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Requisiti prima casa: decadenza dell'azione dell'agenzia
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Requisiti prima casa: decadenza dell'azione dell'agenzia

Entro quanto tempo l'Agenzia delle Entrate può contestare al contribuente la mancanza dei requisiti che consentono la fruizione del beneficio prima casa?

Avv. Valentina Papanice  

Requisiti prima casa e decadenza per l'AdE

Entro quanto tempo l'Agenzia delle Entrate può contestare al contribuente l'assenza dei requisiti previsti per poter godere dell'agevolazione prima casa? Tre anni, secondo la Corte di Cassazione, che si è espressa da ultimo sul punto nella sentenza n. 7850, dando così ragione all'Ufficio delle Entrate.

In realtà, come vedremo, la sentenza afferma un principio già espresso, ed infatti richiama alcuni precedenti.

Acquisto prima casa e assenza dei requisiti

Come noto, la fruizione dell'agevolazione detta "prima casa" a cui moltissimi italiani fanno ricorso quando acquistano un'abitazione, è soggetta alla presenza di una serie di condizioni; condizioni che riguardano gli aspetti più disparati: vanno, per menzionare solo qualche esempio, dalle caratteristiche dell'immobile, all'intestazione all'acquirente di altri immobili intestati, al regime matrimoniale, se l'acquirente è sposato, etc.

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L'accertamento dell'assenza di qualcuna delle condizioni previste dalla legge comporta la perdita del beneficio con l'imposizione dell'imposta maggiorata.

Ma, quanto tempo ha l'Agenzia delle Entrate per comunicare al contribuente l'atto impositivo? Lo vedremo qui.

Assenza requisiti prima casa e decadenza per l'atto di imposizione: le norme

Richiamiamo brevemente il contenuto delle norme del Testo Unico dell'Imposta di Registro (D.P.R. n. 131/1986) che assumono rilievo nella decisione.

A norma del co.1 dell'art. 42, che distingue tra imposta principale, suppletiva e complementare:

"1. È principale l'imposta applicata al momento della registrazione e quella richiesta dall'ufficio se diretta a correggere errori od omissioni effettuati in sede di autoliquidazione nei casi di presentazione della richiesta di registrazione per via telematica; è suppletiva l'imposta applicata successivamente se diretta a correggere errori od omissioni dell'ufficio; è complementare l'imposta applicata in ogni altro caso."

Mentre l'art. 76 co.2 dedicato alla decadenza dell'azione dell'Ufficio prevede, per quel che qui interessa, che l'imposta - esclusi gli atti soggetti a registrazione che non sono registrati (ai quali è dedicato il co.1 e la decadenza è di cinque anni) ed escluso altresì l'avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta (previsto dal co.1-bis per cui la decadenza è di due anni) - deve essere richiesta, a pena di decadenza, entro il termine di tre anni.

Acquisto di (nuova) prima casa e vendita della prima casa preposseduta

La norma specifica anche da quanto decorre detto termine, ma come vedremo più avanti, con riferimento al nostro specifico tema, dell'atto impositivo comunicato per l'accertamento dell'inesistenza dei requisiti prima casa - la giurisprudenza ha individuato il termine di decorrenza seguendo il principio generale indicato dall'art. 2964 c.c.

L'imposta di registro per l'inesistenza dei requisiti prima casa è un'imposta complementare

Nella specie, la contestazione da parte dell'Ufficio, attiene all'assenza di un requisito riguardante l'immobile acquistato e in relazione al quale i contribuenti fruiscono dell'agevolazione: il bene è, e non dovrebbe essere, un'abitazione di lusso.

Per i contribuenti, l'Agenzia avrebbe dovuto provvedere entro due anni dalla registrazione dell'atto notarile.

Come detto, è la posizione dell'Ufficio che ha la meglio.

La Corte si allinea all'orientamento di legittimità per il quale secondo quanto disposto dall'art. 42 co.1 del TUIR, l'imposta di registro liquidata dall'AdE per l'accertata insussistenza dei requisiti per le agevolazioni prima casa, applicata al momento della registrazione dell'atto di trasferimento della proprietà bene va qualificata come imposta complementare, per esclusione, non rientrano nella definizione data dall'art. 42 per le altre due specie dell'imposta principale (perché applicata in un momento successivo alla registrazione) e dell'imposta suppletiva (perché, nel rivedere a posteriori il criterio di liquidazione in precedenza seguito, non riguarda errori od omissioni commessi dall'ufficio in sede di registrazione).

Conseguentemente, alla pretesa deve essere applicata la norma prevista dall'art. 76 co.2 del TUIR, e quindi essa deve essere contestata al contribuente, come nel caso di specie, tramite apposito atto di imposizione tributaria entro il termine di decadenza di tre anni, che è da ritenere decorrente - in applicazione del principio generale desumibile dall'art. 2964 c.c. - dalla data della registrazione, data dalla quale l'ufficio del registro può contestare al contribuente la perdita del trattamento agevolato.

Dispone l'art. 2964 c.c. che "Quando un diritto deve esercitarsi entro un dato termine sotto pena di decadenza, non si applicano le norme relative all'interruzione della prescrizione. Del pari non si applicano le norme che si riferiscono alla sospensione, salvo che sia disposto altrimenti".

Come accennato, la sentenza richiama i precedenti costituiti da Cass. n. 3360 del 2017 (relativo alla decadenza del beneficio per l'acquisto di un abitazione di lusso) e Cass. n. 2400/17 (dove la decadenza dal beneficio è dovuta alla collocazione dell'immobile); ma non si tratta degli unici provvedimenti in materia, ma ve ne sono altri, quali ad es., Cass. n. 26407/2005, (anche questo relativo ad un caso di immobile di lusso).

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