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Art. 1117-bis c.c. Ambito di applicabilità
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Art. 1117-bis c.c. Ambito di applicabilità

Art. 1117-bis del Codice Civile

 

Art. 1117-bis c.c.

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.

Fra le novità della riforma, certamente degna di rilievo è la previsione del nuovo art. 1117-bis. Il legislatore adegua, in tal modo, la disciplina civilistica alle nuove realtà edilizie ed estende l'ambito applicativo della normativa del condominio al supercondominio, al condominio parziale, al cd. condominio minimo nonché ai condomini c.d. "orizzontali", consapevole dell'insufficienza della disciplina civilistica, della necessità di superare il concetto di verticalità del condominio, dell'esigenza di recepire normativamente gli indirizzi giurisprudenziali divenuti ormai prevalenti.

CONDOMINIO ORIZZONTALE

DEFINIZIONE

Si parla di condominio orizzontale in presenza di un complesso edilizio che, a differenza del classico condominio che si sviluppa in verticale, si estende, per l'appunto, in senso orizzontale.

DISCIPLINA

Le cose funzionali al miglior godimento di tutte le unità immobiliari, salvo diversa disposizione del titolo, sono di proprietà comune: l'aspetto strutturale e il ruolo funzionale del bene sono, per tal ragione, prioritari rispetto all'accertamento del suo effettivo status giuridico. La sola tipologia del bene non può, dunque, implicare una presunzione di condominialità (Cass., 4 novembre 2010, n. 22466).

CONDOMINIO PARZIALE

DEFINIZIONE

Il "condominio parziale" ha luogo in tutti i casi in cui la proprietà comune di talune cose, impianti o servizi viene attribuita, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti che si trovano nell'edificio e non a tutti i condomini.

DISCIPLINA

Solo i partecipanti al condominio parziale:
  • hanno diritto di concorrere, attraverso le delibere assembleari, alla gestione dei beni oggetto di tale limitata comunione;
  • hanno l'obbligo di contribuire alle relative spese.
Sono, altresì, considerate distinte, rispetto al più ampio condominio, l'amministrazione e la rappresentanza.

DEFINIZIONE

Al nomen iuris di supercondominio corrispondono, concretamente, differenti combinazioni:
  • più unità immobiliari autonome;
  • più edifici condominiali;
  • più gruppi di unità immobiliari autonome aventi ciascuno un'organizzazione condominiale, c.d. "condominii di unità immobiliari";
  • più gruppi di edifici condominiali, c.d. "condomini di edifici".
Le ipotesi elencate sono accomunate dalla medesima caratteristica consistente nell'esistenza di "parti comuni ai sensi dell'articolo 1117".

DISCIPLINA

Il presupposto dell'applicazione della disciplina in materi di condominio lo si rinviene nel rapporto di accessorietà esistente tra i differenti fabbricati, il quale collega i differenti stabili. Pertanto, a ciascuno dei condomini dei singoli dei singoli fabbricati spetta la titolarità pro quota su tali parti comuni, e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione. L'unico presupposto perché si applichi la presunzione legale di comunione ex art. 1117 cod. civ. è che si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all'uso o al godimento di tutti gli edifici (Cass., 9 giugno 2010, n. 13883).
  • le parti comuni solitamente qualificate come necessarie, in quanto elementi indispensabili «per l'esistenza stessa del fabbricato e, quindi, per l'esistenza dei piani o delle porzioni di piano appartenenti in proprietà esclusiva agli altri partecipanti» (Cass., 29 maggio 1995, n. 6036). Vengono altresì denominate beni comuni necessari, parti comuni interne o parti strutturali (suolo, muri, fondazioni, facciate, pilastri portanti, tetti, ecc.);
  • le parti strumentali all'utilizzo del condominio, o beni comuni di pertinenza (locali per la portineria, lavanderia, stenditoi, ecc.), destinate a consentire una migliore e più intensa utilizzazione del condominio stesso;
  • le opere e gli impianti accessori, i quali, pur non costituendo un'unità con l'edificio e da questo differenziandosene, sono comunque destinati all'uso e al godimento dei condomini (ascensori, fognature, pozzi, impianti per l'acqua, per il gas, ecc.).

Ai beni appena indicati vanno poi aggiunte le parti accessorie eventuali, ossia tutte quelle parti che appartengono all'immobile condominiale, ma non compaiono nell'elencazione dell'art 1117 c.c.: esse partecipano al regime di condominialità purché siano destinate all'uso o al godimento di tutti i condomini (spiazzi, rampe d'accesso, portici, marciapiedi, spazi verdi, ecc.). 13 La norma novellata dal legislatore pone una definizione di maggior dettaglio della nozione di «parti comuni» dell'edificio, oggetto di proprietà comune, inserendovi:

  • i pilastri e le travi portanti;
  • le facciate degli edifici;
  • i parcheggi;
  • i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
  • gli impianti centralizzati per la ricezione radio TV e per l'accesso ad ogni genere di flusso informativo, anche satellitare o via cavo.

Il testo riformato contiene altresì le nuove diciture di "impianti idrici e fognari" e di "sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell'aria", che, rispetto al testo vigente, definiscono diversamente impianti che ricadono tra le parti comuni. Si specifica, inoltre, che, in caso di impianti unitari, si dovrà far rientrare l'impianto tra le parti comuni fino al punto di utenza, salve le normative di settore in materia di reti pubbliche.


Quali sono le fattispecie "atipiche" di condominio rientranti nell'ambito di applicazione del nuovo articolo 1117 bis del codice civile?

Il nuovo art. 1117-bis, statuisce che «Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117».
Il legislatore adegua, in tal modo, la disciplina civilistica alle nuove realtà edilizie ed estende l'ambito applicativo della normativa del condominio al supercondominio, al condominio parziale, al cd. condominio minimo nonché ai condomini c.d. "orizzontali", consapevole dell'insufficienza della disciplina civilistica, della necessità di superare il concetto di verticalità del condominio, dell'esigenza di recepire normativamente gli indirizzi giurisprudenziali divenuti ormai prevalenti.

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