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Saldi pregressi al biennio antecedente la vendita dell'immobile e limiti nell'azione di recupero contro il nuovo condomino
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Saldi pregressi al biennio antecedente la vendita dell'immobile e limiti nell'azione di recupero contro il nuovo condomino

Solidarietà acquirente - venditore spese condominiali

Avv. Giuseppe Zangari  

La problematica è stata più analizzata da diversi Autori ed è tuttora oggetto di un vivace contrasto giurisprudenziale, senza che peraltro la Suprema Corte abbia sinora fornito una risposta definitiva ed univoca.

L'art. 63, comma 4 disp. att. c.c. costituisce la norma di riferimento per le controversie inerenti la ripartizione degli oneri in caso di cessione di immobile facente parte di un fabbricato condominiale, disciplinando il rapporto trilaterale tra condominio, acquirente e venditore.

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La norma prevedeuna tutela rafforzata per il credito condominiale, stabilendo che l'acquirente è obbligato alla contribuzionepro quotain solido con il proprio dante causamalimitatamente agli oneri maturati nel corso dell'esercizio in cui è avvenuto il trasferimento della proprietà e in quello antecedente: "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".

In altri termini, il condominio potrà scegliere se recuperare gli oneri maturati nel suddetto biennio direttamente dall'acquirente, nei confronti del quale è esperibile l'azione monitoria ex art. 63 disp. att. c.c. in quanto titolare dello status di condomino al momento della domanda, oppure risalendo al venditore tramiteun giudizio ordinario di cognizione.

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Data la varietà di problematiche connesse a tale peculiare forma di responsabilità solidale, si ritiene utile un previo riepilogo delle caratteristiche e dell'ambito di applicazione dell'art. 63, comma 4 disp. att. c.c.:

- trattasi di norma inderogabile ai sensi dell'art. 72 disp. att. c.c., e dunque non suscettibile di modifica ad opera dell'assemblea o tramite il regolamento condominiale né tantomeno dagli accordi tra i contraenti, che hanno una valenza esclusivamente interna;

- l'inclusione nel biennio di solidarietà opera differentementea seconda della natura della spesa rilevando, in caso di ordinaria manutenzione, l'effettiva esecuzione dell'attività che vi ha dato causa (Cass. Civ. n. 24654/2010), mentre per le innovazioni o la straordinaria manutenzione è decisivo il momento in cui viene adottata la delibera assembleare, che deve comunque avere un contenuto decisorio e non meramente programmatico o preparatorio (Cass. Civ. n. 10235/2013);

- la norma va coordinata con il comma 5 dell'art. 63 disp. att. c.c., introdotto dalla riforma condominiale del 2012: "Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto";

- il meccanismo di solidarietà, infine, non opera in caso di acquisto dell'immobile iure hereditatis (Trib. Genova n. 555/2014).

Tutto ciò premesso, con il presente scritto si tenterà di offrire un quadro giurisprudenziale il più possibile esaustivo in ordine all'annosa questione inerente l'addebitabilità all'acquirentedegli oneri maturati prima del biennio di solidarietà ma inseriti nell'ultimo rendiconto utile alla voce "riporti" o "conguagli".

Ad esempio, se Tizio acquista un appartamento e diviene condomino nel 2017, è legittimo pretendere il versamento degli oneri non pagati dal venditore sin dall'esercizio 2010 in quanto inseriti nel consuntivo 2017 alla voce "saldo esercizi precedenti"? O da tale importo l'amministratore dovrà scorporare gli oneri effettivamente maturati nel biennio 2017 e 2016, vigendo solamente rispetto a questi ultimi la solidarietà ex art. 63, comma 4 disp. att. c.c.?

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Il quesito è tuttora oggetto di un vivace contrasto giurisprudenziale, senza che peraltro la Suprema Corte abbia sinora fornito una risposta definitiva.

