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boss123

Lastrico solare (con esempi grafici - verticale effettiva VS verticale virtuale)

Da boss123,

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  • #1
Inviato

Ho fatto un disegno per fare chiarezza...Perchè dopo le ultime sentenze continuo a non avere chiara la situazione tra verticale effettiva / verticale virtuale / e parti comuni ex 1117 per millessimi di proprietà

 

Disegno 1)

 

  • Lastrico solare (o terrazza che dir si voglia) di proprietà ESCLUSIVA della'appartamento E

 

in base anche alla sentenza 1451/2014 paga 1/3 E e 2/3 gli appartamenti sottostanti coperti dal lastrico, quindi C & A..  D & B non pagano

 

  • Tetto (tegole esterne - parte comune).. chi paga? in questo caso vale la verticale quindi pagano E D C oppure essendo parte comune pagano tutti per i millessimi di proprietà?  

 

Disegno 2)

 

  • Lastrico solare condominiale : classico condominio squadrato con lastrico di copertura (terrazzone accessibile o meno che sia).. pagano tutti.

 

Disegno 3)

 

  • Lastrico solare comune e non accessibile SFALSATO: qui il condominio è non è regolare come al disegno 2 ma è sfalsato, cè un lastrico di copertura in cima (non accessibile , parte comune) e 2 lastrici sempre non accessibili piu' in basso. Per le manutenzioni di tutti e 3 questi lastrici come si ripartiscono le spese? Tra tutti per millessimi di proprietà oppure

                   quello sommitale lo pagano: F E D e un pezzo di C

                quello intermendio lo pagano:  A e un pezzo di C

              quello piu sotto lo pagano:        Solo A

 

 

 

 

Secondo me la sentenza 1451/2014 (se la si legge) parla del caso al disegno 1 ovvero di un lastrico esclusivo che di fatto è la terrazza di un condomino.

 

Negli altri casi, forme a parte che possa avere il palazzo, le spese a mio modo di vedere vanno ripartire tra tutti i proprietari per millessimi di proprietà, altrimenti per assurdo anche nel disegno 2 se bisogna fare un rattoppo alla guaina bituminosa di 2 metri X 2 posta sopra a D , pagano solo D e B ? Difatti non è cosi

  • #2
Inviato

cia o

 

1) ok

2) ok

3) ma anche B e A  sopra tutti, naturalmente in proprorzione alle superfici coperte.

    Quello intermedio   oK con lo stesso principio      quello sotto ok

  • #3
Inviato

Il problema sta proprio nel disegno 3

 

Si tratta di 3 lastrici solari / coperture CONDOMINIALI e non accessibili (quindi non ad uso esclusivo)

 

A mio parere la sentenza di Cassazione 1451/2014 sulla cd. Verticalità Effettiva, si applica quando si parla di Lastrici ad uso Esclusivo (1/3 2/3)

 

Se invece sono parti comuni, condominiali (accessibili o meno) andrebbero ripartire tra tutti per millessimi di proprietà senza contare la parte coperta ( o verticale che dir si voglia)

Perchè altrimenti (sempre disegno 3) . 

 

Se la parte di copertura che necessita lavori è quella sommitale,  pagano  F E D B un pezzo C un pezzo A   

 

Se la parte di copertura che necessita lavori è quella sopra ad A  , paga solo A?

 

In entrambi i casi si tratta di parti condominiali, non ad uso esclusivo.. quindi non si usa il 1126 (anche alla luce della Cassazione 1451/2014) ma semplicemente il 1117.. io la vedo cosi almeno

  • #4
Inviato

ciao

no, seguono il principio di chi è coperto da quel tratto di tetto piano a livelli diversi.

  • #5
Inviato

Non posso che essere d'accordo con Camillo

nel caso prospettato 3)

--img_rimossa--

posta la condizione che si tratti di lastrici non praticabili, non di proprietà esclusiva e non dati in uso esclusivo.

