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Abitabilità e agibilità sono la stessa cosa
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Abitabilità e agibilità sono la stessa cosa

Ci sono differenza tra certificato di abitabilità e agibilità?

Avv. Alessandro Gallucci  

Sto per acquistare un appartamento è il venditore mi ha detto che non ci sono problemi con agibilità; nessun cenno, però, all'abilità. Posso stare tranquillo?

Il nostro lettore può dormire sogni tranquilli: abitabilità e agibilità sono la stessa cosa anche se in passato non è stato così.

Come fate ad esserne così sicuri, ci potrebbe domandare qualcuno?

Acquisto immobile senza certificato di agibilità

Traiamo questa sicurezza da due elementi: in primis la lettura delle norme di legge, che già di per sé sarebbero sufficienti a eliminare qualsiasi dubbio e poi dalla giurisprudenza in materia che da ragione alla nostra interpretazione del testo di legge.

Che cosa dice il testo unico dell'edilizia?

Gli artt. 24 e 26 del d.p.r. n. 380/01 disciplinano nozione e procedimento inerenti al certificato di agibilità.

Si badi: sebbene il Capo I del Titolo Terzo del testo unico dell'edilizia sia rubricato "Certificato di agibilità", ad oggi il certificato è sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità

È chiaro in tal senso il primo comma dell'art. 24 d.p.r. n. 380/01, che recita:

La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.

Cosa si intende per manutenzione ordinaria in condominio

Questi i tempi e i principali interventi rispetto ai quali è previsto il ricorso alla suddetta segnalazione (art. 24, secondo comma, d.p.r. n. 380/01):

Ai fini dell'agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.

Il terzo comma ricorda che l'omessa presentazione della segnalazione comporta l'applicazione sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.

Agibilità e abitabilità, differenze ed equivalenze

Prima dell'approvazione del testo unico dell'edilizia, in effetti, nella legge era possibile trovare l'utilizzazione, spesso indistinta, dei termini abitabilità ed agibilità. Secondo quella che era l'accezione comune - accezione tutt'oggi spesso richiamata da addetti ai lavori e non - l'abitabilità riguardava le unità immobiliari destinate ad uso abitativo, mentre l'agibilità aveva a che fare con le condizioni di sicurezza ed igienico sanitarie dei locali ad uso diverso da quello abitativo.

E poi? Dopo, si diceva, è arrivato il d.p.r. n. 380/01 che ha semplificato il tutto unendo il significato dei due termini, i quali, comunque, facevano riferimento ad un iter amministrativo formale e ad un atto finale sostanzialmente identico

In una sentenza resa dal T.A.R. Lazio nel gennaio del 2012 si legge, in tal senso, che "il legislatore ha provveduto a ricondurre ad unità i termini di agibilità e abitabilità spesso utilizzati indifferentemente nella normativa precedente.

=> Contratto di locazione e assenza di certificato di agibilità: quali conseguenze?

Inizialmente nel linguaggio normativo il termine "licenza di abitabilità" era stato utilizzato in relazione agli immobili ad uso abitativo, mentre il termine "licenza di agibilità" relativamente a quelli non residenziali, quali opifici, uffici, esercizi pubblici e commerciali.

In un secondo tempo, il legislatore aveva operato una diversa classificazione, riconducendo all'agibilità la disciplina generale della stabilità e della sicurezza dell'immobile e all'abitabilità la disciplina speciale dei requisiti dell'immobile rispetto a specifiche destinazioni d'uso" (T.A.R. Lazio Sez. II 18 gennaio 2012 n. 181).

Questa differenza terminologica e l'applicazione concreta delle norme riguardanti agibilità ed abitabilità avevano fatto sì che si creasse la convinzione che all'interno del nostro ordinamento esistessero due diversi tipi di certificazioni.

In realtà - specifica il T.A.R. Lazio - "le due espressioni, se pur diversamente utilizzate, erano di fatto omogenee e non richiedevano procedimenti amministrativi diversi.

Dimostrativo ne è il fatto che il corredo documentale dell'istanza, come pure le indagini tecniche preliminari al rilascio del certificato, non cambiavano a seconda del tipo di unità immobiliare da certificare, fatta salva, ovviamente, l'esigenza di valutare la presenza di requisiti igienico-sanitari diversi in ragione dell'uso previsto.

Eliminato il duplice riferimento terminologico, il legislatore del 2001 ha optato per l'onnicomprensivo termine di "certificato di agibilità" attestante l'idoneità abitativa di qualsiasi edificio" (T.A.R. Lazio Sez. II 18 gennaio 2012 n. 181)..

Morale della favola? Chi insiste sull'esistenza di differenze tra i due termini, a livello giuridico, sta sbagliando.

Segnalazione certificata di agibilità = abitabilità

Le regole vigenti fanno sì, lo abbiamo visto, che ad oggi non esista più il certificato di agibilità, ma la segnalazione certificata di agibilità.

Questa come specifica l'art. 26 del testo unico dell'edilizia può essere sempre soppiantata dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell'articolo 222 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265.

Come dire: si segnala che un edificio e agibile, ma ciò non vieta anche in ragione di specifici controlli che possa essere successivamente dichiarato inagibile.

In questo contesto, essendo differente solamente il modo in cui si giunge alla esistenza dell'agibilità, non v'è ragione per dubitare che possa valere anche l'equazione segnalazione certificato di agibilità = abitabilità.

Quando l'immobile può ritenersi incommerciabile?

Cerca: certificato agibilità abitabilità

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