Di condominio parziale ne hanno parlato in molteplici occasioni sia dottrina che giurisprudenza. Si tratta di quei casi, assai diffusi nella pratica, in cui "all'interno del cd. condominio allargato talune cose - qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. - siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinate all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso" (cfr. Cass. n. 1959/2001).
Questa situazione ha ricadute anche sul riparto di competenze, in particolare per quanto riguarda l'amministrazione dei beni facenti parte del condominio parziale, ovvero riferibili al solo gruppo di condomini che ne trae un'utilità concreta.
In pratica, mentre l'assemblea c.d. generale si occupa delle vicende riguardanti il condominio nel suo complesso (es. nomina dell'amministratore), per una valida delibera inerente i beni che servono solo alcuni condomini (ad es. ricadono in una sola palazzina e/o parte dell'edificio che lo costituisce) si ritiene occorrente solo la partecipazione di coloro le cui proprietà ricadono nel condominio parziale.
Assemblea generale e assemblea parziale: il riparto di competenze
L'assemblea generale, inoltre, non avrà il potere né di revocare, né di annullare quanto deciso dall'assemblea del condominio parziale. È questa la conclusione a cui è giunta la Corte d'Appello di Genova nella sentenza n. 639 del 7 giugno 2021.
La vicenda involge un condominio diviso in tre caseggiati, evocato in giudizio dal proprietario di un appartamento che si era visto autorizzare, dai condomini di uno dei tre caseggiati, l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione nella sua proprietà esclusiva.
Successivamente, l'assemblea generale, a cui partecipavano tutti i condomini dei tre caseggiati, decideva di annullare la precedente delibera dell'assemblea parziale. Il condomino inizialmente autorizzato a compiere i lavori agisce dunque in giudizio sul presupposto che l'assemblea supercondominiale non avrebbe avuto alcun potere di decidere sull'autorizzazione all'esecuzione di lavori di ristrutturazione riguardanti unicamente quel caseggiato.
Tale conclusione convince il Tribunale di Genova, il quale, accogliendo le istanze attoree, dichiara la delibera invalida poiché pronunciata su un oggetto estraneo alle competenze del supercondominio, non potendo l'assemblea deliberare su una decisione assunta da un altro organo di un ente distinto. Contro tale decisione ricorre il Condominio, ma il gravame non viene accolto.
Supercondominio o condominio complesso?
In prima battuta, la Corte d'Appello si sofferma sulla qualificazione del complesso condominiale, affermando che non sia necessario valutare se, nel caso di specie, debba parlarsi di supercondominio, secondo la tesi di parte appellata (più convincente alla luce dei principi di Cass. 2864/83; Cass. 8012/12 e di Cass. 9105/13), o di condominio complesso, secondo la tesi di parte appellante.
Infatti, la questione non appare dirimente, anche in considerazione del disposto dell'art. 1117-bis c.c. che porta, comunque, all'applicazione delle norme sul condominio.
In pratica, anche qualora si trattasse di condominio complesso (come sostiene parte appellante), troverebbe comunque applicazione quell'orientamento giurisprudenziale secondo cui "nell'ambito del condominio, nell'ipotesi in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (condominio parziale); in questo caso, i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare" (cfr. Cass. 791/20; Cass. 20793/06; Cass. 7885/94; Cass. 1255/95).
Condominio parziale: chi è legittimato ad impugnare la delibera?
In altre parole, "il quorum, costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate" (cfr. Cass. 4127/16).
Possibile revocare la decisione dell'assemblea parziale?
Un principio che la Corte d'Appello ritiene fosse chiaro a tutti i partecipanti alla prima delibera: infatti, con riferimento alla decisione sulle richieste del proprietario in merito ai lavori di ristrutturazione che questi intendeva eseguire, l'ordine del giorno aveva specificato che trattavasi di materia di competenza dei soli condomini del caseggiato.
Nell'ambito del condominio, si legge in sentenza, non necessariamente ogni delibera deve vedere la partecipazione di tutti i condomini ed è in astratto possibile che si proceda alla formazione di un'assemblea più ristretta che coinvolga gli unici comproprietari.
Condominio parziale, il vademecum della Cassazione
La Corte spiega come tra l'assemblea plenaria del condominio e quella composta solo da alcuni condomini, e, cioè, dai componenti del condominio parziale, non esiste certamente un rapporto gerarchico o di sovra ordinazione, ma solo un riparto di competenze: la prima dovrà occuparsi dei beni appartenenti a tutti i condomini, mentre la seconda dovrà occuparsi dei beni e dei servizi comuni solo ai partecipanti.
In conclusione, "l'assemblea cui partecipano tutti i condomini non ha il potere di revocare, né tanto meno di annullare, quanto deciso dall'assemblea del condominio parziale, neppure nell'ipotesi in cui la competenza di quest'ultima sia messa in discussione, in quanto l'assemblea supercondominiale può soltanto revocare i propri atti e non quelli assunti da una diversa assemblea".
