Quello delle spese condominiali arretrate nel caso di compravendita di un appartamento è argomento che genera sempre e spesso non a torto ansie nella fase di trattative.
Diciamola, come si suol dire, papale papale: la paura di "prendere un bidone" e trovarsi con centinaia, se non migliaia, di euro di arretrato è forte.
Non sempre, però, la colpa è del condomino venditore: alle volte può capitare che la mancanza di trasparenza sia dovuta al comportamento dell'amministratore. A completare il quadro c'è il ruolo dell'agente immobiliare.
Certo è che se ognuno, per il proprio ruolo, fa quello che è dovuto, allora non vi saranno sorprese. Si badi: per sorprese s'intende che non vi saranno novità scoperte dopo l'acquisto, non che non vi saranno spese da saldare. Se non altro per quanto riguarda il saldo dell'anno in corso, questo, anche solamente per i mesi antecedenti la compravendita, lo si potrà conoscere a fine anno.
Condòmini morosi, spese legali e acquisto appartamento
Tra i tanti quesiti che sovente ci giungono sul punto, ne prendiamo uno come spunto per fornire alcune informazioni in materia, anche in considerazione dell'impatto che hanno avuto le norme introdotte nel codice civile dalla legge n. 220 del 2012 (la così detta riforma del condominio).
Spese condominiali arretrate e compravendita, il quesito
Ci scrive una coppia di nostri lettori:
"Buongiorno, siamo una giovane coppia in cerca di casa, abbiamo trovato un appartamento in condominio, volevamo sapere, se è possibile ovviamente, che diritti abbiamo, nel senso di sapere dall'amministratore di questo condominio i conti relativi all'appartamento in questione, residui di pagamenti lasciati dai precedenti condomini, i conti relativi alle precedenti assemblee, eventuali lavori straordinari.
Se ci sono noi siamo obbligati a pagarli oppure possiamo rifiutarci? Vi ringrazio anticipatamente dell'aiuto che potrete darmi. Complimenti, vi leggi sempre! Vi saluto cordialmente".
Il primo aspetto che merita di essere posto in evidenza è il seguente: chi non è proprietario di un'unità immobiliare in condominio non ha alcun diritto di avere informazioni in merito a quella compagine.
Le ragioni? Tutte legate alla così detta privacy. Naturalmente, esiste la classica eccezione che conferma la regola: si tratta dell'autorizzazione, data dal condomino che vuole vendere l'appartamento, all'amministratore di fornire al probabile compratore ovvero all'agenzia immobiliare che cura la cessione dell'appartamento, le informazioni riguardanti la sua posizione debitoria ovvero creditoria verso il condominio e le somme da versare o che, comunque, sulla base di precedenti delibere, potrebbero essere richieste.
Certo è che non sempre l'amministratore risponde ed alle volte se lo fa risulta non essere esaustivo. Questa la condizione del compratore.
Spese condominiali arretrate e compravendita, gli accorgimenti per evitare sorprese
Ad ogni buon conto è sempre possibile prevedere, quanto meno nei rapporti interni (ossia quelli intercorrenti tra venditore e compratore) una così detta clausola di manleva che vada a porre a carico del venditore determinate spese.
Il massimo risultato per il compratore, ad avviso di chi scrive, è prevedere una clausola del genere: "restano a carico del venditore tutte le spese per ogni genere d'intervento deliberato, ancorché non eseguito, ed in generale tutte le spese condominiali fino alla data del presente atto".
In questo articolo (=> Le spese condominiali , cosa paga il venditore e il compratore.) spieghiamo lo stato dell'arte in materia: compravendita e spese condominiali. Esso aiuta a comprendere meglio anche il perché dell'importanza della clausola di cui s'è detto appena sopra.
Ad ogni buon conto s'è fatto cenno ai rapporti interni perché verso il condominio vige la solidarietà compratore-venditore ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. Solidarietà che riguarda il nuovo condòmino, per gli oneri inerenti all'anno precedente alla cessione e a quello nel corso del quale essa è avvenuta, ma anche per il venditore, fintanto che non sia comunicata all'amministratore copia autentica dell'atto di cessione.
Torniamo a noi: non sempre bisogna vedere nel venditore una persona che vuole celare disastrose situazioni contabili: alle volte s'è detto è l'amministratore a non essere collaborativo.
Spese condominiali arretrate e compravendita, i doveri dell'amministratore
In questo contesto la legge n. 220/2012 (la così detta riforma del condominio) ha introdotto norme utili per i venditori e di conseguenza per i compratori che vogliono valutare complessivamente la situazione.
Il n. 9 dell'art. 1130 c.c. prevede, infatti, che l'amministratore deve "fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso". Il mancato adempimento a quest'obbligo può portare alla revoca per gravi irregolarità di gestione.
In buona sostanza a partire dal 18 giugno 2013 il compratore, piuttosto che farsi autorizzare dal compratore a parlare con l'amministratore al fine di ottenere le copie dei documenti condominiali che gli interessano, si può accordare con il venditore per fare richiedere a lui, pena per l'amministratore inadempiente la possibilità di essere revocato, l'attestazione di cui all'art. 1130 n. 9 c.c.
In tal modo, almeno queste dovrebbero essere le intenzioni di chi ha scritto la norma, si dovrebbe garantire maggiore trasparenza e quindi eliminare il rischio di sgradevoli sorprese anche per i casi di compravendita.
Resta sempre fermo il fatto che l'inclusione di una clausola di manleva, o di salvaguardia che dir si voglia, come quella succitata rappresenta la maggiore garanzia del venditore, quanto meno nei rapporti con il compratore.
Si badi: l'attestazione rilasciata dall'amministratore riguarda i versamenti fino alla data indicata nel medesimo documento, ma non assume valore di liberatoria.
