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Abitabilità e agibilità sono la stessa cosa
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Abitabilità e agibilità sono la stessa cosa

Ci sono differenza tra certificato di abitabilità e agibilità?

Avv. Alessandro Gallucci 

Sto per acquistare un appartamento è il venditore mi ha detto che non ci sono problemi con agibilità; nessun cenno, però, all'abilità. Posso stare tranquillo?

Il nostro lettore può dormire sogni tranquilli: abitabilità e agibilità sono la stessa cosa anche se in passato non è stato così.

Come fate ad esserne così sicuri, ci potrebbe domandare qualcuno?

Traiamo questa sicurezza da due elementi: in primis la lettura delle norme di legge, che già di per sé sarebbero sufficienti a eliminare qualsiasi dubbio e poi dalla giurisprudenza in materia che da ragione alla nostra interpretazione del testo di legge.

Che cosa dice il testo unico dell'edilizia?

Gli artt. 24-26 del d.p.r. n. 380/01 disciplinano nozione e procedimento di ottenimento del cerficato di agibilità.

Il primo comma dell'art. 24 d.p.r. n. 380/01 recita:

Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. Sfuma la vendita dell'immobile se il venditore non rilascia per tempo il certificato di agibilità

Prima dell'approvazione del testo unico dell'edilizia, in effetti, nella legge era possibile trovare l'utilizzazione, spesso indistinta, dei termini abitabilità ed agibilità. Secondo quella che era l'accezione comune – accezione tutt'oggi spesso richiamata da addetti ai lavori e non – l'abitabilità riguardava le unità immobiliari destinate ad uso abitativo, mentre l'agibilità aveva a che fare con le condizioni di sicurezza ed igienico sanitarie dei locali ad uso diverso da quello abitativo.

E poi? Dopo, si diceva, è arrivato il d.p.r. n. 380/01 che ha semplificato il tutto unendo il significato dei due termini, i quali, comunque, facevano riferimento ad un iter amministrativo formale e ad un atto finale sostanzialmente identico

In una sentenza resa dal T.A.R. Lazio nel gennaio del 2012 si legge, in tal senso, che “il legislatore ha provveduto a ricondurre ad unità i termini di agibilità e abitabilità spesso utilizzati indifferentemente nella normativa precedente.

Inizialmente nel linguaggio normativo il termine “licenza di abitabilità” era stato utilizzato in relazione agli immobili ad uso abitativo, mentre il termine “licenza di agibilità” relativamente a quelli non residenziali, quali opifici, uffici, esercizi pubblici e commerciali.

In un secondo tempo, il legislatore aveva operato una diversa classificazione, riconducendo all'agibilità la disciplina generale della stabilità e della sicurezza dell'immobile e all'abitabilità la disciplina speciale dei requisiti dell'immobile rispetto a specifiche destinazioni d'uso” (T.A.R. Lazio Sez. II 18 gennaio 2012 n. 181).

Questa differenza terminologica e l'applicazione concreta delle norme riguardanti agibilità ed abitabilità avevano fatto si che si creasse la convinzione che all'interno del nostro ordinamento esistessero due diversi tipi di certificazioni.

In realtà – specifica il T.A.R. Lazio – “le due espressioni, se pur diversamente utilizzate, erano di fatto omogenee e non richiedevano procedimenti amministrativi diversi.

Dimostrativo ne è il fatto che il corredo documentale dell'istanza, come pure le indagini tecniche preliminari al rilascio del certificato, non cambiavano a seconda del tipo di unità immobiliare da certificare, fatta salva, ovviamente, l'esigenza di valutare la presenza di requisiti igienico-sanitari diversi in ragione dell'uso previsto.

Eliminato il duplice riferimento terminologico, il legislatore del 2001 ha optato per l'onnicomprensivo termine di “certificato di agibilità” attestante l'idoneità abitativa di qualsiasi edificio” (T.A.R. Lazio Sez. II 18 gennaio 2012 n. 181)..

Morale della favola? Chi insiste sull'esistenza di differenze tra i due termini, a livello giuridico, sta sbagliano.

=> Il mancato rilascio del certificato di agibilità non rappresenta un pregiudizio al pieno godimento dell'immobile

Cerca: certificato agibilità abitabilità

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