A fronte dell'unica sentenza nota allo scrivente che consente di addebitare l'intero passivo se approvato dall'assemblea ("Le somme relative al credito vantato dal condominio nei confronti di un condomino per spese relative a precedenti esercizi, indicate dall'amministratore come saldi iniziali nel consuntivo annuale, ne costituiscono parte integrante, ove inserite in un rendiconto (e relativo riparto) regolarmente approvato dall'assemblea" - Corte d'Appello Genova n. 513/2009),

si registrano una serie di pronunce di senso contrario, tra cui le seguenti:

"L'inserimento del saldo nel consuntivo approvato dall'assemblea costituisce un mero riepilogo contabile degli esercizi pregressi e non può risolversi, lavvode il preteso debitore contesti la corrispondenza degli importi arretrati rispetto al reale ammontare dei precedenti saldi, nella incontestabilità delle somme dovute" (Trib. Milano n. 886/2003);

"L'art. 63, comma 2 disp. att. c.c. (…) deve essere interpretato nel senso che l'obbligo ivi previsto concerne unicamente l'esercizio in corso e quelle precedente, e non anche i "riporti" degli esercizi precedenti, il cui pagamento può essere richiesto esclusivamente al precedente proprietario dell'immobile" (Trib. Torino n. 19.11.2009);

"L'art. 63 disp. att. c.c. (…) pone un limite temporale alla sussistenza delle obbligazioni di pagamento dell'acquirente di un immobile, limitandolo appunto all'anno in corso e all'anno precedente; pertanto le richieste di pagamento relative a oneri maturati anteriormente a tale periodo non possono ritenersi legittime, rimanendo obbligato all'adempimento il precedente proprietario nel cui interesse erano state impiegate le somme spese e poi richieste.

Nel caso di specie è stato documentalmente provato che le somme richieste all'attrice a titolo di conguaglio si riferiscono a oneri maturati anteriormente all'anno antecedente i suoi acquisti" (Trib. Roma n. 8658/2009).

Neppure vi è uniformità di veduta sulla possibilità di far valere la violazione dell'art. 63, comma 4 disp. att. c.c. in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.

Se la giurisprudenza pare, infatti, incline ad ammettere l'impugnativa ex art. 1137 c.c. della delibera che imputi a carico dell'acquirente riporti antecedenti il biennio di solidarietà (Trib. Torino n. 19.11.2009; Trib. Roma n. 8658/2009), più problematica è invece la questione inerente l'ammissibilità del procedimentoex art. 645 c.p.c.

Un primo orientamento - invero maggioritario - tende a respingere l'opposizione in virtù del noto principio in base al quale il merito delle delibere non è sindacabile in sede di opposizione, dal che l'acquirentedeve preoccuparsi di promuovere l'impugnativanel termine di 30 giorni dall'emissione e/o dalla conoscenza della decisione assembleare (Trib. Modena n. 524/2011; Trib. Roma n. 1994/2009; Trib. Roma n. 378/2015).

Un secondo filone ritiene invece di ammettere l'opposizione giudicando insufficiente la prova del credito fornita con il ricorso/o nulla la delibera su cui si fonda il decreto.

Muovendo dall'assunto secondo il quale l'opposizione ex art. 645 c.p.c. costituisce un procedimento a cognizione ordinaria, in seno al quale il creditore è tenuto alla prova dei fatti costitutivi del diritto fatto valere, si ritiene che "il verbale prodotto dal ricorrente può costituire prova solo dell'importo relativo all'anno di riferimento e non anche degli importi nel quale il soggetto viene indicato come debitore per le gestioni pregresse"; che l'assemblea "può solo deliberare e ratificare le spese ordinarie e straordinarie relative all'anno in corso e ripartirle tra i condomini.

Non può invece accertare l'esistenza di un debito che al contrario deve provare producendo titoli dai quali lo stesso è originato"; che "Opinando diversamente non vi sarebbe più la possibilità di distinguere le spese relative all'esercizio in corso da quelle relative ad esercizi precedenti, anche e soprattutto al fine della ripartizione delle stesse tra venditore e compratore nell'ipotesi di alienazione" (Trib. Genova n. 4005/2014, 555/2014 e 2023/2011).

