L'assemblea del supercondominio può revocare l'amministratore?

È nulla per difetto di competenza la deliberazione adottata dall'assemblea dei rappresentanti del supercondominio che dispone la revoca dell'amministratore.

Questa la decisione del Tribunale di Milano con la sentenza n. 9844 del 30 agosto 2016. Il giudice meneghino ha ritenuto nulla la delibera impugnata in quanto la revoca dell'amministratore del supercondominio non rientrerebbe tra le attribuzioni proprie dell'assemblea dei rappresentanti.

In effetti, il nuovo art. 67, comma 3, disp.att. c.c., tra le attribuzioni dell'assemblea dei rappresentanti del supercondominio, non prevede espressamente la revoca dell'amministratore; parla solo di “gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii” e di “nomina dell'amministratore”.

E siccome si tratta di una norme speciale che va interpretata in modo restrittivo, ne consegue l'impossibilità per l'assemblea dei rappresentanti di deliberare anche la revoca dell'amministratore.

Per gli stessi motivi, decide il Tribunale, l'assemblea dei rappresentanti del supercondominio non può procedere neanche alla nomina del revisore dei conti ex art. 1130 bis c.c.

Questo, in sintesi, il ragionamento seguito del giudice, certamente destinato a far discutere. La premessa dell'eccezionalità dell'art. 67 citato è corretta. Ma la soluzione finale desta non poche perplessità: se è l'assemblea dei rappresentanti a dover nominare l'amministratore del supercondominio, la stessa (chi, altrimenti?) dovrebbe avere anche il potere di revocare l'incarico.

Del resto, la Corte di Cassazione ha più volte ribadito che la nomina di un nuovo amministratore del condominio non richiede neppure la previa formale revoca dell'amministratore in carica; essa comporta automaticamente ex art. 1724 c.c. la revoca di quello precedente (Cass. civ. 18.4.2014, n. 9082).

Il caso di specie – Su richiesta di un gruppo di condomini, l'amministratore del supercondominio convocava un'assemblea straordinaria per la nomina di un nuovo amministratore del predetto supercondominio e di un revisore ex art. 1130-bis c.c.

L'amministratore, tuttavia, invece di inviare la convocazione a tutti i condomini facenti parte del supercondominio (come richiesto dai condomini che avevano sollecitato la convocazione dell'assemblea), provvedeva a convocare i soli rappresentanti degli edifici in condominio.

L'assemblea dei rappresentanti delibera dunque la revoca dell'amministratore del supercondominio in carica e la nomina di un nuovo amministratore, nonché la nomina di un revisore condominiale.

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Successivamente, due condomine impugnavano le delibere adottate eccependo, tra l'altro, il difetto di composizione dell'organo collegiale che aveva assunto le decisioni e la nullità del deliberato con riguardo alla revoca dell'amministratore e la nomina del revisore, in quanto materie non ricomprese tra quelle di competenza dell'assemblea predetta ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c.

La sentenza del Tribunale di Milano, come anticipato, ha sostanzialmente accolto i motivi di impugnazione argomentando:

dalla natura eccezionale dell'art. 67 disp. att. c.c.;
dalla qualificazione della delibera di revoca dell'amministratore come atto di straordinaria amministrazione, per il quale non sussistono ragioni di derogare alla partecipazione unanime di tutti i partecipanti;
dall'irrilevanza del dato normativo contenuto nel comma 4 dell'art. 1136 c.c., che parifica le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore ai fini del quorum necessario per l'approvazione;
dall'irrilevanza del dato normativo contenuto nell'art. 1129, comma 10, c.c., secondo cui l'assemblea convocata per la revoca dell'amministratore delibera pure in ordine alla nomina del nuovo amministratore; dall'irrilevanza della considerazione che la nomina di un nuovo amministratore non richieda la previa formale revoca dell'amministratore.

Il supercondominio. Il nuovo art. 1117-bis c.c.– introdotto dalla legge di riforma – definisce il "supercondominio" con riferimento all'ipotesi in cui più unità immobiliari o più edifici o più condomini abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.

Prima della Riforma del 2012, si riteneva che le disposizioni dettate dall'art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze dovessero applicarsi anche con riguardo al supercondominio (Cass. 8 agosto 1996, n. 7286).

Con l'avvento della riforma la situazione è cambiata. Il nuovo art. 67, comma 3, disp. att. c.c., introdotto dalla legge n. 220/2012, detta una disciplina specifica: “Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.

In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.

La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini”.

Si tratta effettivamente di norme speciali che derogano alla disciplina generale del condominio.

Del resto – si legge nella sentenza – essendo le norme concernenti la composizione ed il funzionamento dell'assemblea inderogabili pure dall'autonomia privata (artt. 1136 e 1138, comma 4, c.c.), neppure un regolamento, per così dire, “contrattuale” avrebbe potuto validamente stabilire che l'assemblea di un "supercondominio" fosse composta dagli amministratori dei singoli condomini, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono, non potendosi di stabilire limiti alle norme che tutelano le minoranze negli organi collegiali, né fare in modo che la volontà maggioritaria, in tal modo espressa, non corrisponda a quella dei condomini (Cass. 28 settembre 1994, n. 7894; Cass. 13 giugno 1997, n. 5333; Cass. 6 dicembre 2001, n. 15476).

Da qui le conclusioni del Tribunale lombardo. Poiché il nuovo comma 3 dell'art. 67 disp. att. c.c. ha posto due deroghe alle regole sulla composizione e sul funzionamento dell'assemblea dei partecipanti ad un supercondominio, disponendo che, se questi sono complessivamente più di sessanta, siano ora i rappresentanti obbligatoriamente designati da ciascun condominio a prendere le decisioni sulla gestione ordinaria delle parti comuni e sulla nomina dell'amministratore, e trattandosi di deroghe che comprimono le facoltà ed i poteri inerenti alla partecipazione dei singoli all'organo collegiale, le stesse non potranno che essere considerate quali norme di diritto singolare, e perciò oggetto soltanto di stretta interpretazione.

Tale soluzione, però, sembra contrastare con il principio di simmetria tra poteri di nomina e di revoca: se l'assemblea dei rappresentanti del supercondominio ha, ex lege, il potere di nominare l'amministratore di quest'ultimo, essa non può non avere anche il potere di revocare l'incarico.

In altri termini, la competenza alla revoca dell'incarico, in assenza di disposizioni contraria, dovrebbe spettare a chi ha conferito l'incarico stesso.