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Spese condominiali: a carico del venditore se si riferiscono a servizi prestati durante il periodo in cui era ancora proprietario
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Spese condominiali: a carico del venditore se si riferiscono a servizi prestati durante il periodo in cui era ancora proprietario

Spese condominiali a carico del venditore se si riferiscono a servizi prestati quando era ancora proprietario

Dott.ssa Marta Jerovante  

La delibera assembleare, successiva, non ha valore costitutivo dell'obbligo del singolo di contribuire alla spesa

La ripartizione degli oneri tra il soggetto che ha ceduto il diritto di proprietà e il soggetto che l'ha acquistato si pone come una questione estremamente delicata. Norma di riferimento è la previsione contenuta nell'art. 63 disp., comma 4 [già comma 2], disp. att. c.c. che statuisce: «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente». Fondamentale diviene l'individuazione del momento in cui sorge l'obbligo contributivo.

Il caso Il Giudice di pace, in sede di opposizione a due decreti ingiuntivi emessi nei confronti di un ex condomino, accoglieva l'istanza dell'opponente. Gli opposti (un supercondominio e un condominio) proponevano allora appello, censurando la sentenza impugnata nella parte in cui aveva fondato l'annullamento dei decreti ingiuntivi sul difetto di legittimazione passiva dell'appellato in quanto ritenuto dal Giudice di pace «soggetto terzo rispetto ai condomini delle assemblee successive alla vendita dell'appartamento». Le spese condominiali , cosa paga il venditore e il compratore.

La decisione Il Tribunale, in veste di giudice dell'appello, ha giudicato fondata l'impugnazione, chiarendo in primo luogo che nei confronti dell'appellato non era in effetti più azionabile la procedura di cui all'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., volta ad ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo: all'epoca dell'emissione dei decreti ingiuntivi l'appellato aveva infatti perduto lo status di condomino per effetto della vendita della propria unità immobiliare.

Tuttavia, ha proseguito l'organo giudicante, oggetto del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo è anche l'accertamento della fondatezza della domanda di merito introdotta con il decreto ingiuntivo opposto: ebbene, le pretese creditorie avanzate dai condomini appellanti si riferivano pacificamente a servizi prestati durante il periodo in cui l'appellato era ancora proprietario dell'appartamento, sebbene le relative spese fossero state approvate dall'assemblea con delibera successiva.

La partecipazione al condominio comporta infatti, ex art. 1123 c.c., l'obbligo di contribuire, pro quota, alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle cose comuni, la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

Il Tribunale ha dunque ricordato che le spese condominiali, per consolidato indirizzo interpretativo, sono considerate una tipica obbligazione propter rem: il soggetto obbligato è individuato sulla base del suo rapporto con la res; il condomino, in quanto proprietario della singola unità immobiliare, è obbligato, in proporzione al valore della sua unità immobiliare, al pagamento delle spese di cui al citato art. 1123, comma 1, c.c.

Detta titolarità passiva non deriva pertanto dalla «delibera assembleare, che non ha valore costitutivo, ma meramente dichiarativo, operando semplicemente la quantificazione e la ripartizione delle spese sulla base delle tabelle millesimali».

La ripartizione delle spese straordinarie deliberate ed eseguite dopo la vendita Se l'alienante e l'acquirente non stabiliscono nulla sulle spese già eseguite, o sulle spese deliberate e ancora da eseguire, occorre individuare in altro modo il soggetto su cui gravano i relativi contributi condominiali.

La giurisprudenza, chiamata di frequente a pronunciarsi in materia, non ha mantenuto un orientamento univoco, complicando ulteriormente la questione con non pochi punti di contrasto.

Il punto problematico era determinare se l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni condominiali derivasse dalla preventiva approvazione e ripartizione della spesa, oppure dalla concreta attuazione dell'attività di manutenzione.

