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LukeS

Richiesta spese oltre biennio precedente

Salve, mal consigliato dal mio notaio ho accettato nel rogito che le spese condominiali pregresse fossero tutte a carico del venditore. Il venditore ha ricevuto un decreto ingiuntivo per il pagamento di 10.000 euro. Volevo essere quindi scalato dal prezzo dell'acquisto i 10.000 euro e pagarli io. Tralasciando l'errore del notaio che mi ha consigliato di non farlo e lasciare tutto a carico del venditore, vorrei chiedervi :l'amministratore ha gia ottenuto decreto ingiuntivo verso il vecchio proprietario che tuttora non ha pagato. Ora mi ha gia comunicato che se il proprietario non paga. chiedera d. I. verso di me. Le spese sono ben oltre il biennio (arrivano al 2006). Io vorrei pagare l'ultimo biennio e poi rifarmi verso l'ex proprietario. Lui dice che mi chiedera tutto compreso l'acqua non pagata e le spese legali sostenute per il d. I. verso il vecchio proprietario e non solo i due anni precedenti e che dovro pagare. Ha ragione lui? O posso pagare solo gli ultimi due anni?

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l'art. 63 d.a.c.c., se non sbaglio, è inderogabile. Come tale, l'acquirente, in presenza di debiti a carico del venditore, risponde delle somme maturate nell'anno di acquisto (dal 1/1 alla data del rogito) e nell'anno precedente.

L'amministratore può dire quello che vuole.. tu puoi comunicargli che se ricevi un d.i. per somme non di tua competenza, agirai legalmente nei suoi confronti.

P.s. che si rifaccia lui sul venditore..

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Ciao

 

ha perfettamente ragione Giovanni, la tua responsabilità si limita all'anno in corso e a quello precedente, e stop. Qualche discussione potrebbe esserci su cosa si intenda esattamente per anno in corso e anno precedente, materia non ben definita.

 

Parli di spese del 2006, e siamo nel 2014, quindi di almeno sette annualità precedenti.

Io sarei più drastico di Giovanni, visto che è lui che ha sbagliato, dormendo ben oltre il limite accettabile, e lo avviserei che se non provvede ad agire a titolo personale e a sue spese, anticipando immediatamente nella cassa del condominio quanto non dovuto da te, provvederai tu ad agire nei suoi confronti per mancato adempimento del mandato, chiedendo anche la sua revoca.

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Grazie a tutti per le risposte. Anche io sapevo che ero tenuto a pagare gli ultimi due anni. L'amministratore basa le sue argomentazioni sul fatto che ha gia ottenuto decreto ingiuntivo verso il vecchio proprietario e quindi a sua detta il termine dei due anni decade e puo chiedermi l'intera somma. Vaneggia? O e' vero che il d. I. cambia tutto?

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Se ha già ottenuto il d.i., che cosa va cercando?

Tu rispondi per il periodo previsto dal c.c. e basta.

 

Invece di aspettare 8 anni, ci poteva pensare prima come suo dovere.

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Grazie a tutti per le risposte. Anche io sapevo che ero tenuto a pagare gli ultimi due anni. L'amministratore basa le sue argomentazioni sul fatto che ha gia ottenuto decreto ingiuntivo verso il vecchio proprietario e quindi a sua detta il termine dei due anni decade e puo chiedermi l'intera somma. Vaneggia? O e' vero che il d. I. cambia tutto?

Se ha già ottenuto decreto ingiuntivo verso il vecchio proprietario che lo eseguisse agendo contro il il nominativo che compare nel decreto ingiuntivo (il vecchio prorpietario).

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Esatto Leaonardo è proprio quello che mi aspettavo io. Invece l'amministratore non vuole saperne. Dice che il vecchio proprietario ha troppi debiti e non potrà pignorare nulla, quindi permettendoglielo la legge, pignorerà me dopo nuovo decreto ingiuntivo (me lo ha detto il primo giorno che ho messo piede in casa 🙂

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Grazie a tutti per le risposte. Anche io sapevo che ero tenuto a pagare gli ultimi due anni. L'amministratore basa le sue argomentazioni sul fatto che ha gia ottenuto decreto ingiuntivo verso il vecchio proprietario e quindi a sua detta il termine dei due anni decade e puo chiedermi l'intera somma. Vaneggia? O e' vero che il d. I. cambia tutto?

ciao

 

Hai ragione, vaneggia. Il D.I. come ti hanno già detto, ha il nome del destinatario, e non te lo può girare. Al limite potrà richiederne un altro nei tuoi confronti, ma si fa male da solo.

 

Hai sentito per caso le intenzioni di chi ti ha venduto i locali ?

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Il vecchio proprietario si è reso irreperibile. Ha anche cambiato città purtroppo. Dopo il rogito e la consegna delle chiavi, è di fatto sparito dalla circolazione

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Pazienza per il condominio, se non si riesce a recuperare in nessuna maniera la cifra dovuta da questo ex condomino, a te spetterà corrispondere la cifra pari all'anno del rogito e quello precedente, agli altri condomini la rimanenza.

