Il supercondominio
Il supercondominio è costituito da un insieme di palazzi, essi stessi anche condomini, che si estende in orizzontale.
Si pensi ad esempio alle villette a schiera che hanno in comune la via interna, il custode, la gestione del giardino o anche la piscina, come i campi da tennis, e così via.
La sua costituzione è data dalla comunione di beni e/o servizi tra i vari edifici che lo compongono.
In ragione dell'art. 1117bis c.c., si tratta anch'esso di condominio e pertanto al medesimo si applica la relativa disciplina.
Il supercondominio con più di sessanta partecipanti
L'art. 67 disp. Att. C.c. prevede il caso particolare di supercondominio con più di sessanta condomini.
Questa norma così dispone: "Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.
In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.
Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.
La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini."
Si tratta di norma a fattispecie complessa e non di immediata lettura.
Il caso della Corte di Appello di Torino n. 953/2020
La Corte di Appello di Torino con la decisione n. 953 del 29 settembre 2020 è intervenuta proprio su questo argomento.
Nel caso di specie, un condomino ha impugnato le deliberazioni assembleari del supercondominio rilevando che l'assemblea non era stata convocata nei termini e nelle modalità stabilite dalla legge, che non erano state correttamente verbalizzate le opinioni dei dissenzienti, che la ripartizione delle spese era stata formulata in metri cubi e dunque in violazione della legge, che non sussisteva la maggioranza per la nomina dell'amministratore.
Il condomino citava in giudizio sia il supercondominio sia il singolo condominio.
Si costituiva in giudizio il supercondominio e il suo amministratore contestando le affermazioni attoree. Al pari, il singolo condominio affermava la mancanza della sua legittimazione processuale.
La decisione del primo giudice
Il giudice di primo grado ha sostanzialmente accolto le domande attoree sulla base della considerazione che l'amministratore del complesso condominiale non ha prodotto la delibera relativa alla sua nomina e che pertanto gli adempimenti svolti quale amministratore non avevano effetti giuridici, mancando la relativa investitura.
Ha affermato quindi la nullità della convocazione dell'assemblea in questione mancando la necessaria legittimazione dell'amministratore del supercondominio alla sua convocazione rilevando la conseguente nullità di tutte le delibere assunte e contenute nel verbale dell'assemblea impugnata dall'attore.
Nel caso di specie doveva trovare applicazione l'art. 67 disp. Att. C.c. con la sua puntuale previsione della nomina della nomina dell'amministratore del supercondominio.
L'assemblea del supercondominio può revocare l'amministratore?
In merito alla posizione del singolo condominio, il Tribunale ha osservato che il singolo ente di gestione e il suo amministratore non sono titolari di alcuna posizione, attiva o passiva, svolgendosi in modo diretto il rapporto tra i singoli condomini, proprietari esclusivi delle unità immobiliari site negli edifici partecipanti al supercondominio e il supercondominio stesso.
Il secondo grado di giudizio
L'amministratore del supercondominio ha promosso l'impugnazione avverso la sentenza di prime cure asserendo di avere e di rivestire validamente questa qualifica.
In sostanza i motivi di doglianza sono i seguenti: di aver svolto il compito di amministratore sino alla data dell'assemblea in questione in ragione di una delibera risalente nel tempo e poi della sua proroga, confermata nelle successive assemblee condominiali; per quanto attiene alla delibera in oggetto, i vari stabili partecipanti alla gestione riscaldamento non avevano ancora designato i loro rappresentanti; le disposizioni di cui agli artt. 1117 bis c.c. e 66 e 67 disp. att cod. civ. trovano applicazione solo con riguardo alla gestione ordinaria, per quanto concerne la gestione straordinaria l'amministratore del supercondominio deve convocare tutti i condomini e non solo i rappresentanti; la gestione del servizio riscaldamento accomuna gli stabili e, per deliberare il posizionamento delle termovalvole, era stata convocata l'assemblea straordinaria aperta a tutti i condomini, oggetto di convocazione.
Poteri rappresentanti supercondominio
Ne faceva derivare l'inapplicabilità della normativa di cui agli artt. 66 e 67 disp. att. c.c.
La convocazione da lui svolta era stata nei confronti di tutti i condomini per deliberare sul tema delle termovalvole, oggetto che esclude la possibilità di convocare i rappresentanti degli stabili ai sensi degli artt. 66 e 67 disp. att. c.c.; di conseguenza la convocazione non si sarebbe potuta considerare nulla perché effettuata secondo le modalità stabilite dal regolamento di condominio.
Nella fattispecie si sarebbe in presenza di un mandato conferito ad hoc dai comproprietari.
La Corte di Appello ha ritenuto infondate le osservazioni dell'appellante sulla base delle seguenti considerazioni.
Se è pur vero che il supercondominio, come il condominio, si costituisce ipso facto in ragione della titolarità individuale delle unità immobiliari e della comunione di beni e/o servizi, questa automaticità non funziona per i suoi organi, che devono regolarmente essere costituiti.
I comunisti devono nominare un amministratore che di questi beni, comuni a tutti i condomini dei vari condomini assicuri la gestione e la ripartizione dei costi secondo le specifiche tabelle millesimali del supercondominio .
Inoltre il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 cod. civ. è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari e l'amministratore del cd. Supercondominio.
La Corte ha concluso che la convocazione da parte del medesimo, carente di investitura formale, di assemblea straordinaria si è risolta in un'attività priva di effetti giuridici. Ed infatti se anche l'art. 67 disp. Att. C.c. pare riferimento alla gestione ordinaria, ciò non toglie che la nomina del super-amministratore sia obbligata, come si desume dal tenore della stessa norma.
L'amministratore del supercondominio nominato secondo l'art. 67 disp. Att. C.c. è l'unico soggetto dotato di autonoma legittimazione attiva in ordine ad ogni controversia inerente il bene comune del complesso, dovendosi viceversa escludere la legitimatio ad processum degli amministratori dei singoli condomini.
Da qui il rigetto dell'appello promosso dall'affermato super-amministratore, confermando la nullità della convocazione dell'assemblea del complesso immobiliare e pertanto delle deliberazioni ivi assunte.
