Nel caso di compravendita di un immobile ubicato in condomino, è nulla la delibera che attribuisca al nuovo proprietario gli oneri relativi ai consumi pregressi. Di tali spese risponde il venditore. È parimenti nulla la delibera che ripartisca le suddette spese in base ai millesimi e non all'uso (Tribunale di Treviso 18 ottobre 2016).
La vicenda. Il condominio citato in giudizio aveva approvato un bilancio straordinario per il ripianamento dei debiti verso i fornitori di acqua e gas, relativamente ad annualità pregresse (dal 2006 a seguire).
Un condomino, che aveva acquistato da poco un appartamento nello stabile condominiale, si vedeva attribuire il pagamento di quasi duemila euro in riferimento ad un periodo anteriore alla compravendita. Egli, pertanto, agiva in giudizio al fine di far dichiarare nulla la delibera in oggetto.
Il condominio si opponeva ritenendo l'attore decaduto dal diritto di impugnare la delibera, essendo decorso il termine di trenta giorni.
Inoltre, chiamava in causa il venditore, proprietario originario dell'appartamento, il quale a sua volta chiedeva il rigetto della domanda attorea.
Nullità della delibera. Il giudice di merito ritiene che la delibera in oggetto sia affetta da nullità e, pertanto, l'attore non sia decaduto dal diritto di impugnarla.
Le delibere nulle [1], infatti, sono impugnabili in ogni tempo, mentre quelle annullabili possono esserlo unicamente nei trenta giorni successivi alla loro adozione (art. 1137 c. 2 c.c.).
In particolare, sono affette da nullità le delibere condominiali con cui, a maggioranza, siano stati stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini, ciò in quanto siffatta deliberazione incide su diritti individuali del singolo condomino [2].
Nel caso di specie, la deliberazione prevedeva una ripartizione delle spese delle utenze in base ai millesimi di proprietà ed era stata assunta a maggioranza.
Solidarietà acquirente - venditore spese condominiali
Ripartizione delle spese. L'art. 1123 c. 2 c.c. dispone che, se le spese ineriscono a cose destinate a servire i condomini in misura diversa, esse vadano ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Nel caso oggetto di scrutinio, l'adunanza condominiale aveva deciso di ripartire gli oneri per i consumi idrici e di riscaldamento in base alla proprietà.
In buona sostanza, l'assemblea straordinaria ha adottato un criterio di ripartizione delle spese in deroga a quello previsto dall'art. 1123 o dal regolamento condominiale, senza il consenso unanime dei condomini, decidendo, quindi, su una materia sottratta alla competenza dell'assemblea ed incidendo su diritti individuali del singolo condomino.
Spese per consumo di acqua e riscaldamento: criterio di ripartizione. L'art. 1123 c. 2 c.c. statuisce chiaramente che il criterio di ripartizione delle spese debba essere in base al consumo personale. Trattasi di una norma imperativa, tanto che, persino al giudice, è preclusa la possibilità di ripartire gli oneri per beni utilizzati in misura diversa rispetto agli effettivi consumi.
Preliminare di compravendita. Il condomino rimane obbligato a contribuire agli oneri condominiali
Trasferimento dell'immobile. In seguito all'alienazione dell'appartamento situato nella compagine condominiale, l'acquirente è responsabile in solido con il venditore per le somme da quest'ultimo dovute e già esigibili, sia per l'anno in corso che per quello precedente. Con la dizione "anno" si intende quello di gestione e non l'anno solare (Trib. Bolzano 10 giugno 1999).
Tuttavia in caso di morosità, l'eventuale decreto ingiuntivo dovrà essere rivolto contro l'acquirente (Cass. n. 23345/2008).
Quando l'acquirente diventa condomino? Il compratore assume la qualifica di condomino dal momento della stipula dell'atto di compravendita. Pertanto, egli deve corrispondere gli oneri condominiali a decorrere da quella data. Il venditore rimane obbligato con l'acquirente per le spese maturate sino al momento in cui sia trasmessa all'amministratore copia autentica dell'atto (art. 63 c. 5 disp.att. c.c.)
Acquirente e venditore: spese pregresse. Nella fattispecie in esame, l'unità abitativa sita nella compagine condominiale era stata alienata.
I consumi attribuiti al compratore, invero, risalivano al periodo in cui l'immobile era di proprietà del venditore.
Il codice civile si occupa di una situazione simile nell'art. 63 c. 4 disp. att. cc. che dispone quanto segue: «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente».
In buona sostanza, l'acquirente è chiamato alla solidarietà con il venditore per il pagamento dei debiti della gestione in corso e di quella precedente.
Tuttavianon significa che il neo-proprietario sia obbligato personalmente per il biennio in questione (Cass. n. 1956/2000).
In altre parole, il nuovo proprietario non è obbligato al posto di quello precedente, ma solo in garanzia ed in aggiunta a questo.
Pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. L'art. 63 c. 4 disp.att.c.c.è una norma imperativa e, in quanto tale, inderogabile.
Inoltre, non ne è ammissibile l'applicazione analogica o estensiva.Secondo la giurisprudenza con la locuzione di "anno in corso e […] quello precedente" si intende l'anno di gestione in corso e l'anno di gestione precedente, non l'anno solare (Trib. Bolzano 10 giugno 1999).
Quindi l'ussassemblea non può ampliare la solidarietà passiva del neo proprietario oltre tale biennio previso per legge, pena la nullità della delibera assembleare (Trib. Torino n. 7873/2009).
In conclusione, il pagamento dei riporti degli esercizi precedenti deveessere richiesto esclusivamente al precedente proprietario.
Spese deliberate prima e dopo la vendita. Nel caso di spese deliberate prima dell'alienazione ma i cui lavori si protraggano dopo la vendita, trattandosi di spese che maturano successivamente all'atto, devono esigersi dal nuovo condomino.
La distinzione cronologica tra data della delibera e l'effettiva realizzazione delle opere assume particolare rilievo in caso di alienazione dell'immobile sito in condominio, come quello in esame.
Infatti, in tali circostanze, sorge il problema di stabilire se le spese debbano essere corrisposte dal vecchio proprietario o dal nuovo.
Poniamo che la delibera approvativa dei lavori sia stata adottata anteriormente alla vendita, mentre le opere siano state compiute posteriormente ad essa: a chi spetta versare i corrispondenti oneri condominiali? La questione è controversa, in termini semplicistici e senza pretesa di completezza, si può rispondere nel seguente modo.
In caso di spese ordinarie, risponde chi era proprietario al tempo dell'esecuzione dei lavori; invece in ipotesi di spese straordinarie l'obbligazione sorge in capo a chi era titolare del diritto dominicale alla data della delibera, che ha valore costitutivo (Cass. n. 8782/2013).
Conclusioni. La pronuncia in commento (Trib. Treviso 18 ottobre 2016) considera nulla la delibera assembleare che dispone una ripartizione delle spese in deroga all'art. 1123 c. 2 c.c.; è parimenti nulla la delibera che estenda l'obbligo solidale, tra compratore e venditore, oltre il biennio stabilito dall'art. 63 c. 4 disp.att.c.c., infatti, ambedue le citate disposizioni sono imperative ed inderogabili.
Avvocato del Foro di Savona
[1] Altri casi di nullità delle delibere sono i seguenti. Si ritengono nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto. (ex multisCass. Civ.13 febbraio 2013, n.3586).
[2] Ex multisApp. Roma, 1 febbraio 2012 n. 568; cfr. Cass. n. 6714/2010, Cass. n. 16793/2006, T. Aosta 11 marzo 2010 n. 140; T. Trento 15 gennaio 2010 n. 23