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Niente da fare, gli ho scritto adducendo tutte le mie ragioni (che poi sono quelle che gentilmente mi avete consigliato voi) ma ha risposto che sono io tenuto a pagare. Al link che mi avete mandato e che gli ho girato contenente il decreto legge, mi ha anche risposto mandando questo link :

 

http://www.laleggepertutti.it/42047_condominio-allacquirente-la-richiesta-di-arretrati-non-pagati-dal-venditore

 

dicendo che si evince che dal punto di vista del condominio, io sono l'unico tenuto a pagare. Poi tocca a me rivalermi sul venditore che per lui non è più condomino e quindi responsabile. Riuscite a dirmi dove sbaglia questo messaggio riportato nel link e cosa posso replicargli?

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Tu paga solamente l'anno del rogito e l'anno precedente e poi attendi l'azione da parte dell'amministratore, preparati ad una lunga causa legale, e forse il Giudice terrà conto che parte della responsabilità è dell'amministratore che non ha agito a tempo debito e parte dei condomini dell'epoca che se ne sono infischiati degli ammanchi al bilancio lasciando passare tutto come nulla fosse.

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Niente da fare, gli ho scritto adducendo tutte le mie ragioni (che poi sono quelle che gentilmente mi avete consigliato voi) ma ha risposto che sono io tenuto a pagare. Al link che mi avete mandato e che gli ho girato contenente il decreto legge, mi ha anche risposto mandando questo link :

 

http://www.laleggepertutti.it/42047_condominio-allacquirente-la-richiesta-di-arretrati-non-pagati-dal-venditore

 

dicendo che si evince che dal punto di vista del condominio, io sono l'unico tenuto a pagare. Poi tocca a me rivalermi sul venditore che per lui non è più condomino e quindi responsabile. Riuscite a dirmi dove sbaglia questo messaggio riportato nel link e cosa posso replicargli?

Purtroppo la Giurisprudenza non è una scienza esatta ed ogni Giudice la interpreta a modo suo.

Quel link da te indicato parla genericamente dei debiti regressi senza affrontare il problema dei due anni.

C'è però il parere di un altro avvocato (l'avvocato Gallucci) che sembra sposare la stessa tesi sostenuta dal tuo amministratore.

Ti riporto un estratto di quanto riportato a questo link:

http://avvertenze.aduc.it/condominio/rapporti+venditore+acquirente+nel+condominio_14968.php

 

"Che cosa succede, se il debito risale a tre o quattro anni prima della vendita? L’amministratore, solitamente, per ovvie ragioni di certezza nel reperire il debitore, agira’ contro l’attuale condomino. Tale decisione comporta anche la possibilita’ di ottenere una provvisoria esecuzione del decreto ex art. 63 disp. att. c.c., che se rivolto contro il precedente proprietario non sarebbe stata rilasciata. Orbene l’acquirente si trova a dover sopportare anche questa azione in virtu' del fatto che le obbligazioni relative ai beni immobili sono dette "propter rem" e come tali seguono il bene non rimanendo in capo al soggetto che le ha contratte. Naturalmente chi acquista potra' rivalersi contro chi vende e se il contratto di compravendita contiene la clausola tipo "venduto libero da oneri ecc.", potra’ anche chiedere un congruo risarcimento del danno."

La miglior tutela per l'acquirente è di informarsi prima dall'amministratore circa i debiti e scalarli dal prezzo di vendita con l'impegno di versare tale cifra all'amministratore.

Una volta che il venditore non ha più nulla da perdere.... il diritto per l'acquirente di rivalsa di risarcimento del danno vale zero.

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La miglior tutela per l'acquirente è di informarsi prima dall'amministratore circa i debiti e scalarli dal prezzo di vendita con l'impegno di versare tale cifra all'amministratore.

Una volta che il venditore non ha più nulla da perdere.... il diritto per l'acquirente di rivalsa di risarcimento del danno vale zero. interpellava questo forum avrebbe ottenuto la stessa identica soluzione da te, che condivido, però bisogna calcolare che l'amministratore non può fornire notizie agli estranei per questione di Privacy, ed un potenziale acquirente, ancora estraneo, non può pretendere di ottenere queste notizie.

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... ed un potenziale acquirente, ancora estraneo, non può pretendere di ottenere queste notizie.

Al potenziale acquirente, però, avremmo potuto consigliare di pretendere dal venditore di recarsi insieme dall'amministratore in modo da far ritirare dal condòmino un'attestazione firmata circa lo stato dei pagamenti.

Tale attestazione, consegnata dall'amministratore al condòmino, doveva passare immediatamente nelle mani dell'acquirente, pena mandare a monte l'acquisto.

 

Art. 1130 c.c.

L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, DEVE:

...

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;...

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Al potenziale acquirente, però, avremmo potuto consigliare di pretendere dal venditore di recarsi insieme dall'amministratore in modo da far ritirare dal condòmino un'attestazione firmata circa lo stato dei pagamenti.

