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È possibile ottenere un decreto ingiuntivo contro l'ex condomino?
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È possibile ottenere un decreto ingiuntivo contro l'ex condomino?

L'azione per debiti condominiali può essere diretta sempre contro l'effettivo titolare dell'obbligazione

Avv. Alessandro Gallucci  

Tizio vende a Caio un'unità immobiliare ubicata nel condominio Alfa; al termine dell'anno di gestione emerge un debito residuo per quella abitazione.

Caio valuta le somme richiestegli dall'amministratore e appura che una parte di esse riguardano cifre per interventi realizzati quando il proprietario era ancora Tizio.

Caio espone i fatti all'amministratore – che concorda con lui – e di conseguenza paga la propria quota domandagli di agire per il residuo contro il precedente proprietario.

L'amministratore ha dei dubbi sulla possibilità di intraprendere questa azione: ha ragione?

No, l'azione per debiti condominiali può sempre essere diretta contro l'effettivo titolare dell'obbligazione connessa, non essendo fondamentale che quest'ultimo rivesta ancora la qualità di condòmino.

Da non perdere: Quando il decreto ingiuntivo viene emesso nei confronti del falso proprietario

Debiti condominiali e solidarietà

L'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede due ipotesi di solidarietà;

a) in capo a chi subentra nei diritti del condòmino, per i debiti inerenti l'anno di gestione nel corso del quale è avvenuta la cessione e quello precedente (art. 63, quarto comma, disp. att. c.c.);

b) in capo a chi cede l'unità immobiliare fin tanto che non sia comunicata all'amministratore copia autentica dell'atto notarile di trasferimento del diritto (art. 63, quinto comma, disp. att. c.c.).

Questa ultima fattispecie – che ad avviso di chi scrive impone una rivalutazione dell'inapplicabilità assoluta del principio dell'apparenza in ambito condominiale – è stata introdotta in legge dalla così detta riforma del condominio.

Come è stato più volte specificato in dottrina e giurisprudenza, la solidarietà dell'acquirente verso il condominio per debiti del venditore (ma anche l'ultima ipotesi citata) rappresenta una parziale attenuazione del principio dell'ambulatorietà delle obbligazioni condominiali, quale particolare tipologia di obbligazioni propter rem.

Decreto ingiuntivo verso l'ex condomino

È legittima l'azione monitoria verso chi è stato condomino ma non lo è più. Quello che sembra un tabù, lo è per una lettura eccessivamente rigida dell'art. 63 disp. att. c.c. che però non trova riscontro obiettivo nello stesso dato normativo.

L'azione monitoria ex art. 63 disp. att. c.c. è azionabile solamente contro i condòmini e tale azione e utilizzabile anche contro il neo condòmino per i debiti di chi lo ha preceduto cedendogli i diritti sull'unità immobiliare.

Ciò, però, non toglie che il debitore ex condomino, non resti tale, cioè debitore titolare della relativa obbligazione.

In tal senso la Suprema Corte di Cassazione ha acutamente osservato che “la circostanza della vendita dell'unità immobiliare prima che siano stati approvati tutti gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori, o comunque prima che il condomino che aveva approvato gli stessi abbia adempiuto ai propri oneri verso il condominio, può impedire che sia emesso il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutività ex art. 63 disp. att. c.c., comma 1, ma di certo non estingue il debito originario del cedente, che rimane azionabile in sede di processo di cognizione, o di ingiunzione ordinaria di pagamento” (Cass. 22 giugno 2017 n. 15547).

Resta però il vincolo di solidarietà e, conseguentemente, la facoltà della scelta per il creditore contro chi rivolgere l'azione, ossia al condominio. Spetta all'amministratore, salvo specifica indicazione assembleare, scegliere contro chi indirizzare l'azione.

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