Riparto di una spesa per una perizia in condominio, il caso concreto risolto dal Tribunale di Roma
Spesso nei condomìni si verificano infiltrazioni d'acqua che possono riguardare sia parti comuni sia porzioni di proprietà esclusiva.
In tali casi, tutt'altro che infrequenti, l'amministratore, previa approvazione di delibera assembleare, conferisce ad un tecnico l'incarico di effettuare una perizia al fine di stabilire, in primis, se le infiltrazioni attengono a parti comuni o a parti di proprietà esclusiva onde, successivamente, valutare i danni che ne sono conseguiti e quantificare la spesa a carico dei condòmini.
La sentenza in esame (Trib Roma n. 2989 dell'11 febbraio 2020) affronta proprio il tema della ripartizione delle spese di perizia nel condominio stabilendo, in una ipotesi particolare come quella trattata, quale sia il criterio da applicare.
Nel caso che ci occupa veniva incardinato un giudizio civile da parte di un condòmino nei confronti degli altri proprietari ritenendo che fosse stato applicato un criterio illegittimo di ripartizione delle spese di perizia avente ad oggetto l'esecuzione di lavori in un terrazzo condominiale a seguito di danni da infiltrazioni d'acqua che riguardavano, nello specifico, un bocchettone e un lastrico quali parti comuni.
L'attrice contestava l'applicazione del criterio di ripartizione delle spese adottato dal condomìnio, a seguito di approvazione della delibera del 26.3.2018, il quale prevedeva il 60% dell'importo per il ripristino del bocchettone; il 25% dell'importo per il ripristino del terrazzo - "a carico della tabella terrazzo" come si legge nella suddetta sentenza - ed il 15% dell'importo a carico esclusivo della medesima attrice.
Tale criterio di ripartizione veniva ritenuto anomalo da quest'ultima assumendo che, in sede assembleare, avrebbe dovuto applicarsi il criterio di cui all'art. 1123 1 comma cod. civ. il quale si richiamava ad un riparto sulla base dei millesimi attribuiti a ciascun proprietario: " le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio (…) sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".
Per tale ragione, l'attrice chiedeva che la predetta delibera del 26.3.2018 venisse dichiarata illegittima. Si costituiva in giudizio il condomìnio in qualità di convenuto contestando in toto l'assunto avversario ed evidenziando la mancanza di interesse ad agire in capo all'attrice in quanto essa, lungi dall'essere stata danneggiata a seguito dell'applicazione del predetto criterio di ripartizione delle spese, ne era stata - in verità - avvantaggiata in quanto, se fosse stato applicato pedissequamente l'art 1123 1 comma cod civ, l'attrice avrebbe dovuto sopportare una spesa ben maggiore.
La causa veniva, quindi, trattenuta in decisione previa assegnazione del termine ex art 190 cpc.
Perizia in condominio, il principio di diritto
La domanda attorea veniva rigettata e, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 2989/2020 enucleava in tema di ripartizione delle spese di perizia in condòminio un importante principio di diritto.
Il giudice di merito osservava, infatti, che nel caso di specie non avrebbe potuto applicarsi il principio di ripartizione delle spese sulla base dei millesimi di proprietà richiamato dall'art 1123 1 comma cod civ in quanto, la perizia espletata, aveva ad oggetto non soltanto parti comuni dell'edificio colpite dalle infiltrazioni, ovvero il bocchettone ed il lastrico, ma anche una parte di esclusiva proprietà dell'attrice, ossia un balcone e un sottobalcone " in aggetto".
Nulla la delibera che determina la quota dei consumi involontari senza una preventiva perizia.
Poiché, dunque, la perizia riguardava due soggetti diversi - il condomìnio per il danneggiamento delle parti comuni da un lato e l'attrice quale proprietaria esclusiva del balcone dall'altro - ne derivava che le spese dovevano essere imputate necessariamente sulla base del valore degli interventi effettuati.
Appare evidente, dunque, che i condòmini non avrebbero potuto accollarsi anche il debito dell'attrice quale esclusiva proprietaria. Ad ulteriore sostegno di quanto appena affermato, la spesa imputabile al ripristino del balcone (€ 3.000 circa) era di gran lunga superiore a quella imputabile ai vari partecipanti per le parti comuni (€ 440) e ciò significa che l'unico criterio applicabile era quello relativo al valore degli interventi da eseguire.
Perizia in condominio, il criterio d'imputazione del costo segue dell'intervento cui si riferisce
Da quanto affermato deriva che il criterio di ripartizione delle spese adottato in sede assembleare non poteva assolutamente ritenersi illegittimo al contrario: l'applicazione di tale criterio non faceva altro che avvantaggiare la posizione dell'attrice.
Non sarebbe giustificabile, come ritenuto dal giudice del merito, una impugnazione della delibera da parte della medesima attrice per quanto riguarda il riparto delle spese alle parti comuni in quanto la stessa non subiva alcun pregiudizio da tale ripartizione.
Sul tema si richiama un precedente orientamento della giurisprudenza di legittimità (Cass n. 11214/2013) non recentissimo ma rilevante ai fini del caso trattato. Il Tribunale di Roma, alla luce degli elementi sopra evidenziati, rigettava la domanda dell'attrice con conseguente condanna alla rifusione delle spese di lite nei confronti del condomìnio pari ad € 4.900 oltre accessori di legge.
Opposizione a decreto ingiuntivo e invalidità del rendiconto
