempo trascorso?

La situazione ad oggi è la seguente:

1. I lavori straordinari urgenti sono stati deliberati dall'assemblea (sono lavori che vanno necessariamente fatti, poichè c'è concreto pericolo di crollo dettagliatamente accertato dai vigili del fuoco con apposita relazione e dai vigili urbani del paese);

2. L'amministratore ha dato vita ad un conto corrente con apposito IBAN per il deposito delle somme; al momento solo il 20% delle somme sono state depositate, quindi la maggior parte dei condomini è morosa;

3. Io appartengo ai condomini virtuosi che hanno pagato e che stanno subendo il concreto danno di non parcheggiare l'auto nell'apposito spazio a me riservato.

Alla luce di ciò, io singolo condomino, visto che l'amministratore non ha agito per chiedere ai morosi le relative somme, cosa posso fare? Devo mandare una raccomandata all'amministratore in cui minaccio di citare il condominio per danni per il tempo trascorso?

l'amministratore ha l'obbligo di manutenere il fabbricato e a maggior ragione quando vi è necessità ed urgenza: addirittura avete un accertamento dei vigili del fuoco.

avete addirittura deliberato i lavori per cui è un altro dovere dell'amministratore agire con decreto ingiuntivo verso i morosi.

in caso di necessità ed urgenza l'amministratore può agire anche senza avallo dell'assemblea spendendo i soldi che ha in cassa e poi riferirne alla prima assembla utile: è evidente che qualche servizio può saltare, ma la sicurezza dei condomini e del condominio viene prima.

manda, come accennavi, una raccomandata all'amministratore con cui lo diffidi a dare corso ai suoi doveri come da codice civile e come da delibera assembleare: far emettere immediato decreto ingiuntivo e far eseguire i lavori già definiti urgenti e necessari.

se sei in buona compagnia (virtuosi) gli fai notare che le sue sono irregolarità che possono avere come conseguenza la revoca dall'incarico.

se i vvff hanno fatto una relazione al comune, è possibile che venga emessa (o è stata emessa e non lo sapete ?) un'ordinanza con la quale si intimano i lavori ad horas proprio per la salvaguardia dell'incolumità delle persone e delle cose.

non basta aver circoscritto l'area, bisogna intervenire ...

l'amministratore ha l'obbligo di manutenere il fabbricato e a maggior ragione quando vi è necessità ed urgenza: addirittura avete un accertamento dei vigili del fuoco.

avete addirittura deliberato i lavori per cui è un altro dovere dell'amministratore agire con decreto ingiuntivo verso i morosi.

in caso di necessità ed urgenza l'amministratore può agire anche senza avallo dell'assemblea spendendo i soldi che ha in cassa e poi riferirne alla prima assembla utile: è evidente che qualche servizio può saltare, ma la sicurezza dei condomini e del condominio viene prima.

manda, come accennavi, una raccomandata all'amministratore con cui lo diffidi a dare corso ai suoi doveri come da codice civile e come da delibera assembleare: far emettere immediato decreto ingiuntivo e far eseguire i lavori già definiti urgenti e necessari.

se sei in buona compagnia (virtuosi) gli fai notare che le sue sono irregolarità che possono avere come conseguenza la revoca dall'incarico.

se i vvff hanno fatto una relazione al comune, è possibile che venga emessa (o è stata emessa e non lo sapete ?) un'ordinanza con la quale si intimano i lavori ad horas proprio per la salvaguardia dell'incolumità delle persone e delle cose.

non basta aver circoscritto l'area, bisogna intervenire ...

..........."Relativamente alla mancata costituzione e/o approvazione del fondo speciale obbligatorio di cui all’art. 1135 comma 1 n. 4 c.c., così come novellato dalla Legge 220/2012, era necessario considerare che i lavori di riparazione straordinaria del piazzale condominiale realizzati dalla E.R. dal Condomino di Via Medaglie d’Oro (di cui al contratto di appalto del 10/07/2013 – cfr. All. 1, già prodotto in fase monitoria) venivano commissionati dal Condominio di Via Medaglie d’Oro in esecuzione della sentenza n. 1376/2012 del Tribunale di Taranto, per cui superflua era la pre-costituzione del fondo di cui all’art. 1135 comma 1 n. 4 c.c., essendo proprio l’azione monitoria diretta alla formazione di un titolo nei confronti del singolo debitore. Del tutto improponibile era infine la richiesta di condanna dell’opposta società alla condanna per lite temeraria. - See more at: https://www.condominioweb.com/casa-pignoramenti.13800#sthash.rrHGTthP.dpuf