Secondo un primo indirizzo giurisprudenziale decisiva ai fini dell'insorgenza dell'obbligazione dei condomini di contribuzione al pagamento delle spese condominiali sarebbe la delibera assembleare di approvazione della spesa: il condomino che vende l'immobile di sua esclusiva proprietà sarà tenuto a contribuire alle spese condominiali deliberate quando era ancora proprietario (Cass. civ., 26 ottobre 1996, n. 9366; Cass. civ., 2 febbraio 1998, n. 981).

Secondo una differente impostazione, l'obbligo dei condomini di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, ma dalla concreta attuazione dell'attività di manutenzione, e sorge quindi per effetto dell'attività gestionale concretamente compiuta (Cass. civ., 9 novembre 2009; Cass. civ., 9 settembre 2008, n. 23345; Cass. civ., 1° luglio 2004, n. 12013; Cass. civ., 18 aprile 2003, n. 6323; Cass. civ., 26 gennaio 2000, n. 857; Cass. civ., 17 maggio 1997, n. 4393).

Da ultimo, la giurisprudenza ha individuato un ulteriore criterio di ripartizione, fondato sulla natura delle spese deliberate.

È infatti tutt'altro che improbabile che lavori ed interventi siano approvati in sede assembleare in un momento precedente alla vendita.

Ebbene, superando il secondo indirizzo interpretativo, la Suprema Corte ha chiarito che bisogna mantenere distinte le spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune dalle spese relative a lavori che importino un'innovazione o che comunque determinino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente l'ordinaria manutenzione dello stesso edificio: per la prima tipologia di spese, l'obbligazione del condomino sorge non appena si compie l'intervento; al contrario, «per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, le quali debbono essere preventivamente determinate dall'assemblea nella loro quantità e qualità e nell'importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che dispone l'esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino».

Ne consegue che, in caso di vendita di un immobile sito in uno stabile interessato da interventi di ristrutturazione sulle parti comuni deliberati prima della vendita ma eseguiti dopo il rogito, le relative spese resteranno a carico del venditore (Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 2010 n. 24654).

La perdita della qualità di condomino dell'alienante Si rammenta che la legge di riforma della materia condominiale ha introdotto all'art. 63 disp. att. c.c. un nuovo comma 5, ai sensi del quale «Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».

Si precisa in tal modo il momento a partire dal quale l'alienante si libera dall'obbligo di contribuzione alle spese condominiali, perdendo sostanzialmente lo status di condomino; con un ragionamento a contrario, la nuova disposizione chiarisce che, in caso di alienazione di un'unità immobiliare, l'acquirente acquista, a sua volta, lo stato di condomino soltanto dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio.

In altri termini, il trasferimento di detto status in capo all'acquirente si verifica non immediatamente e per effetto della vicenda traslativa, ma unicamente come conseguenza della trasmissione all'amministratore della copia autentica dell'atto di trasferimento.

Si tratta peraltro di una disposizione da porre in collegamento con il gruppo di norme riformate che disciplinano ora in modo preciso gli obblighi di informativa e di reperimento, aggiornamento e conservazione dei dati in capo all'amministratore: il riferimento è all'art. 1130, n. 6, c.c., il quale prevede che ogni variazione dei dati contenuti nel nuovo registro dell'anagrafe condominiale debba essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni dal suo verificarsi.

Si rammenta, per inciso, che il nuovo art. 1130 c.c. obbliga l'amministratore a curare la tenuta di uno specifico registro dell'anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza inerenti le parti comuni dell'immobile.

Obiettivo del nuovo comma 5 dell'art. 63 disp. att. c.c. sarebbe in sostanza quello di non gravare l'amministratore di condominio dell'attività e dei costi connessi all'individuazione dei dati necessari per la corretta tenuta del registro dell'anagrafe condominiale, inducendo l'alienante a collaborare fattivamente al rapido aggiornamento del registro dell'anagrafe condominiale.

=> Acquisto di una nuova casa, spese condominiali per opere deliberate ma non ancora eseguite

Scarica Tribunale di Milano, 2 marzo 2015, n. 1240

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