L'assemblea di condominio, afferma la migliore dottrina (Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982) è organo supremo, naturale e permanente del condominio.
L'assemblea è insopprimibile dev'esserci tanto quando c'è un condominio minimo quanto una compagine di molti partecipanti.
Il codice civile opera una distinzione tra due tipologie di assemblea di condominio: ordinaria e straordinaria.
Ordine del giorno, assemblea ordinaria e straordinaria e differenza di contenuto.
La giurisprudenza leggendo le norme ha confermato quanto ne trae un qualunque osservatore: la differenza tra i due tipi di convocazioni è puramente nominalistica. Certo, in qualcosa si differenziano, l'assemblea ordinaria e quella straordinaria, ma sono dettagli che non incidono sulla procedura di convocazione e svolgimento
Assemblea condominiale ordinaria
L'assemblea ordinaria è quella che l'amministratore deve convocare una volta l'anno per discutere, quantomeno, degli argomenti elencati nei nn. da 1 a 4 del primo comma dell'art. 1135 c.c.:
1) conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione;
2) approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) opere di manutenzione straordinaria, innovazioni e connessa costituzione di un fondo spese di pari ammontate all'importo dei lavori.
Il punto 1), ove si aderisca alla tesi che vede il rapporto di mandato sostanzialmente biennale, o meglio a proroga implicita per un anno oltre il primo, è obbligatorio ogni biennio. Il punto 4) è sempre eventuale, da valutarsi caso per caso.
I condomini possono sollecitare l'indizione di questo tipo di assemblea, ma il potere di convocarla resta esclusivamente in mano all'amministratore di condominio.
D'altra parte per capire il perché, basta chiedersi quale senso avrebbe per i condomini autoconvocare l'assemblea di condominio in via ordinaria se, poi, l'amministratore non rende il conto della propria gestione.
=> Amministratore di condominio, rendiconto annuale e rendiconto della propria gestione
Inoltre il codice civile, all'art. 1129, tra le cause di revoca giudiziale dell'amministratore, su ricorso di ogni singolo condomino, inserisce la mancata presentazione del conto della sua gestione oltre i centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio.
In sostanza, quindi, il professionista, se non vorrà esporsi al rischio di vedersi revocato dall'Autorità Giudiziaria, deve essere, per forza di cose, adempiente.
Nell'ambito degli argomenti posti all'ordine del giorno e da discutere in sede di assemblea ordinaria, l'amministratore, accanto a quelli indicati dall'art. 1135 c.c. (l'ultimo dei quali, quello relativo alle opere di manutenzione straordinaria, non deve essere obbligatoriamente inserito nell'elenco e discusso ogni anno), potrà decidere di inserirvi tutti quelli che ritiene più utili o che gli sono stati segnalati dai condomini.
Assemblea straordinaria differenze
La competenza a convocare l'assemblea straordinaria spetta all'amministratore ed in via subordinata anche ai condomini.
=> Richiesta convocazione assemblea condominiale, le cose da sapere
In prima istanza essa potrà essere convocata dall'amministratore ogni qual volta lo ritiene necessario (art. 66, primo comma, disp. att. c.c.) o se gliene fanno richiesta almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi. Trascorsi dieci giorni dalla richiesta i condomini potranno autoconvocarsi.
Le differenze, in realtà, si fermano qui. Nulla vieta che l'amministratore possa inserire nell'ordine del giorno dell'assemblea straordinaria argomenti considerati per quella ordinaria. Ad esempio è più facile che la deliberazione su opere innovative o manutentive avvenga in sede di assemblea straordinaria.
Assemblea ordinarie e straordinaria, gli elementi in comune
Chiarito ciò va detto che, ai sensi del terzo comma dell'art. 66 disp. att. c.c., tanto in caso di convocazione dell'assemblea ordinaria, tanto nel caso d'indizione di quella straordinaria "l'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza".
In relazione ai profili di validità della convocazione dell'assemblea di condominio pare utile svolgere alcune considerazioni in ordine ad alcuni elementi:
a) forma dell'avviso di convocazione;
b) significato del termine comunicazione nel contesto in cui è inserito;
c) conteggio del termine dei cinque giorni.
Quanto al primo aspetto, va detto che la legge per l'avviso di convocazione specifica che esso deve contenere l'indicazione del giorno, del luogo e dell'ora della riunione oltre che dell'ordine del giorno, ossia l'elenco degli argomenti da trattare e deve essere comunicato a mezzo di:
- posta raccomandata;
- posta elettronica certificata;
- fax;
- tramite consegna a mano.
Come usare la pec per la convocazione dell'assemblea
La giurisprudenza che si è pronunciata in merito propende per la tassatività delle forme indicate (Trib. Genova 23 ottobre 2014 n. 3350).
La parola comunicazione è strettamente connessa all'aspetto relativo al rispetto del termine dei cinque giorni.
Con il termine comunicazione s'intende far riferimento non al semplice invio ma al ricevimento dell'avviso di convocazione. In sostanza, non è sufficiente che l'amministratore consegni gli avvisi all'ufficio postale ma è necessario che il condomino sappia dello svolgimento dell'assemblea nel termine di cui si è detto sopra e si dirà appresso.
Per conoscenza dello svolgimento dell'assemblea, si è detto che, il concetto cui fare riferimento non è quello della conoscenza effettiva ma quello relativo ai c.d. atti recettizi, cioè è sufficiente che l'avviso di giacenza del plico sia inserito nella cassetta postale del condomino.
Rispetto al conteggio dei giorni, la giurisprudenza che si è pronunciata sul tema ha affermato che "quando la legge per la decorrenza di un termine fa riferimento al dies ad quem, il giorno finale dal quale il termine decorre all'indietro viene ad assumere il valore di termine iniziale che, ai sensi dell'art. 155 cpc, non si computa mentre va computato il giorno finale che funziona da termine onde l'espressione 'almeno' di cui all'art. 66 disp. att. cc non ha significato equipollente a quella di `giorni liberi' ma serve solo a precisare che la comunicazione dell'avviso oltre il quinto giorno prima della data fissata per la riunione è tardiva" (così Trib. Roma 14 gennaio 2015 n. 623).
Tali disposizioni valgono per l'assemblea ordinaria e per quella straordinaria. Procedimento di verbalizzazione, quorum costitutivi e deliberativi e tutti gli altri aspetti concernenti costituzione, svolgimento, deliberazione e comunicazione del verbale sono identici.
Assemblea per la modificazione delle destinazioni d'uso delle parti comuni
Un discorso a parte va fatto per una specifica assemblea, quella prevista dall'art. 1117-ter c.c. in relazione alla modificazione delle destinazioni d'uso delle parti comuni.
È prevista un'apposita disciplina per la convocazione. Infatti, l'avviso contenente l'indicazione delle le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso, oltre che essere inviato a mezzo raccomandata o con equipollenti mezzi telematici, deve "per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati"
In sede di assemblea, infine, si prescrive che "la deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi".
Al di là di questi aspetti, tutto invariato rispetto a quanto stabilito in via generale dalle norme riguardanti la convocazione dell'assemblea.
Come scrivere l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale?