Vale sempre il criterio della colonna verticale e della "proporzionalità!

Quindi al lastrico 1 la colonna 1, al lastrico 2 la colonna 2 , al lastrico 3 la colonna 3 .

 

Tale criterio trova degna esplicazione nell'Art. 1123 Ripartizione delle spese

Comma 2 e in particolare comma 3

“Se si tratta di cose destinate a  servire  i  condomini  in  misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

  Qualora un edificio abbia più  scale,  cortili,  lastrici  solari, opere  o  impianti  destinati  a  servire   una   parte   dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione  sono  a  carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”

 

Porto anche all'evidenza che la su citata sentenza 1451/2014, ha rafforzato e ribadito il principio della proporzionalità.

 

 

 

 

Modificato da marcanto
  • #6
Inviato

i 2/3 della spesa per le riparazioni o lericostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico solare, alle quali singole unità immobiliari il lastrico solare funge da copertura (Cass. 11484 del 2017)

  • #8
Inviato
marcanto dice:

Non posso che essere d'accordo con Camillo

nel caso prospettato 3)

posta la condizione che si tratti di lastrici non praticabili, non di proprietà esclusiva e non dati in uso esclusivo.

Vale sempre il criterio della colonna verticale e della "proporzionalità!

Quindi al lastrico 1 la colonna 1, al lastrico 2 la colonna 2 , al lastrico 3 la colonna 3 .

 

Tale criterio trova degna esplicazione nell'Art. 1123 Ripartizione delle spese

Comma 2 e in particolare comma 3

“Se si tratta di cose destinate a  servire  i  condomini  in  misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

  Qualora un edificio abbia più  scale,  cortili,  lastrici  solari, opere  o  impianti  destinati  a  servire   una   parte   dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione  sono  a  carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”

 

Porto anche all'evidenza che la su citata sentenza 1451/2014, ha rafforzato e ribadito il principio della proporzionalità.

 

 

 

 

Il "Problema" è che la sentenza del 2014 parla di lastrico ad uso esclusivo

 

Un conto è ridipingere la Scala A , alla cui spesa la Scala B non partecipa ovviamente

 

ma se si tratta di crepe, infilatrazioni o altre vicende che minano o possono minare non l'estetica ma la struttura del palazzo, dovrebbero partecipare tutti per millessimi di proprietà

 

altrimenti per assurdo nel disegno posto e da te molto ben ridisegnato (meglio di come l'ho fatto io)

la copertura (Comune e non esclusiva) del primo piano dovrebbe pagarla solo A

se A non paga l'acqua potrebbe infiltrare anche orizzontalemente e rovinare il pavimento a C per esempio

 

A mio modo di vedere, se non si tratta di parti con uso esclusivo, la regola migliore sarebbe quella Per millessimi di proprietà tra tutti

  • #9
Inviato
boss123 dice:

Il "Problema" è che la sentenza del 2014 parla di lastrico ad uso esclusivo

non cambia nulla ....è sempre lo stesso principio giurisprudenziale.

 

boss123 dice:

per assurdo nel disegno posto e da ......la copertura (Comune e non esclusiva) del primo piano dovrebbe pagarla solo A, se A non paga l'acqua potrebbe infiltrare anche orizzontalemente e rovinare il pavimento a C per esempio

in questo caso si associa un altro principio, quello della responsabilità per mancata manutenzione da parte di chi era deputata a farla ...

chi non interviene è responsabile anche dei cosiddetti danni collaterali

Modificato da marcanto
  • Mi piace 1
  • #10
Inviato

Buonasera a tutti,

leggevo con interesse questa discussione e mi chiedevo, considerando la figura 2), nel caso in cui si debba fare un rattoppo che riguarda ad esempio solo gli appartamenti C ed A, chi deve pagare? tutti in base ai millesimi di proprietà o solo C ed A in base ai propri millesimi di proprietà?

