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L'acquirente versa la caparra ma si rende inadempiente. Il venditore può trattenere la caparra?
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L'acquirente versa la caparra ma si rende inadempiente. Il venditore può trattenere la caparra?

Acquisto di un appartamento, nessuna restituzione della caparra.

Avv. Leonarda Colucci 

Una recente sentenza respinge le richieste dell'acquirente che aveva chiesto al venditore la restituzione della caparra corrispostagli. Se è vero che l'acquirente possa aver subito un pregiudizio questo potrebbe essere imputabile esclusivamente al mediatore?

Il fatto. L'acquirente di un appartamento cita in giudizio la proprietaria sostenendo di aver concluso una proposta per l'acquisto di tale immobile di proprietà della convenuta, tramite l'intervento di un'agenzia immobiliare e di aver versato a quest'ultima un acconto di diecimila euro quale acconto sul prezzo e caparra confirmatoria.

Tale somma era stata poi incassata dalla convenuta che, in tal modo, accettava la proposta di acquisto formulata dall'attore, restando completamente estranea alle trattative intercorse fino a quel momento fra acquirente e mediatore.

L'acquirente, quindi, decide di agire in giudizio per la restituzione dell'acconto versato ed il risarcimento del danno per avere pagato la provvigione all'agenzia.

Le doglianze lamentate dall'attore possono essere così riassunte:

  • Avrebbe scoperto solo in un secondo momento che il sottotetto dell'appartamento acquistato non era abitabile e che il bagno era abusivo;
  • Ed infine l'attore sostiene di aver appreso, solo dopo la sottoscrizione della stessa proposta, che il prezzo di acquisto era vincolato alla presenza di una convenzione urbanistica che gli impediva di raggiungere il prezzo fissato in proposta di acquisto e gli impediva di rivendere il bene ad un libero prezzo.
  • La convenuta, proprietaria dell'appartamento venduto, si oppone alle richieste dell'attore chiedendo che il giudice proceda all'accertamento dell'inadempimento della controparte per non aver accettato l'invito di procedere al rogito dell'appartamento, ed a causa di tale comportamento chiede di trattenere l'importo di diecimila euro versatogli.

La sentenza.

La sentenza della seconda sezione civile del Tribunale di Monza, ha rilevato che i fatti di causa non confermano che vi sia stato un inadempimento della convenuta.

È stato rilevato che la proposta di acquisto aveva un contenuto molto chiaro poiché, riguardo all'appartamento acquistato dall'attore, non faceva alcun riferimento all'esistenza di una mansarda abitabile ma qualificava tale spazio come "sottotetto" di per sé, quindi, non abitabile.

Anche la questione dell'esistenza di una convenzione urbanistica, che limitava il prezzo di vendita dell'appartamento ( mentre lasciava libero quello del box e del sottotetto), era stata chiaramente menzionata nella proposta di acquisto.

Pertanto l'attore nel momento in cui aveva sottoscritto la proposta di acquisto accettava consapevolmente la conclusione di un contratto, e non avendo avanzato alcun vizio del consenso in questa fase, e non avendo chiesto l'annullamento, firmava in sostanza un contratto del quale aveva piena coscienza e consapevolezza. Preliminare di vendita, per esercitare il recesso, l'inadempimento deve essere "di non scarsa importanza"

La sentenza della seconda sezione civile del Tribunale di Monza evidenzia che, semmai, le doglianze mosse dall'attore avrebbero dovuto essere indirizzate, al limite, nei confronti del solo mediatore che avrebbe ipoteticamente violato il dovere informativo posto a suo carico dall'articolo 1759 del codice civile.

Come evidenziano i fatti sopra menzionati la venditrice non interviene in alcun modo nella trattativa, ma si limita solo ad accettare la proposta di acquisto sottoscritta dall'attore in ragione dell'intervento del mediatore.

Pertanto la convenuta non poteva in alcun modo essere a conoscenza del fatto che l'attore si fosse erroneamente convinto che stava acquistando un immobile dotato di un sottotetto abitabile.

Allo stesso modo la convenuta non aveva alcuna responsabilità in ordine alla seconda delle doglianze mosse dall'attore e relativa all'esistenza di una convenzione urbanistica che avrebbe condizionato il prezzo di vendita dell'immobile in questione.

Dato che tale aspetto era stato chiaramente indicato nella proposta di acquisto sottoscritto dall'attore, nessuna responsabilità poteva essere addebitata a parte convenuta.

Fra l'altro parte venditrice ( convenuta nel giudizio in questione) aveva dimostrato che l'immobile in questione era stato successivamente venduto ad un terzo ad un prezzo superiore rispetto a quello pattuito precedentemente con l'attore , tale circostanza quindi confermava ulteriormente l'infondatezza dei timori di quest'ultimo preoccupato che non avrebbe potuto rivendere l'appartamento in questione ad un prezzo superiore rispetto a quello con cui lo aveva acquistato.

Riguardo alla posizione del mediatore la sentenza in commento evidenzia che, nel caso di specie, non può neanche prospettarsi l'inadempimento del dovere informativo gravante sul mediatore, dato che l'attore non ha dimostrato che tale professionista abbia agito in ragione di un suo specifico mandato.

Conclusioni. Alla luce delle considerazioni svolte il Tribunale di Monza fissa i seguenti principi:

  • se è vero che l'attore possa aver subito un pregiudizio questo potrebbe essere imputabile, esclusivamente, al mediatore e non di certo alla venditrice convenuta nel giudizio conclusosi con la sentenza in commento;
  • l'acquirente non può sottrarsi all'obbligo di stipulare il definitivo sostenendo di aver scoperto caratteristiche dell'immobile che, invece, erano dettagliatamente indicate nella proposta d'acquisto che egli aveva sottoscritto.
  • l'acquirente avrebbe, eventualmente, potuto contestare solo al mediatore una responsabilità per il venir meno del suo dovere di informazione previsto dall'art. 1759 c.c..
  • al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto, che indica chiaramente le caratteristiche dell'immobile (sottotetto non abitabile, ed esistenza di una convenzione urbanistica) l'acquirente, se non contesta un vizio del consenso, resta obbligato ad addivenire alla stipula del contratto definitivo.

    In virtù di tali circostanze nessuna responsabilità è stata riconosciuta alla parte venditrice estranea al rapporto intercorso fra acquirente e mediatore

  • per quanto concerne la sorte della caparra confirmatoria versata alla venditrice, si puntualizza che la prima vanta il pieno diritto a trattenere tale somma in ragione del fatto che l'acquirente è venuto meno all'obbligo di addivenire alla stipula del contratto definitivo rendendosi inadempiente, e legittimando il recesso ex art. 1385 c.c. della venditrice in virtù di quanto stabilito dal secondo comma di tale norma che nella prima parte così recita "Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto [c.c. 1373], ritenendo la caparra…" (cfr. Cass. Civ. 11 marzo 1988 n. 2399, che attribuisce alla caparra " la funzione di quantificazione del danno in favore del contraente non inadempiente il quale, in caso di inadempimento della controparte, preferisca recedere dal contratto anziché chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto").

Scarica Tribunale Monza, Sezione 2 civile Sentenza 25 novembre 2014

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