La ristrutturazione delle scale condominiali è attività che può essere considerata sotto diversi punti di vista.
Qui si fa riferimento al termine ristrutturazione in senso lato, ovvero a quel complesso delle operazioni che possono andare dal semplice rinnovamento delle finiture, quale può essere la pitturazione, alla sostituzione di passamano e ringhiere, ovvero dei rivestimenti dei gradini.
Chi deve prendere la decisione di ristrutturare le scale?
Quali parti dell'edificio vanno considerati nel concetto di scala?
In che modo vanno ripartite le spese di ristrutturazione delle scale?
Scale, pianerottoli, torrini gabbia scale, muri scale e androne condominiali
È noto cosa siano le scale, così com'è risaputo che i pianerottoli vadano ad esse equiparati quali elementi essenziali di raccordo tra le varie rampe, nonché per l'accesso alle unità immobiliari.
Salvo diversa disposizione degli atti d'acquisto (ovvero del regolamento contrattuale) anche i proprietari delle unità immobiliari con accesso dalla strada sono comproprietari delle scale.
Ripartizione spese torrini gabbia scale
In tal senso è stato affermato che «le scale, come i pianerottoli quali componenti essenziali di esse, elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione, tali beni hanno natura di beni comuni ex art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anch'essi interessati ad usufruire delle scale, e quindi dei pianerottoli, perché interessati alla conservazione (e manutenzione) della copertura dell'edificio della quale anch'essi godono (v. sent. 761/79)» (così Cass. 10 luglio 2007 n. 15444).
Sovente le scale finiscono la propria corsa in uno spazio detto torrino che fa capolino nel lastrico solare. La Corte di Cassazione, rispetto a questo elemento, ha affermato che «deve escludersi che nella nozione di lastrico solare possono essere ricompresi i torrini della gabbia scale e del locale ascensore con la relativa copertura, che certamente sono beni condominiali: si tratta di distinti e autonomi manufatti sopraelevati rispetto al piano di copertura del fabbricato» (Cass. 13 dicembre 2013, n. 27942).
Il così detto torrino delle scale, dunque, va considerato parte integrante della così detta gabbi scale, quale suo elemento di coronamento e fine.
Anche la citata gabbia, o cassa, cioè i muri di delimitazione delle scale vanno ad esse equiparati.
Com'è stato specificato, «le scale — oggetto di proprietà comune a norma dell'art. 1117 n. 1 c.c., se il contrario non risulta dal titolo — comprendono l'intera relativa «cassa», di cui costituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse» (così Cass. 7 maggio 1997, n. 3968).
Ad avviso di chi scrive, invece, l'androne va considerato come elemento a sé stante e quindi non soggetto al regime di ripartizione delle spese previsto per le scale e gli elementi assimilabili.
Delibera ristrutturazione scale
Come per ogni bene comune, anche per le scale le decisioni afferenti alla loro manutenzione e conservazione, che non abbiamo natura d'urgenza, devono essere adottate in sede assembleare.
Valutando l'intervento di ristrutturazione delle scale alla stregua di un intervento di manutenzione straordinaria, le maggioranze richieste per la deliberazione sono le seguenti:
a) in prima convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio;
b) in seconda convocazione, il voto favorevole di un terzo degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio.
Quando, invece, la ristrutturazione ha natura di riparazione straordinaria di notevole entità, ai sensi dell'art. 1136, quarto comma, c.c. è sempre necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.
Secondo la Corte di Cassazione «agli effetti dell'articolo 1136, quarto comma, cod. civ. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio), della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l'illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto); il giudice, d'altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini» (Cass. 26 novembre 2014 n. 25145).
Ai sensi dell'art. 1124 c.c. le scale sono mantenute dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. Ciò vuol dire, questo è importante ai fini della deliberazione, che se l'edificio ha più scale, le decisioni afferenti alla loro manutenzione sono assunte solamente dai condòmini delle scale di riferimento, in ossequio a quanto previsto dall'art. 1123, terzo comma, c.c. addentellato normativo per il così detto condominio parziale.
Criterio ripartizione spese ristrutturazione scale condominiali
Quanto alle spese, lo stesso art. 1124 c.c. specifica che esse sono ripartite tra i citati condòmini, «per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo».
Si tratta della così detta tabella scale ed ascensore, il cui calcolo è fondamentale per la corretta suddivisione dei costi in esame.
Il criterio in esame si applica alle scale e a tutti gli elementi ad esse assimilabili, così come individuati in precedente.
