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Locazione e clausola risolutiva espressa: alcune considerazioni sugli aspetti contrattuali
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Locazione e clausola risolutiva espressa: alcune considerazioni sugli aspetti contrattuali

Quali caratteristiche deve avere una pattuizione per costituire una valida "clausola risolutiva espressa"?

 

Definizione e caratteristiche.La clausola risolutiva espressa è disciplinata dall'art. 1456 c.c., il quale prevede "I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite.In questo caso la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva".

Attraverso lo strumento della clausola risolutiva espressa è consentito ai contraenti di predisporre la risoluzione del contratto a prestazioni corrispettive al verificarsi di un determinato inadempimento, consentendo un rapido ed informale scioglimento del rapporto negoziale.

In tal caso il mancato adempimento di una specifica obbligazione (non necessariamente grave) indicata dalle parti determina la "risoluzione di diritto" del contratto quando la parte non inadempiente dichiara di avvalersene.

La clausola in questione, quindi, attribuisce al contraente non inadempiente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto senza dover provare l'importanza dell'inadempimento.

Di conseguenza, se un giudizio vi sarà, esso tenderà all'accertamento della già avvenuta risoluzione di diritto e non al suo accertamento in riferimento alla valutazione della gravità dell'inadempimento e dell'importanza per l'altra parte.

Differenze con la risoluzione ex art. 1453 c.c..La differenza tra l'art. 1456 c.c. (che disciplina la clausola risolutiva espressa) e l'art. 1453 c.c. (che disciplina la risolubilità del contratto per inadempimento)è particolarmente incisiva e mostra i suoi effetti più evidenti nell'ambito della fase giudiziale.

Nell'azione esercitata ai sensi dell'art. 1456 c.c. l'attore mira ottenere dal giudice una pronuncia che dichiari l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto verificatasi a causa della violazione della clausola contrattuale specifica e determinata.

Nell'azione esercitata ai sensi dell'art. 1453 c.c., l'attore mira ad ottenere dal giudice una pronuncia che accerti l'avvenuto inadempimento in relazione all'importanza e alla gravità secondo il disposto di cui all'art. 1455 c.c. ("Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra").

Sussiste al riguardo, quindi, una radicale differenza delle azioni, sia per il petitum (perché invocando la risoluzione ai sensi dell'articolo 1453 c.c. si chiede una sentenza costitutiva mentre la domanda di cui all'articolo 1456 c.c. ne postula una dichiarativa) sia per la causa petendi (in quanto nell'ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1453 c.c., il fatto costitutivo e' l'inadempimento grave e colpevole, nell'altra, viceversa, la violazione della clausola risolutiva espressa).

Clausola risolutiva espressa nei contratti di locazione. La clausola risolutiva espressa viene spesso prevista dalle parti anche nei contratti di locazione. Una delle questioni più importanti al riguardo (anche per gli effetti che ne possono derivare circa la sorte del contratto) è quella di valutare se una clausola, definita o denominata come risolutiva espressa, sia concretamente tale e, quindi, in grado produrre gli effetti giuridici previsti dall'art. 1456 c.c..

La questione non è di poco conto se si considerano gli effetti,sostanziali e processuali, innanzi evidenziati e le differenze rispetto alla diversa fattispecie della risoluzione ex art. 1453 c.c. (ndr.connessa alla gravità e all'importanza di cui all'art. 1455 c.c.).

A tal riguardo una pronuncia particolarmente è quella che è stata emessa dal Tribunale di Roma il 24/10/2018, n. 20536. Con la menzionata sentenza il Giudice del Tribunale di Roma ha avuto modo di specificare un aspetto particolarmente importante e non sempre compreso nella prassi contrattuale.

Ci si riferisce alle modalità specifiche di redazione della clausola affinché possa essere effettivamente qualificata come risolutiva espressa e, quindi, possa produrre gli effetti giuridici previsti dall'art. 1456 c.c.

La sentenza del Tribunale di Roma. Il quesito affrontato preliminarmente dal Giudice del Tribunale di Roma è stato quello di stabilire se le clausole richiamate dal ricorrente fossero valide ed idonee a far dichiarare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c. per l'inadempimento convenzionalmente sanzionato, ovvero, se, in difetto, occorreva accertare la gravità dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c. per la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c.

Aseguito dell'analisi specifica il Giudice riteneva che le clausole contrattuali richiamate dal ricorrente non avevano i requisiti, di contenuto e forma, necessari a poter essere qualificate in termini di risolutive espresse (ex art.1456 c.c).

La pattuizione in quanto generica ed indistintamente riferita a tutte le obbligazioni assunte dal conduttore con la stipulazione del contratto, giammai può configurare quella clausola risolutiva espressa descritta dall'art. 1456 c.c.

"Per la configurabilità della clausola risolutiva espressa, le parti devono aver previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, restando estranea alla norma di cui all'art. 1456 c.c.la clausola redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto, con la conseguenza che, in tale ultimo caso, l'inadempimento non risolve di diritto il contratto, sicché di esso deve essere valutata l'importanza in relazione alla economia del contratto stesso, non essendo sufficiente l'accertamento della sola colpa, come previsto, invece, in presenza di una valida clausola risolutiva espressa" (v. Cass. n. 1950.2009)".

La clausola risolutiva espressa presuppone che le parti abbiano previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, sicché la clausola che attribuisca ad uno dei contraenti la facoltà di dichiarare risolto il contratto per "gravi e reiterate violazioni" dell'altro contraente "a tutti gli obblighi" da esso discendenti va ritenuta nulla per indeterminatezza dell'oggetto, in quanto detta locuzione nulla aggiunge in termini di determinazione delle obbligazioni il cui inadempimento può dar luogo alla risoluzione del contratto e rimette in via esclusiva ad una delle parti la valutazione dell'importanza dell'inadempimento dell'altra" (v. Cass. n. 4796.2016)".

In conseguenza di tale argomentazione logico-giuridica e dei riferimenti giurisprudenziali richiamati, il Giudice del Tribunale di Roma riteneva di doversi pronunciare nel caso di specie sulla risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c. (con riferimento alla gravità e all'importanza dell'inademimento ex art. 1455 c.c.)senza possibilità di ritenere applicabile la disciplina prevista dall'art. 1456 c.c.

In ogni caso all'esito dell'istruttoria espletata il Giudiceriteneva che il ricorrente avesse assolto gli oneri di prova che gli incombevano ex art. 2697 c.c.considerato che l'inadempimento posto in essere dal conduttore aveva i requisiti della gravità e dell'importanza.

Per l'effetto dichiarava il contratto di locazione risolto per inadempimento del conduttore, confermando l'ordinanza immediata di rilascio emessa nel corso del giudizio.

Il principio di diritto.La sentenza esaminata risulta molto interessante nella parte in cui esprime il seguente principio "La pattuizione generica ed indistintamente riferita a tutte le obbligazioni assunte dal conduttore con la stipulazione del contratto, non può mai può configurare una valida clausola risolutiva espressa descritta dall'art.1456 c.c. Infatti, molto spesso nei contratti di locazione vengono inserite della clausole definite o denominate come risolutive espresse, ma in cui vi è un semplice, generico e indistinto riferimento a tutte le obbligazioni assunte dal conduttore (ovvero a gran parte delle stesse).

Invero, la corretta efficacia della clausola risolutiva espressa (con tutte le conseguenze sostanziali e processuali connesse) puòesplicarsi solo nel caso in cui questa sia riferita ad inadempimenti specificamente individuati e non ad una genericità di inadempimenti contrattuali indicati in modo indistinto.

Scarica Tribunale di Roma il 24/10/2018, n. 20536

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