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Il compratore è responsabile per i debiti accumulati per il biennio precedente, il resto è a carico del venditore

Acquisto di un appartamento in condominio, chi paga le spese condominiali?
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

La Cassazione, con la sentenza n. 2979 dello scorso 27 febbraio 2012, è tornata ad occuparsi della sempre attuale vicenda del pagamento delle spese condominiali a seguito di compravendita di un’unità immobiliare ubicata in condominio.

Il problema è sempre il solito: chi paga che cosa?

La norma di riferimento è quella contenuta nel secondo comma dell’art. 63 disp. att. c.c. a mente del quale:

Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Che cosa vuol dire questa norma?

Un esempio chiarirà definitivamente il suo significato: s’ipotizzi che Tizio, nel 2010, esattamente ad ottobre (l’anno ed il mese sono a solo uso dell’esempio), abbia acquistato da Caio un appartamento ubicato nel condominio Alfa.

Si supponga che, nonostante tutte le rassicurazioni del caso, subito dopo l’acquisto Tizio si veda recapitata dall’amministratore una richiesta di pagamento per oneri condominiali arretrati pari ad € 1.000,00.

L’amministratore specifica che la somma è richiesta per conguagli anno 2008, 2009 e spese per l’anno, 2010, corrente.

Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. l’acquirente dev’essere considerato obbligato in solido solamente per le spese relative agli anni 2009 e 2010. Questo è il significato della dizione anno in corso e anno precedente. E per il 2008? A rigor di logica la spesa dev’essere posta in capo al venditore. Lo dice anche la Cassazione in una propria recente pronuncia, quella citata in principio.

Si legge nella sentenza che “ la responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuto al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63 disp. att. e non già l'art. 1104 c.c., atteso che, giusto il disposto di cui all'art. 1139 cc, la disciplina dettata in tema di comunione si applica anche al condominio solamente in mancanza di norme che, come appunto il citato art. 63, specificamente lo regolano” (Cass. 27 febbraio 2012 n. 2979).

Il fatto, se da un lato pone un vantaggio per il condominio, dall’altro sanziona, con un aggravio della procedura di recupero crediti, l’amministratore inerte.

In che senso?

E’ cosa nota che il compratore, per effetto della solidarietà di cui stiamo parlando, può essere sottoposto all’azione prevista dall’art. 63, primo comma, c.c. a mente del quale: “ per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”.

Tale azione, infatti, è esperibile solamente contro chi è condomino, ossia proprietario dell’unità immobiliare o titolare di altro diritto reale sulla medesima (es. usufrutto), ma non anche contro chi è stato condomino.

Ciò vuol dire che, se contro Tizio può essere chiesto un decreto ingiuntivo per le annualità 2009 e 2010 lo stesso non potrà essere fatto per quella 2008 contro Caio.

Insomma da un lato una facilitazione, dall’altro uno stimolo per l’amministratore a mantenere sempre i conti in ordine.

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