Tale attestazione, consegnata dall'amministratore al condòmino, doveva passare immediatamente nelle mani dell'acquirente, pena mandare a monte l'acquisto.

In questa maniera sono d'accordo, peccato che allora non era stato fatto, e così i nodi vengono al pettine dopo l'acquisto e rogito, per cui il nostro amico doveva chiedere consiglio al Forum prima di concludere l'affare, ma non l'ha fatto.

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Purtroppo se si potesse tornare indietro, in ognuno di noi ci sono scelte che farebbe in modo diverso. Questa che ho fatto io è stata evidentemente sbagliata. Non conoscevo il forum e mi sono fidato del mio notaio che ha sottoscritto il rogito che mi aveva garantito che la dicitura inserita nel contratto mi garantiva al 100% che nessun amministratore avrebbe potuto chiedermi nulla ma solo al venditore. Cosa rivelatasi falsa. Il vero errore è stato scegliere il notaio pagato tra l'altro 6000 euro.

 

Ritornando a noi, siete stati gentilissimi in tutti i vostri consigli. E' mio dovere riportarvi anche per futuri quesiti che possono essere posti sull'argomento, cosa mi ha detto un avvocato esperto in questioni condominiali a cui mi sono appena rivolto per essere seguito in un'eventuale causa.

 

L'avvocato ha affermato con assoluta certezza che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Pertanto nel mio caso la solidarietà potrà valere nei limiti di tale periodo e non oltre. Ha citato anche una sentenza del Tribunale di Reggio Emilia ( 07 dicembre 1990). Il suo consiglio è comunque di attendere la mossa dell'amministratore e di tentare un accordo stragiudiziale con il condominio. Se non sarà possibile, di pagare i due anni e sostenere senza patemi la causa che vincerò perchè non devo pagare oltre i due anni alcunchè. Qualcuno conosce la sentenza di cui mi ha parlato l'avvocato?

 

Se volete, vi terrò aggiornati su tutti gli sviluppi successivi. E grazie ancora per tutti i consigli che mi avete dato.

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Scusatemi, nel link postato da lukes a cui fa riferimento il suo amministratore, si evincono tre ipotesi:

1) oneri ordinari della bolletta mensile che lo stesso autore dichiara doversi per l'anno in corso e quello precedente

2) manutenzione ordinaria.. spese che fanno capo a colui che era condomino al momento dell'esecuzione delle opere

3) manutenzione straordinaria .. spese a carico di colui che era proprietario al momento della delibera

 

Ora, vorrei capire lukes in quale di queste ipotesi rientra.. essendo spese arretrate in capo al venditore.

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Ragazzi approfitto della nostra immensa conoscenza per un altro dubbio/curiosità. Ma le spese del consumo d'acqua (bolletta condominiale intendo) non pagata dal vecchio proprietario le devo pagare? O l'acqua essendo un "consumo" non rientra tra le spese che mi si possono addebitare per l'anno in corso ed il precedente? Grazie anticipatamente a tutti coloro che potranno dirimere quest'altro dubbio 🙂

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Ragazzi approfitto della nostra immensa conoscenza per un altro dubbio/curiosità. Ma le spese del consumo d'acqua (bolletta condominiale intendo) non pagata dal vecchio proprietario le devo pagare? O l'acqua essendo un "consumo" non rientra tra le spese che mi si possono addebitare per l'anno in corso ed il precedente? Grazie anticipatamente a tutti coloro che potranno dirimere quest'altro dubbio 🙂

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Convengo con Leonardo, aggiungo che tanti anni fa ed ancora oggi in casa di mia madre e mia zia anziane esistevano ed esistono ancora i contatori singoli per l'acqua il Gas e l'energia elettrica singoli con contratti nominativi

La soluzione adottata qualche decennio fa (circa 4 se ben ricordo) è stato un risultato parziale e per risparmiare da parte dell'ente erogatore i contatori, bollette e contratti, e forse anche perchè in quegli anni l'acqua non era tanto preziosa come lo è ora.

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In realtà i contatori singoli ci sono, ogni casa ha il suo contatore e il suo consumo. Il contratto è invece unico. Suppongo che non cambi nulla. O cambia?

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In realtà i contatori singoli ci sono, ogni casa ha il suo contatore e il suo consumo. Il contratto è invece unico. Suppongo che non cambi nulla. O cambia?

Il contratto è unico ed anche il contatore su cui l'Ente erogatore misura i consumi che addebita al condominio è unico.

Quelli in casa, in realtà, sono dei sottocontatori che permettono di ripartire l'unica fattura dell'Ente in proporzione ai consumi di ciascuno piuttosto che per millesimi di proprietà, per abitante....

Diverso sarebbe stato se l'Ente, come avviene per ENEL, avesse un contratto ed un suo contatore per ciascun condòmino ed inviasse una fattura a ciascun singolo condòmino. In quel caso il condòmino sarebbe debitore verso l'Ente e non verso il condominio.

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