..........."Relativamente alla mancata costituzione e/o approvazione del fondo speciale obbligatorio di cui all’art. 1135 comma 1 n. 4 c.c., così come novellato dalla Legge 220/2012, era necessario considerare che i lavori di riparazione straordinaria del piazzale condominiale realizzati dalla E.R. dal Condomino di Via Medaglie d’Oro (di cui al contratto di appalto del 10/07/2013 – cfr. All. 1, già prodotto in fase monitoria) venivano commissionati dal Condominio di Via Medaglie d’Oro in esecuzione della sentenza n. 1376/2012 del Tribunale di Taranto, per cui superflua era la pre-costituzione del fondo di cui all’art. 1135 comma 1 n. 4 c.c., essendo proprio l’azione monitoria diretta alla formazione di un titolo nei confronti del singolo debitore. Del tutto improponibile era infine la richiesta di condanna dell’opposta società alla condanna per lite temeraria. - See more at: https://www.condominioweb.com/casa-pignoramenti.13800#sthash.rrHGTthP.dpuf

d'accordo.

loro hanno deliberato il fondo, quindi l'amministratore può ben emettere il d.i. nei confronti dei morosi.

hanno una relazione dei vvff che accerta la concreta situazione di pericolo e che quindi permetterebbe di eseguire comunque i lavori urgenti e necessari.

non si capisce cosa aspetti l'amministratore ad agire per il bene del condominio (lavori urgenti come da relazione vvff) e per eseguire una delibera dell'assemblea (d.i. per la costituzione del fondo).

Il punto non è la delibera ma la costituzione materiale del fondo. In altri termini, il G.d.P sostiene che i lavori non potevano iniziare se in cassa non c'era l'intera somma ( quindi anche la quota del moroso).

Almeno questo ho dedotto.

Il punto non è la delibera ma la costituzione materiale del fondo. In altri termini, il G.d.P sostiene che i lavori non potevano iniziare se in cassa non c'era l'intera somma ( quindi anche la quota del moroso).

Almeno questo ho dedotto.

io però ho capito che "superflua era la pre-costituzione del fondo" poichè esisteva un'imposizione ai lavori, ma non ho letto l'intera sentenza.

certo che se fosse come hai capito tu, dubito che i lavori (per la maggior parte dei condomìni) partirebbero mai.

anche se come è previsto si può procedere con fondo pari all'avanzamento lavori e quindi non totale, ci sarà quasi sempre un ritardatario e prima di avere i soldini a valle di un d.i. passa più o meno un anno ...

chissà se andranno fino in cassazione.

Vi ringrazio per le risposte. Nei prossimi giorni invierò una raccomandata all'amministratore con cui lo diffiderò affinchè dia inizio ai lavori e ottemperi ai suoi doveri così come previsto dal Codice Civile e dalla delibera assembleare. Gli ricorderò altresì che la mancata richiesta di un decreto ingiuntivo può essere causa di revoca dell'incarico; cercherò di convincere i condomini in buona fede e virtuosi a dare seguito a questa mia personale iniziativa, in modo da sbloccare questa situazione che oramai va avanti da anni. Nonostante i miei innumerevoli richiami, l'amministratore ha sempre detto "che fin a quando la gente non paga lui non può fare assolutamente nulla".

Vi ringrazio per le risposte. Nei prossimi giorni invierò una raccomandata all'amministratore con cui lo diffiderò affinchè dia inizio ai lavori e ottemperi ai suoi doveri così come previsto dal Codice Civile e dalla delibera assembleare. Gli ricorderò altresì che la mancata richiesta di un decreto ingiuntivo può essere causa di revoca dell'incarico; cercherò di convincere i condomini in buona fede e virtuosi a dare seguito a questa mia personale iniziativa, in modo da sbloccare questa situazione che oramai va avanti da anni. Nonostante i miei innumerevoli richiami, l'amministratore ha sempre detto "che fin a quando la gente non paga lui non può fare assolutamente nulla".

nell'ultima parte c'è una verità, ma ha provveduto per i decreti ingiuntivi ?

aspetta senza muoversi o ha intrapreso iniziative per sopperire (nuova assemblea per costituzione fondo morosi o per informativa circa la soppressione di alcuni servizi a favore dei lavori per la sicurezza, o quant'altro) in modo da rendere edotti i condomini delle responsabilità ?

No l'amministratore non ha provveduto per decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi. Non ha fatto assolutamente nulla, se non trincerarsi dietro il fatto che "se non pagano lui non può fare nulla".

Vorrei fare una domanda: se il Comune ha emesso un'ordinanza, dove la posso trovare? E' possibile visionarla?

No l'amministratore non ha provveduto per decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi. Non ha fatto assolutamente nulla, se non trincerarsi dietro il fatto che "se non pagano lui non può fare nulla".

