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Aggiornamento dell'assemblea ad altra data: gli adempimenti necessari per evitare l'invalidità del rinvio
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Aggiornamento dell'assemblea ad altra data: gli adempimenti necessari per evitare l'invalidità del rinvio

Assemblea di condominio: aggiornamento dell'assemblea ad altra data.

Avv. Alessandro Gallucci 

L’ assemblea di condominio è il luogo in cui tutti i comproprietari prendono le decisioni utili alla gestione e conservazione delle cose comuni. Proprio in ragione di ciò l’art. 1136, sesto comma, c.c. specifica chiaramente che essa non può deliberare se non si ha certezza che tutti i condomini sono stati regolarmente avvisati.

La giurisprudenza ha chiarito che “ la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 c.c., comma 3, (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), e' valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio”( Cass. civ., Sez. Unite 07/03/2005, n. 4806).

Quanto allo svolgimento vero e proprio, il codice prevede due tipologie di convocazione:

a)la prima che può dirsi regolarmente costituita “con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio” (art. 1136, primo comma, c.c.);

b)la seconda che deve avvenire “ delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima” e che decide legittimamente se la deliberazione riporta “un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio” (art. 1136, primo comma, c.c.).

Com’è stato efficacemente evidenziato, “ ai fini della validità di una deliberazione di assemblea condominiale, è privo di qualunque rilievo il fatto che la delibera impugnata sia stata adottata in un'assemblea straordinaria piuttosto che in un'assemblea ordinaria, o viceversa, giacché non esistono, tra le competenze di questi due tipi di assemblee, differenze di sorta, né sono previsti differenti quorum per la legale costituzione delle assemblee medesime, l'assemblea straordinaria essendo menzionata, in opposizione a quella ordinaria, dall'art. 66 disp. attuaz. c.c., soltanto per disporre che l'assemblea ordinaria deve essere convocata annualmente, a differenza di quella straordinaria , che è convocata in qualsiasi momento in caso di necessità”(così Cass. 08 giugno 1984 n. 3456, in Giust. civ. Mass. 1984, fasc. 6).

Chiarito ciò è utile domandarsi quanto segue: che cosa accade se per la complessità e la numerosità degli argomenti da discutere l’assemblea decida di aggiornarsi ad un altro giorno? Al riguardo la nuova data dovrà essere considerata al parti d’un proseguimento di quella stessa assemblea o come una nuova convocazione? La risposta, sostanzialmente è una via di mezzo tra le due opzioni.

In tal senso la giurisprudenza ha specificato che “ l'assemblea condominiale riunita in seconda convocazione ai sensi del comma 3 dell'art. 1136 c.c. può, con la prescritta maggioranza, aggiornarsi ad altra data per completare l'esame degli argomenti posti all'ordine del giorno, ma - non prevedendo la legge, per alcuna ragione, una convocazione successiva alla seconda - tale aggiornamento va considerato alla stregua della convocazione di una nuova assemblea che, di conseguenza, non può validamente deliberare se non consti che tutti i condomini siano stati tempestivamente invitati a parteciparvi, integrando la preventiva convocazione un requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione” (così Cass. 16 luglio 1981 n. 4648).

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