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Mancata consegna del certificato di agibilità. Gli effetti conseguenti.
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Mancata consegna del certificato di agibilità. Gli effetti conseguenti.

Cosa succede se non si consegna il certificato di agibilità

Avv. Leonarda Colucci  

Il Tribunale di Avezzano affronta il tema degli effetti che scaturiscono dalla stipula di una compravendita immobiliare con mancata consegna del certificato di abitabilità, cercando di chiarire se in questi casi si prospetta una vendita di aliud pro alio oppure se la vendita di immobile privo di tale certificato rientri nella fattispecie prevista dall'ultimo comma dell'art. 1477 del codice civile che disciplina la mancata consegna di titoli e documenti relativi alla proprietà della cosa venduta.

Il fatto. Gli acquirenti di un immobile citano in giudizio la società venditrice chiedendo il risarcimento dei danni patiti per la mancata consegna da parte della società venditrice non solo del certificato di abitabilità, ma anche di altra certificazione attestante la conformità idraulica e termica dell'immobile.

In ragione di tali circostanze, dimostrando di aver subito dei danni costituiti dalla totale assenza di valore di mercato dell'immobile acquistato, hanno chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 c.c. sostenendo che la vendita di un immobile privo del certificato di abitabilità rientra nella fattispecie di vendita di aliud pro alio .

La vicenda, quindi, ruota intorno agli effetti che discendono dalla mancata consegna, da parte del venditore del certificato di agibilità che, ai sensi dell'art. 24 del Dpr 380 del 2001, attesta la salubrità, stabilità, e sicurezza di un edificio.

La sentenza. La sentenza del Tribunale di Avezzano soffermandosi sulla domanda di risarcimento del danno ex art. 1453 del codice civile per inadempimento derivante dalla consegna di aliud pro alio, prende le distanze dall'orientamento giurisprudenziale prevalente che sostiene ormai da tempo che la mancata consegna del certificato di abitabilità determina come effetto una vendita di aliud pro alio che legittima l'acquirente ad un'azione di risarcimento del danno per inadempimento ex art. 1453 del codice civile. ( Cass. civ. sez. II, 26.1.2006 n. 1514; Cass. Civ. 11.10.2013 n. 23157) => Il mancato rilascio del certificato di agibilità non rappresenta un pregiudizio al pieno godimento dell'immobile

La sentenza in commento, infatti, osserva che affinché ricorra la fattispecie di vendita di aliud pro alio “deve ricorrere l'assoluta diversità fra cosa negoziata e cosa consegnata”.

La sentenza in commento dopo aver dettagliatamente elencato le varie tesi elaborate dalla giurisprudenza, fa riferimento ad una pregressa pronuncia di legittimità che ha già evidenziato come “la mancata consegna della licenza di abitabilità ( attuale agibilità) in ordine ad un bene immobile destinato ad abitazione esige una indagine tendente ad accertare la causa effettiva di tale situazione, posto che l'omesso rilascio del certificato può dipendere da una grave ed insanabile violazione urbanistica, oppure dalla necessità di eseguire determinati interventi edilizi …..” ( Cass. Sez. II, n. 24786 del 2006)

Muovendo da tale precedente la sentenza di merito che si commenta rileva che il mancato rilascio del certificato di agibilità può essere ricondotto “ad una articolata gamma di ipotesi nell'ambito della quale l'eventuale inadempimento del venditore può assumere connotazioni di diversa entità e può essere anche tale da non dare necessariamente luogo alla risoluzione del contratto”.

In altri termini, quindi, al giudice di merito è demandato il compito di valutare a monte l'esistenza di elementi, come ad esempio insanabili violazioni urbanistiche, che impediscono il rilascio del certificato.

Inoltre, la sentenza in commento, puntualizza che si verifica vendita di aliud pro alio solo quando il bene appartiene ad un genere completamente diverso da quello pattuito, ovvero in caso di totale impossibilità di funzionamento della cosa: ipotesi queste che non coincidono con la vendita di un immobile, privo di agibilità, ma comunque idoneo all'uso per il quale è stato realizzato ( uso abitativo) anche in assenza di quelle certificazioni che attestano la presenza dei requisiti igienico-sanitari previsti dalla legge.

Riguardo alle conseguenze privatistiche e pubblicistiche legate alla mancanza del certificato di agibilità: per quanto concerne le prime la decisione del Tribunale abruzzese precisa che la legge non contiene alcuna previsione in ordine alle conseguenze che scaturiscono dalla vendita di un immobile privo del certificato di agibilità, né tantomeno presuppone l'obbligo di rilascio dello stesso per la valida stipula del contratto: pertanto sono validamente commerciabili gli immobili anche in assenza di tale certificato ed il relativo contratto deve essere considerato valido a tutti gli effetti.

Per quanto riguarda le seconde, e cioè le conseguenze di carattere pubblicistico legate al mancato rilascio del certificato di agibilità, la sentenza evidenzia che il decreto legislativo n. 507/1999 ha depenalizzato i reati minori, e quindi anche quello che puniva il semplice fatto di abitare in un edificio non agibile; pertanto in virtù di tale depenalizzazione il Dpr 380/2001 stabilisce che non è prevista alcuna sanzione per l'utilizzo di un edificio non abitabile, ma è prevista una sanzione amministrativa pecuniaria per la mancata presentazione del certificato di agibilità.

Alla luce di queste considerazioni il Tribunale di Avezzano giunge alla conclusione che può profilarsi la fattispecie di vendita di aliud pro alio “nella sola ipotesi di immobile che difetti del certificato di abitabilità in virtù di violazione qualificata della disciplina urbanistica”, dato che non può pensarsi che un immobile strutturalmente e funzionalmente idoneo ad essere abitato possa essere considerato come appartenente ad genere diverso rispetto a quello dedotto in contratto (nel caso di specie oggetto del contratto è un immobile ad uso abitativo) solo in virtù dell'assenza del certificato di agibilità.

Dopo questa considerazione, la sentenza conclude che nel caso giunto al suo esame l'unico rimedio invocabile da parte degli acquirenti è quello risarcitorio scaturente dalla violazione dell'ultimo comma dell'art. 1477 del codice civile che prevede, ricordiamo, l' obbligo di consegna di documenti relativi al bene venduto, tuttavia è bene ribadire che il rimedio risarcitorio sussiste solo nel caso in cui venga irrogata una sanzione per il mancato rilascio della certificazione.

In conclusione quindi due sono i principi stigmatizzati dalla sentenza:

  • La mancata consegna del certificato di abitabilità da parte del venditore consente di invocare l'azione di risoluzione per consegna di aliud pro alio solo nel caso in cui l'abitazione non presenti i requisiti di salubrità, stabilità e sicurezza; inoltre tale azione potrà dirsi fondata solo nel momento in cui ricorrono i requisiti previsti dagli art. 1453 e 1455 del codice civile;
  • Nel caso di non conformità dell'immobile al progetto presentato tale condotta deve essere qualificata come una mera violazione dell'obbligo di consegna dei documenti relativi all'immobile di cui all'ultimo comma dell'art. 1477 c.c..

Ad onor del vero è obbligo di chi scrive precisare che, per esigenze di sintesi, non è stato possibile soffermarsi anche su altre questioni affrontate da tale articolata pronuncia che ricordo, accoglie parzialmente la domanda degli attori limitatamente all'azione ex art. 1669 proposta contestualmente alla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e vendita di aliud pro alio: domanda quest'ultima respinta per le ragioni appena esposte.

=> Abitabilità e agibilità sono la stessa cosa

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