Vorrei fare una domanda: se il Comune ha emesso un'ordinanza, dove la posso trovare? E' possibile visionarla?

sul sito del comune dovrebbero esserci le delibere di consiglio, di giunta, le ordinanze, e altro.

la nostra (a valle della relazione dei vvff per caduta intonaci) fu un'ordinanza emessa dal settore urbanistica del comune specificatamente per eliminazione pericolo e intimava la verifica dell'esistenza del pericolo all'intero fabbricato, l'immediata esecuzione dei lavori e la presentazione di una relazione tecnica comprovante l'osservanza degli adempimenti imposti.

Salve, ho controllato tutte le ordinanze del Comune e ho notato che manca. L'amministratore dopo la relazione dei VV. FF. ha soltanto provveduto alla messa in sicurezza dell'area, ossia disponendo delle transenne e vietando la sosta delle automobili. Ora visto che manca un provvedimento del Comune, io singolo condomino, posso, e se sì in che modo, fare presente al settore urbanistico dell'Ente di cui sopra questa situazione di pericolo per la pubblica incolumità???

L'ottima discussione, con interventi precisi e circostanziati, ci porta a fare qualche considerazione.

 

I decreti ingiuntivi: queste procedure "costano", ora hanno spese burocratiche notevoli e non è certo l'avvocato che si può proporre di anticipale, viste le morosità accertate nel condominio alle quali l'amministratore non può certo far fronte.

 

L'esecuzione dei lavori: l'amministratore può proporre all'impresa l'inizio dei lavori stessi, con i pochi fondi che ha raccolto. L'impresa accetterà di eseguire gli stessi, quando il Codice ora impone ad essa stessa il recupero direttamente dai morosi? Art. 63 att. del Codice Civile. Dietro questa "tegola", molte imprese ora rifiutano l'esecuzione dei lavori se prima non hanno adeguate garanzie di essere pagate per il lavoro che vanno a svolgere.

 

Visto che non è sempre possibile imporre un "fondo" speciale per l'esecuzione dei lavori a carico dei soli proprietari in regola (che magari non possono permettersi un Euro in più), potrebbe essere interessante per l'amministratore proporre ai morosi di attingere ad un "prestito personale" presso una banca, alla luce del fatto che anche gli interessi passivi per un prestito per ristrutturazioni sono detraibili, oltre ai costi veri e propri della ristrutturazione.

A proposito di condomini morosi. L'amministratore oltre ai nomi dei condomini morosi deve comunicare anche gli altri dati anagrafici. Così si è espresso il tribunale di Tivoli in una recente (21 aprile) sentenza. http://bit.ly/1Ok5Jrh 199_new.jpg

A proposito di condomini morosi. L'amministratore oltre ai nomi dei condomini morosi deve comunicare anche gli altri dati anagrafici. Così si è espresso il tribunale di Tivoli in una recente (21 aprile) sentenza. http://bit.ly/1Ok5Jrh [ATTACH]1478[/ATTACH]

a me pare una cosa di una "normalità" palese ...

se il creditore deve escutere i morosi, l'amministratore, nell'interesse del condominio, deve fornire tutti gli elementi che possano permettere un positivo esito dell'escussione stessa.

quindi: nominativo, codice fiscale e indirizzo.

Infatti, nella sentenza, si ampliano i dati che devono esser trasmessi, comprendendo date e luogo di nascita.

Infatti, nella sentenza, si ampliano i dati che devono esser trasmessi, comprendendo date e luogo di nascita.

sono d'accordo.

... anche perchè da calcolo inverso rispetto al codice fiscale (decine e decine di siti a partire dall'agenzia delle entrate) si ricavano pubblicamente luogo e data di nascita per le persone fisiche e per le imprese (sempre sul sito dell'agenzia delle entrate) si ricava la denominazione e la sede.

quindi il non fornirlo fa solo perdere tempo e danaro al condominio, visto che poi si è obbligati a fornirli.

Quanta confusione. Il principio di cui alla legge 220/2012 è preciso e palese. proprio per evitare il contenzioso

fra condominio e impresa, la legge dispone che si raccolgano (costituzione del fondo) i fondi necessari alla esesecuzione dei lavori. Se dopo il temine stabilito, dall'amministratore (se non ha deciso l'assemblea), il condòmino moroso non paga, deve partire subito il sollecito (prova) per raccomandata con breve termine perentorio, poi, si procede senz'altro alla ingiunzione di pagamento provvisoriamente esecutiva ecc. , solo dopo queste formalità, si può dare inizio ai lavori e dimostrare che si è espletato tutto quanto previsto dalla legge per la riscossione della quota.

Nel caso, invece, che si cominci senza avere espletato la procedura della ingiunzione, non si può più considerare moroso il cattivo condòmino.

Ignazio Vacca

Ospite
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