Anche al condominio c.d. “minimo” si applica il criterio della doppia maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c., con possibilità di ricorrere all'autorità giudiziaria in caso di mancata formazione della volontà, né vale ad aggirare tale meccanismo la scissione del diritto dominicale in nuda proprietà e usufrutto.
In buona sostanza un condominio minimo cerca di bypassare la doppia maggioranza ex art. 1136 c.c. donando la nuda proprietà dell'immobile a più soggetti e riservando per sé l'usufrutto. Il "trucco" riesce solo a metà!
Costituzione di un condominio minimo
La vicenda. Con un unico atto di citazione il partecipante a un condominio c.d. “minimo” - ossia composto da due soli proprietari - impugna due delibere adottate a breve distanza di tempo, la prima delle quali confermava l'amministratore nella persona dell'altro condominoe lo autorizzava a resistere in un giudizio pendentetramite la nomina di un legale; la seconda addossava al solo condominoattore alcune spese di ordinaria amministrazione del fabbricato.
In particolare, quanto alla prima delibera il condomino attore contesta il mancato rispetto della doppia maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c., ossia per numero dei condomini e degli intervenuti in assemblea e per valore delle rispettive carature millesimali; con riferimento alla seconda - premesso che l'altro condomino aveva nel frattempo donato la nuda proprietà dell'immobile alle figlie, trattenendo per sé l'usufrutto - il fatto che le spese di amministrazione fossero state imputate al condomino attore propriograzie al voto favorevole delle figlie, e ciò pur non vertendo la decisione in tema di innovazioni, ricostruzioni e/o manutenzione straordinaria.
I due comproprietari devono partecipare all'assemblea e decidere insieme.
Il Condominio si costituisce affermandoche l'altro condomino non era, in realtà, mai stato nominato amministratore, avendo operato in regime di prorogatio imperii; eccependo la cessata la materia del contendere in ragione di una successiva delibera mai impugnata dal condomino attore; rilevando la sopravvenuta mancanza di legittimazione attiva in quanto, nelle more del procedimento, l'attore aveva venduto le proprie unità immobiliari perdendo in tal modo la qualifica di condomino.
La sentenza. Con un'articolata sentenza il Tribunale di Padova accoglie quasi interamente le domande attoree (Trib. Padova n. 28.3.2017).
Preliminarmente, il Tribunale ricorda che l'esistenza della legittimazione a ottenere una pronuncia da parte del giudice “è da riscontrare esclusivamente alla stregua della fattispecie giuridica prospettata dall'azione, prescindendo dall'effettiva titolarità del rapporto dedotto in causa”; ciò vale a dire che, fermo il rischio di un rigetto nel merito, la legittimazione va valutata rispetto alle prospettazioni poste alla base dell'azione (impugno la delibera in quanto affermo di essere condomino) e non alla situazione in punto di diritto accertata all'esito del procedimento.
Condominio "minimo" e rimborso delle spese anticipate.
