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Devo versare il conguaglio anche quando l'assemblea non ha approvato il riparto?
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Devo versare il conguaglio anche quando l'assemblea non ha approvato il riparto?

Pagamento oneri condominiali, approvazione della spesa e richiesta dell'amministratore in assenza di delibera del piano di ripartizione.

Avv. Laura Cecchini  

Per una compiuta trattazione del tema in esame è doveroso inquadrare la questione nell'ambito dei poteri e funzioni attribuiti all'amministratore di condominio, ponendo in rilievo il disposto di cui all'art. 1130, comma I, n. 3 Cod. Civ.

È noto che la richiamata norma impone un compito specifico all'amministratore, ovvero quello di «riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni».

Al contempo, non possiamo certamente dimenticare che il medesimo articolo, al primo comma, n. 1 Cod. Civ. pone l'obbligo all'amministratore di eseguire le delibere della assemblea, ivi comprese, per quanto interessa in questa sede, quelle aventi ad oggetto l'approvazione delle spese straordinarie.

In tale scenario, è inevitabile domandarsi che cosa accade se la delibera della spesa non è accompagnata dal piano di riparto e, conseguentemente, se la domanda di pagamento ricevuta da parte dell'amministratore è valida e legittima.

In particolare, sotto un profilo strettamente giuridico, il quesito a cui rispondere, mediante la disamina della disciplina in vigore unitamente all'interpretazione e lettura della stessa ad opera della Giurisprudenza, attiene all'individuazione del momento in cui si riconosce l'insorgenza del debito condominiale, la delibera della spesa o l'approvazione del piano di riparto?

Le spese condominiali vanno pagate anche in assenza di riparto

Funzioni dell'amministratore

Siamo consapevoli che la gestione di un condominio ha, quale principale attribuzione dell'amministratore, la gestione ed organizzazione dei beni e servizi comuni, per cui è di indubbia evidenza come tale compito possa essere svolto grazie al versamento delle quote condominiali, calcolate per ciascun condomino in aderenza alle tabelle millesimali di riferimento per ogni tipologia di spesa.

Partendo da questo assunto - che può apparire chiaramente ovvio - è tuttavia utile incentrare l'attenzione su come lo stesso costituisca il presupposto per la soluzione alla domanda posta.

La richiesta di conguaglio è inerente, verosimilmente, tanto all'ipotesi di approvazione di spesa straordinaria in assenza di piano di riparto quanto alla delibera di approvazione di spese ordinarie i cui costi effettivi siano stati in misura superiore al preventivo.

Non vi è dubbio che la redazione del piano di riparto sia un'operazione e/o attività che riflette i provvedimenti a cura dell'amministratore nell'ambito dei propri poteri e funzioni.

Tuttavia, non sussiste un precipuo obbligo in capo all'amministratore di redazione del piano di riparto in contestualità alla approvazione della spesa, per cui lo stesso può essere stilato anche successivamente.

Quando sorge il debito verso verso il condominio?

Proseguendo nelle riflessioni ed osservazioni di cui al precedente paragrafo, è appropriato, ulteriormente, volgere l'interesse al nodo della questione, ovvero al momento in cui si può affermare, senza incertezza ed esitazione, l'insorgenza del debito verso il condominio.

A tal riguardo, è stato dirimente l'intervento della Suprema Corte di Cassazione (sentenza n.10621/2017), la quale ha affermato che la fonte del credito del condominio, con espresso riferimento alle spese condominiali, è individuata dalla approvazione della spesa e non dal piano riparto, evidenziando come la spesa debba essere contemplata come atto propedeutico alla gestione dei beni e servizi comuni, nonché alla manutenzione degli stessi.

Impugnazione della delibera condominiale, decorrenza del termine per gli assenti e contrasti giurisprudenziali

Il piano di riparto, quindi, rappresenta un atto dove si specifica esattamente l'ammontare della quota gravante su ciascun condomino che non ha valore costitutivo del credito ma, semplicemente, dichiarativo dello stesso.

Dal riconoscimento di detto principio di diritto ne consegue che, pertanto, la approvazione della spesa mediante delibera, non corredata da pari approvazione del piano di ripartizione, non esclude e/o abolisce neppure la legittimazione dell'amministratore ad agire per l'emissione del decreto ingiuntivo ex art. 63 Disp. Att. Cod. Civ.

Sul punto è doveroso rappresentare che, invero, innegabile conseguenza dell'avvenuta approvazione del piano di riparto è unicamente la concessione della provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo richiesto, comprovando tale circostanza la liquidità del credito ma non la sua esistenza che è comprovata dalla delibera della spesa.

Parimenti, alla eventuale opposizione del condomino al decreto ingiuntivo emesso in assenza di approvazione del piano di riparto non deriverebbe una caducazione della validità e/o efficacia dello stesso e, per l'effetto, la sua revoca, ben potendo l'amministratore dar prova, in detta sede, di aver operato in rispondenza dei criteri assunti per il riparto, applicando la tabella di competenza, secondo i millesimi di competenza.

In concreto, dalla sentenza dei Giudici di Piazza Cavour emerge manifestamente che l'approvazione della spesa o l'accettazione del preventivo di spesa da parte della assemblea condominiale costituisce prova scritta sufficiente per la concessione del decreto ingiuntivo e, quindi, per l'esigibilità del credito in esso vantato.

Prova del credito

Se è vero che la approvazione del piano di riparto non è presupposto indefettibile per legittimare la richiesta di pagamento da parte dell'amministratore, ugualmente è palese che il verbale di approvazione della spesa redatto in sede assembleare debba indicarne esattamente la tipologia.

Sotto tale profilo, è conveniente precisare come, in caso di spese relative a lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria, l'approvazione dell'opera e del preventivo possa comprendere ogni altro intervento intrinsecamente connesso alla esecuzione della stessa (Cass. Civ. n. 5889/2001).

In conclusione, ciò che rileva è la approvazione della spesa - si ribadisce - quale elemento costitutivo del credito, nonché la documentazione giustificativa della stessa atta a dimostrarne la debenza.

In ultimo, occorre rammentare che il bilancio preventivo è l'atto nel quale l'amministratore illustra le spese che verrano sostenute durante l'anno, mentre il bilancio consuntivo descrive e riporta quanto effettivamente è stato speso.

La differenza tra i due bilanci determina il conguaglio che può essere a credito se si devono versare ulteriori somme, o a debito se invece si è pagato più del dovuto.

Illegittima la delibera che approva il regolamento assembleare in assenza del necessario quorum previsto dalla legge

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