L'assemblea di condominio è il luogo in cui tutti i comproprietari prendono le decisioni utili alla gestione e conservazione delle cose comuni.
Proprio in ragione di ciò l'art. 1136, sesto comma, c.c. specifica chiaramente che essa non può deliberare se non si ha certezza che tutti i condomini sono stati regolarmente avvisati.
La giurisprudenza ha chiarito che "la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 c.c., comma 3, (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. ( Cass. civ., Sez. Unite 07/03/2005, n. 4806).
Può accadere che per la particolare lunghezza dell'ordine del giorno il tempo necessario a trattare tutti gli argomenti non sia sufficiente se limitato all'arco di un pomeriggio, o parte del pomeriggio, come sovente accade per questo genere di riunioni.
Il codice civile, meglio le disposizioni di attuazione del codice, prevede la possibilità di fissare più riunioni con il medesimo avviso; può anche accadere che l'amministratore non abbia disposto in tal senso.
Ecco allora che si pone la necessità di comprendere come comportarsi: qui di seguito, premessi brevi cenni generali sull'istituto dell'assemblea e della sua convocazione ci occuperemo di questo aspetto, per poi concludere con la convocazione in più riunioni.
Assemblea ordinaria e straordinaria, i tempi della convocazione
Quanto allo svolgimento vero e proprio, il codice prevede due tipologie di convocazione:
a) la prima che può dirsi regolarmente costituita "con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio" (art. 1136, primo comma, c.c.);
b) la seconda che deve avvenire "delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima" e che decide legittimamente se la deliberazione riporta "un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio" (art. 1136, primo comma, c.c.).
Com'è stato efficacemente evidenziato, . ai fini della validità di una deliberazione di assemblea condominiale, è privo di qualunque rilievo il fatto che la delibera impugnata sia stata adottata in un'assemblea straordinaria piuttosto che in un'assemblea ordinaria, o viceversa, giacché non esistono, tra le competenze di questi due tipi di assemblee, differenze di sorta, né sono previsti differenti quorum per la legale costituzione delle assemblee medesime, l'assemblea straordinaria essendo menzionata, in opposizione a quella ordinaria, dall'art. 66 disp. attuaz. c.c., soltanto per disporre che l'assemblea ordinaria deve essere convocata annualmente, a differenza di quella straordinaria, che è convocata in qualsiasi momento in caso di necessità. (così Cass. 08 giugno 1984 n. 3456, in Giust. civ. Mass. 1984, fasc. 6).
Assemblea ordinaria e straordinaria, la riconvocazione
Chiarito ciò è utile domandarsi quanto segue: che cosa accade se per la complessità e la numerosità degli argomenti da discutere l'assemblea decida di aggiornarsi ad un altro giorno?
Convocazione assemblea a mezzo email non certificata. Facciamo chiarezza
Al riguardo la nuova data dovrà essere considerata al pari d'un proseguimento di quella stessa assemblea o come una nuova convocazione?
La risposta, sostanzialmente è una via di mezzo tra le due opzioni.
In tal senso la giurisprudenza ha specificato che "l'assemblea condominiale riunita in seconda convocazione ai sensi del comma 3 dell'art. 1136 c.c. può, con la prescritta maggioranza, aggiornarsi ad altra data per completare l'esame degli argomenti posti all'ordine del giorno, ma - non prevedendo la legge, per alcuna ragione, una convocazione successiva alla seconda - tale aggiornamento va considerato alla stregua della convocazione di una nuova assemblea che, di conseguenza, non può validamente deliberare se non consti che tutti i condomini siano stati tempestivamente invitati a parteciparvi, integrando la preventiva convocazione un requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione" (così Cass. 16 luglio 1981 n. 4648).
Così facendo, potendosi considerare il verbale compilato nella parte che interessa come un vero e proprio avviso di convocazione, l'amministratore potrà consegnarlo ai presenti ed inviarlo agli assenti nella duplice funzione di verbale/avviso e così riconvocare una nuova assemblea.
Nella nuova riunione dovranno essere rispettati i quorum costitutivi, anche se nei fatti si tratta di una prosecuzione della precedente che non si è riusciti a terminare.
Assemblea ordinaria e straordinaria, la convocazione iniziale di più riunioni
La legge n. 220 del 2012, la così detta riforma del condominio ha modificato la situazione.
Modificando l'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile è stato inserito l'attuale quinto comma che recita:
"L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi."
In sostanza all'atto della convocazione l'amministratore potrà indicare più date per la riunione, con la conseguenza che nel caso di mancato esaurimento dell'ordine del giorno nel corso del primo ritrovo, la riunione potrà automaticamente essere aggiornata alla data indicata nell'avviso come giorno dell'eventuale prosecuzione, senza dar luogo ad ulteriore convocazione e quindi necessità di rispetto dei requisiti di forma dell'avviso di cui all'art. 66 terzo comma disp. att. c.c.
Quali sono le differenze tra l'assemblea generale e quella del condominio parziale.