 

GRAZIE

Enrico

  • #11
Inviato

Se ti riferisci al post #5, la spesa è di competenza di coloro che si trovano coperti... ovviamente spesa ripartita con millesimi proprietà.

 

  • #12
Inviato
Giovanni Inga dice:

Se ti riferisci al post #5, la spesa è di competenza di coloro che si trovano coperti... ovviamente spesa ripartita con millesimi proprietà.

 

Buongiorno Giovanni, 

mi riferifo al primo post figura 2: se si fa un rattoppo solo sopra C e A, pagano solo questi ultimi o tutte e quattro le unità immobiliari? Grazie

 

Inoltre avrei un altro quesito, nel caso in cui nel vecchio regolamento di condominio degli anni 20 i negozi siano esclusi dal pagamento del lastrico solare, può essere considerato un errore per poter rifare le tabelle millesimali?

Modificato da enricoico
  • #13
Inviato

1) Se il lastrico è parte comune, pagano tutti con i propri millesimi.

 

2) Vale quanto dichiarato nel regolamento. Si dovrebbe risalire alla "ratio" che all'epoca indusse chi ha lo ha redatto ad inserire una clausola regolamentare del genere.

Tuttavia, sarebbe opportuno rivederlo e di seguito rifare le tabelle millesimali.

 

  • #14
Inviato
Giovanni Inga dice:

1) Se il lastrico è parte comune, pagano tutti con i propri millesimi.

 

2) Vale quanto dichiarato nel regolamento. Si dovrebbe risalire alla "ratio" che all'epoca indusse chi ha lo ha redatto ad inserire una clausola regolamentare del genere.

Tuttavia, sarebbe opportuno rivederlo e di seguito rifare le tabelle millesimali.

 

Grazie Giovanni, gentilissimo.

a presto

  • #15
Inviato

Io ho sempre sostenuto il concetto della verticale in accordo con Camillo ecc, ma la sentenza della cassazione del  2014 qualche dubbio me l'ha insinuato quando si parla di infiltrazioni dovute a mancanza di manutenzione e nel caso prospettato il responsabile è senza alcun dubbio il condominio visto che il lastrico non di uso esclusivo e perciò pagano tutti in proporzione.

  • #16
Inviato
Dino40 dice:

Io ho sempre sostenuto il concetto della verticale in accordo con Camillo ecc, ma la sentenza della cassazione del  2014 qualche dubbio me l'ha insinuato quando si parla di infiltrazioni dovute a mancanza di manutenzione e nel caso prospettato il responsabile è senza alcun dubbio il condominio visto che il lastrico non di uso esclusivo e perciò pagano tutti in proporzione.

Ti risulta di fare (tu)  Giurisprudenza o Dottrina, in materia Legale? 

In caso affermativo ti prego nell'interesse di tutti di fornira la fonte abilitante, così ce la annoatiamo tutti. 

Modificato da MADDY60
  • #17
Inviato

Rimango senza parole quando una persona lancia attacchi personali senza un motivo veramente serio ed esplicito perchè se io ritengo una persona "incompetente" e "non qualificata" per mancanza di "abilitazione ufficiale" sul tema non gli chiedo di non intervenire nel post o di fornire la fonte abilitante perchè tutti ne possa prendere atto, ma o non leggo quello che ha scritto oppure pur leggendolo non lo considero e vado oltre.  Io, per abitudine e per scelta, quando leggo un post non mi chiedo se l'estensore sia più o meno competente sul ramo o abbia un attestato che lo renda immune da errori ( pur sapendo che nessuno è immune da errori!!) guardo, leggo e valuto quello che afferma. Mi convince? Non mi convince? Potrebbe essere convincente pur essendo in palese errore per un esperto. Bisogna avere un'abilitazione specifica per interpretare un articolo del c.c.? E nel forum?   Allora come la mettiamo con quei giudici che spesso e volentieri  vengono smentiti e contraddetti nei successivi gradi di giudizio dai colleghi? Io non so che titolo di studio abbia Camillo50 o Bilbetto, ma leggo e considero quello che scrivono e quando mi convincono o non mi convincono lo esplicito con un post. Tutto qui.

