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L'agibilità parziale tra tutela delle condizioni di sicurezza e funzionalità delle singole unità immobiliari
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L'agibilità parziale tra tutela delle condizioni di sicurezza e funzionalità delle singole unità immobiliari

La nuova disciplina in tema di agibilità degli edifici e i riflessi sulla sicurezza e funzionalità delle unità immobiliari

 

La normativa. Il Decreto legislativo 25 novembre 2016 n. 222 (entrato in vigore l'11 dicembre 2016) ha profondamente modificato la disciplina in tema di agibilità. Non è più previsto il rilascio di apposita certificazione (anche mediante silenzio assenso).

La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente nonché la conformità dell'opera al progetto presentato dovranno essere attestati mediante segnalazione certificata (art. 24 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, Testo Unico in materia edilizia, nel testo riformulato dall'art. 3, c. 1, lett. i) , D.lgs 25 novembre 2016 n. 222).

=> Il rilascio del certificato di agibilità è un obbligo che grava sul costruttore e venditore dell'immobile

La procedura. E' tenuto a presentare la segnalazione certificata di agibilità il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività per l'esecuzione di uno dei seguenti interventi:

  1. nuove costruzioni;
  2. ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  3. interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

La presentazione della segnalazione deve essere fatta entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura.

La mancata presentazione della segnalazione certificata di agibilità, nei casi e entro i termini previsti dalla norma in commento, comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da €. 77,00 ad €. 464,00.

=> Manca il certificato di agibilità? Allora l'acquirente deve essere risarcito

Il D.lgs. 25 novembre 2016 n. 222, nel riscrivere la disciplina dell'agibilità, ha, comunque, mantenuto la disposizione relativa alla agibilità parziale, già introdotta nel Testo Unico in materia edilizia dall'art. 30 del D.L. 21 giugno 2013 n. 69 convertito con legge 9 agosto 2013, n. 98 (attuale comma quarto dell'art. 24 del D.P.R. 380/2001 Testo Unico in materia edilizia).

La figura dell'agibilità parziale era già conosciuta nella "prassi" (era, infatti, diffusa, a livello locale, la prassi del rilascio del certificato di agibilità anche per singole porzioni di costruzioni ovvero per singole unità immobiliari ovvero per singoli edifici nell'ambito di complessi immobiliari realizzati sulla base di un progetto unitario), ma questa figura non aveva ancora trovato un riconoscimento normativo, riconoscimento, per l'appunto, avvenuto con il D.L. 69/2013.

=> Certificato di agibilità. Effetti che scaturiscono dal mancato rilascio

=> Contratto di locazione e assenza di certificato di agibilità: quali conseguenze?

Stante la vigente disciplina in materia edilizia, la segnalazione può, pertanto, riguardare anche:

  1. singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio esiano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
  2. per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.

I limiti. La preoccupazione del legislatore, nell'ammettere la figura dell'agibilità parziale, è che tutto ciò non vada a scapito delle condizioni di sicurezza e di funzionalità degli edifici o delle singole unità immobiliari, per cui l'ammissibilità di tale agibilità parziale è subordinata:

  1. al completamento ed al collaudo delle parti strutturali;
  2. al collaudo ed alla certificazione degli impianti (dei quali deve essere, pertanto, certificata la conformità alle normative di sicurezza) anche delle parti comuni,
  3. al completamento delle parti comuni se si tratta di singole unità;
  4. al completamento delle opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio o dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale; da segnalare che anche in precedenza la giurisprudenza amministrativa aveva negato la possibilità di riconoscere l'agibilità in assenza delle necessarie opere di urbanizzazione (in questo senso Consiglio di Stato, sez. V, 16 luglio 2010, n. 4625)

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