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In altri termini "La deliberazione approvata dall'assemblea, infatti, costituisce titolo di credito unicamente per quanto riguarda la determinazione dei contributi maturati per l'anno cui si riferisce il rendiconto approvato, perché soltanto questi contributi rappresentano la quota proporzionale al valore dell'appartamento di ciascun partecipante che è con certezza riferibile alle spese occorse ed approvate per la manutenzione delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi comuni, nell'ambito delle attribuzioni previste dall'art. 1135 c.c.

La mera indicazione del credito per arretrati non può, invece, dare luogo a novazione del credito e in mancanza della nuova approvazione dei rendiconti e dei prospetti di ripartizione relativi agli esercizi precedenti, non può rappresentare una valida sostituzione delle deliberazioni di approvazione dei rendiconti anteriori, sostituendosi ai rispettivi titoli costitutivi, consistenti nelle deliberazioni di approvazione dei rendiconti dei singoli esercizi" (Trib. Roma n. 14264/2009).

=> Solidarietà tra alienante ed acquirente. Nulla la delibera che attribuisce all'acquirente le spese condominiali che spettano al venditore.

Come a dire: l'opposizione è ammissibile non avendo il condominio dimostrato il credito nel suo complessivo ammontare in quanto l'ultimo rendiconto è prova solamente dell'esercizio di riferimento, e non dei riporti a conguaglio; in sede di opposizione il condominio è tenuto a fornire la prova mediante la produzione dei bilanci precedenti e delle relative delibere di approvazione; dall'esame di tale documentazione sarà possibile giudicare la violazione o meno dell'art. 63, comma 4 disp. att. c.c.

Si segnalano, infine, alcune pronunce cheragionano in termini di nullità - e non annullabilità - della delibera, vizio che puòtrovare ingresso anche in sede di opposizione ex art. 645 c.p.c.

La prima è più risalente nel tempo: "In caso di errore nella approvazione del conteggio per arretrati la delibera sarà affetta da nullità disponendo in tal caso l'assemblea della sfera patrimoniale del condomino indebitamente e al di fuori delle proprie attribuzioni, limitate queste ultime all'approvazione dei preventivi e consuntivi anno per anno ex art. 1135 c.c. e non estese a una sorta di autotutela dichiarativa quanto alla risoluzione di contestazioni insorte con il singolo condomino circa l'erroneità dei saldi e l'eventuale dare/avere delle reciproche posizioni" (Trib. Milano n. 886/2003).

La seconda, recentissima,è esaminata al seguente link:Solidarietà tra alienante ed acquirente. Nulla la delibera che attribuisce all'acquirente le spese condominiali che spettano al venditore..

In chiusura, a parere dello scrivente, il limitare al biennio di solidarietà la pretesa rispetto ai saldi a debito riportati a titolo di conguaglio appare più consona e rispettosa dell'art. 63 disp. att. c.c.

Se è vero, infatti, che la norma prevede un trattamento di favore per il condominio, l'addebitare all'acquirente l'intero passivo del dante causa solamente perché approvato da un'assemblea, che peraltro neha tutto l'interesse così da evitare riparti in caso di "messa a perdita del credito", significa svuotare di ogni capacità precettiva la delimitazione al biennio esercizio corrente/esercizio antecedente il passaggio di proprietà.

D'altro canto, una siffatta applicazione dell'art. 63 disp. att. c.c. non espone l'amministratore a responsabilità per mala gestio, ben potendo quest'ultimo recupera dal venditore gli esercizi antecedenti il biennio, mediante atto di citazione.

Per ulteriori approfondimenti si rinvia a:

Morosità e recupero crediti condominiali

Dizionario delle spese in condominio

La gestione delle spese condominiali

STUDIO LEGALE AVV. GIUSEPPE ZANGARI

VIALE DELL'INDUSTRIA N. 23/B - 35129 PADOVA

VIA PRINCIPE UMBERTO N. 31 - 35042 ESTE (PD)

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