Il limite temporale fissato dal legislatore per la solidarietà (l'anno in corso e quello precedente l'acquisto) va valutato in base alla gestione (anno di gestione) in cui è sorto l'obbligo di contribuire alle spese condominiali, oppure in base all'approvazione del rendiconto in cui le spese pregresse risultano riportate? Su questo enigma interpretativo è intervenuto, recentemente il Tribunale di Roma che con sentenza n. 13742 del 6 luglio 2017 ha enucleato un interessante principio di diritto.
Il fatto. Il nuovo proprietario, dal 2014, di un appartamento in condominioimpugnava la delibera di approvazione del consuntivo 2013 e del relativo riparto, nella parte in cui gli addebitava ulteriori somme relative alle annualità antecedenti al 2012, che dovevano essere richieste al vecchio proprietario ex art. 63, comma 4, disp. att. c.c.Occorre stabilire, dunque, se tra gli oneri condominiali ai quali si estende la solidarietà passiva tra acquirente e venditore ex art. 63 vi possano essere anche i debiti delle annualità pregresse rispetto all'anno in corso ed a quello precedente l'acquisto, in quanto riportati nel rendiconto (consuntivo) delle annualità successive, approvato dall'assemblea.
Computo del periodo per il quale acquirente e venditore rispondono solidalmente
La tesi del Condominio. Il Condominio sosteneva infatti che la morosità per le annualità anteriori, una volta riportata nel consuntivo degli anni precedenti, ne costituiva parte integrante.
In sostanza, l'art. 63, comma 4, disp. att. c.c., nel prevedere la solidarietà tra acquirente e venditore per le spese condominiali, non opererebbe nessuna categorizzazione tra le stesse, ricomprendendovi potenzialmente (se inserite nel rendiconto delle due annualità previste dalla norma) tutte le spese condominiali per le quali vi è morosità del precedente dante causa.
La soluzione del Tribunale di Roma. Il giudice capitolino ha respinto le difese del Condominio ed accolto la domanda del nuovo proprietario, dichiarando nulla la delibera impugnata.Il Tribunale sottolinea, anzitutto, che la norma di cui all'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. (da ritenersi norma speciale e, dunque, di stretta interpretazione) limita la solidarietà ai "contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente", ossia "ai contributi afferenti le gestioni dell'anno in corso e di quello precedente (e non di altri: il legislatore, se avesse voluto, avrebbe potuto utilizzare altre dizioni più ampie, quali il debito riportato nell'ultimo rendiconto o simili, ma non l'ha fatto)".
Intervento di manutenzione necessario, quando sorge l'obbiglio di pagamento?
In altri termini, il legislatore ha voluto limitare la solidarietà tra venditore e acquirente entro uno spazio temporale ben definito, che verrebbe vanificato se si accogliesse l'interpretazione della norma proposta dal Condominio. "Se nei contributi ai quali si estende la solidarietà potessero ricomprendersi anche quelli rimasti impagatie relativi a tutte le gestioni anteriori, ciò significherebbe in sostanza rendere esigibile dal nuovo proprietario tutto il debito pregresso sol che sia stato riportato in uno dei rendiconti afferenti l'anno in corso alla data del trasferimento o quello successivo: una interpretazione abrogante di tal fatta non può per definizione essere corretta, perché svuota di contenuto una regola che, se introdotta, non può non avere contenuto precettivo (del resto, molto chiaro)".
Il principio espresso. La solidarietà tra venditore e acquirente nel pagamento degli oneri condominiali relativi all'anno in corso ed a quello precedente l'acquisto non va interpretata nel senso di ricomprendere i debiti relativi a tutte le gestioni anteriori alla vendita, solo perché risultano riportati in uno dei rendiconti afferenti l'anno in corso alla data di trasferimento o quello precedente.
Continua [...]