  • #18
Inviato
marcanto dice:

non cambia nulla ....è sempre lo stesso principio giurisprudenziale.

 

in questo caso si associa un altro principio, quello della responsabilità per mancata manutenzione da parte di chi era deputata a farla ...

chi non interviene è responsabile anche dei cosiddetti danni collaterali

Pertanto sostieni che in caso do lesioni o crepe su strutture di un edificio la responsabilità civile della riparazione sarebbe solo del proprietario dei locali ove si sono verificati i cedimenti o infiltrazioni, ed eventuali danni collaterali sarebbero imputabili solo a quel proprietario (nell'esempio proposto A) 🤔 

 

Servirebbe capire se il danno (lesione impermeabilizzazione) è causa di dolo o cattivo uso del proprietario oppure da cedimenti fondali della struttura, da lavori eseguiti da altri condomini che hanno cagionato il danno etc.  Affermare che sia  da imputarsi ad difetto di manutenzione mi verrebbe da chiedere: i proprietari della verticale virtuale o effettiva hanno partecipato alle spese manutentive necessarie? Oppure cercanola botte piena e la moglie ubriaca  😊 

Modificato da SPL House
  • #19
Inviato
marcanto dice:

Non posso che essere d'accordo con Camillo

nel caso prospettato 3)

posta la condizione che si tratti di lastrici non praticabili, non di proprietà esclusiva e non dati in uso esclusivo.

Vale sempre il criterio della colonna verticale e della "proporzionalità!

Quindi al lastrico 1 la colonna 1, al lastrico 2 la colonna 2 , al lastrico 3 la colonna 3 .

 

Tale criterio trova degna esplicazione nell'Art. 1123 Ripartizione delle spese

Comma 2 e in particolare comma 3

“Se si tratta di cose destinate a  servire  i  condomini  in  misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

  Qualora un edificio abbia più  scale,  cortili,  lastrici  solari, opere  o  impianti  destinati  a  servire   una   parte   dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione  sono  a  carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”

 

Porto anche all'evidenza che la su citata sentenza 1451/2014, ha rafforzato e ribadito il principio della proporzionalità.

 

 

 

 

Quetso disegno chiarisce le problematiche che si possono inconrare... ho letto pareri diversi, anche ad intepretazoni delle sentenze... la domanda che vi pongo è: vi rendete conto come sia complicata una ripartzione di una sola parte ell'appartamento sottostante? Cioè, occorrerebbe avere tutte le planimetrie, fatte bene, metterle su CAD e proporionzare le aree per poi creare una tabella millesimale as hoc... lo immaginate il tempo e la difficltà di questa operzione? Tutto questo è colpa dei giudici!

 

Ho capito bene che affermate che debba essere applicata la metodologia della verticale effettiva?

  • #20
Inviato
GHIRO-72 dice:

Tutto questo è colpa dei giudici!

no!😊

 

è colpa di quei condomini che si arrampicano sugli specchi per pagare qualche euro in meno, in semplicità tutti e tre i latrici potrebbero essere considerati condominiali e qualsiasi lavoro su un qualsiasi lastrico tutti pagherebbero per i loro millesimi generali e non usare la bilancia del farmacista.

 

logicamente è solo un opinione opinabile!

 

Antonio

  • #22
Inviato
marcanto dice:

Che senso ha scrivere in una discussione conclusa il 6 dicembre 2018 ......

Per nn aprire una nuova discussione sullo stesso argomento, ovvio.

  • #23
Inviato

Ghiro - dopo 5 anni è difficile che qualcuno si ricordi. E' più opportuno tu apra una nuova discussione.

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